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    杭州：开发商热衷开发“小房型”
    大户型价高不叫座，单套面积在80—100平方米户型将成主流

    http://www.cnestate.com　 今日早报 　 2005/4/21
    　　4月15日，在“全省稳定住房价格推进住房保障体系建设”的电视电话会议上，省政府明确提出：今后将加大面向中等收入家庭的商品住房的供应比例，将通过规划、土地等调控手段，使全省普通商品房中小户型占到70%左右。

    　　杭州市中心的普通楼盘，每平方米价格都在1万元左右，一套120平方米的房子，总价就要120万元，总价这样高的房子，普通消费者恐怕吃不消。而目前在售和将售的楼盘，户型普遍偏大，滨江等区域的楼盘更是动辄就是140平方米、150平方米。
    　　
    　　近来一系列房产新政策的出台，以及杭州房地产市场出现的一些变化，已经使房产开发商意识到，一路高涨的房价，使总价过高的大户型商品房面临的市场风险越来越大。在商品房总价高的压力下，消费者的经济承受能力越来越弱。记者了解到最新的市场动态：不少房产商在设计项目时，已经出现将户型调小的趋势。而这种被业内称为小房型的合理户型设计，单套面积通常在80—100平方米。
    　　
    　　浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋说，不少新拿到土地的开发商，现在都在考虑做比较理性的房型设计，通常一个房产项目的规划时间为1年，估计从今年下半年到明年上半年，杭州城区将推出一批小房型商品房。
    　　
    　　现象
    　　
    　　个例：三墩20号地块“天阳·美林湾”，开始着手设计80—110平方米为主的小房型，并作为主流户型。（附图）
    　　
    　　杭州人熟知的三墩20号地块，也就是“天阳·美林湾”项目，其规划设计的房型以80—110平方米为主力户型，“美林湾”预计今年下半年就会开盘。在三墩板块的七个楼盘中，“美林湾”是首个主打“小房型”的楼盘。据了解，除了“美林湾”，三墩其他楼盘如“西城年华”也将调整部分户型设计，将140平方米的户型调整至120平方米左右，之前以130平方米的大户型为主的“文鼎苑”也有调整户型的意向。
    　　
    　　据“美林湾”的开发商——浙江天阳置业有限公司策划部副经理王冬莺介绍，“美林湾”将以紧凑实用、短进深的80多平方米的二房单位和100平方米多的三房单位为主力户型。王冬莺说，目前杭州不少楼盘都是走大户型的思路，150平方米的房子只做三房二厅，而90平方米—105平方米的房子也只做二房二厅，这样的户型设计其实际功能和房价是不等的；其实，80—90平方米的房子，也可以做出紧凑实用的二房二厅，充分利用空间。
    　　
    　　记者了解到，以目前的楼面价估计，三墩新浙大板块项目2005年普遍的开盘价格在7000元/平方米左右，如果以一套130平方米左右的正常三房二厅单位计算，总价已经逼近百万。再加上目前银行各项房贷政策收紧，利率增加、首付成数提高，买房者的购买压力无疑加大了。
    　　
    　　趋势
    　　
    　　个例：通和房产总经理助理章显腾告诉记者一个有趣的现象，其位于东新路的都市枫林项目，有一批面积五六十平方米左右的小户型，竟然有人一次性定购了12套。而云天房产的小户型写字楼项目“财富中心”，在一个月内就卖光了。这个写字楼项目的主力户型是100平方米左右，且可自由组合，也是以“小房型”为卖点的。
    　　
    　　记者了解到，去年一块位于和睦的土地以5000多元/平方米的楼面价被某开发商拿走，这家开发商有意向开发小房型产品，而新近拿到土地的开发商，大多都有做小房型的倾向。
    　　
    　　浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋告诉记者，2003年拿到土地的开发商，大多都是做大户型产品，但从去年下半年开始，新拿地的开发商因地价偏高，为降低市场风险，都动了设计小房型的念头。杭州楼盘小房型趋势从2005年开始已经非常明显了，估计今年下半年到明年上半年，小房型产品的趋势就会明朗了。尤其是城区新拿地的项目，100平方米—120平方米可能会成为主流户型。
    　　
    　　观点
    　　
    　　是什么原因促使小房型成为一种趋势？户型大、总价高削弱了主流消费群体的购买力，自然也意味着开发商的市场风险大。
    　　
    　　浙江天阳置业的王冬莺认为，目前杭州楼盘户型普遍偏大，很大一个原因是大户型在单位时间内获利空间更高，而现在的楼市已经有了微妙的变化，在第一次买房只顾抢房之后，大多数二次买房的人变得理性了，即便是投资，也愿意买总价不高容易出手的适中房型。
    　　
    　　而在余先锋看来，精致的户型才能体现开发商的水平，因为大户型不论是外立面还是内部空间的设计，都远比小房型来得容易，小户型哪怕是只有5厘米的差别，都有可能让设计师讨论一个晚上。杭州城区的楼盘能出现小房型的趋势，说明开发商对市场的风险已经很重视了，想通过得房率高、实用的小房型来消化市场风险。据他了解，在欧美以及日本等发达国家，60平方米—100平方米的房子牢牢占据着主流市场。
    　　
    　　新闻链接
    　　
    　　天津：
    　　
    　　2004年是天津房地产市场走俏的一年，许多开发商相继推出了“高性能、高品位、高舒适度”的高档项目，但由于天津市拆迁量大、需求量增加，房价依然持续不断攀升，不少人苦于高额的房价而只能望房生叹。消费者希望买到更多适合自己的面积小、房型优并能体现居住者品质房屋的呼声越来越强烈。
    　　
    　　据专家预测，2005年天津房地产市场中小户型房屋仍然呈现供不应求的态势，小户型将成为百姓居家购房的首选。
    　　
    　　上海：
    　　
    　　据了解，目前小户型房占上海房产市场的1/5不到，一些政协委员认为，这个比例远远不能满足需求。在经过调研的基础上，他们提出，目前的市场上小户型房比例在1/3—1/2较为恰当。
    　　
    　　韩国、新加坡：
    　　
    　　为了解决商品房供应结构不合理的矛盾，韩国、新加坡强制控制商品房面积，购买高档商品房需要缴纳高消费税。