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郑州：楼市降价炸弹，激起几尺风浪？
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http://www.cnestate.com 郑州晚报 2005/4/21
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房价近几年好像吃了兴奋剂，价格一路狂飙猛涨，许多地方几年翻一番。数据显示，2004年全年新建商品房平均售价上涨14.4%，远高于其他各类物价涨幅。
4月7日，上海住宅成交均价一天之内下跌368元/平方米，跌幅达4.5%。
郑州楼市，名门世家以3500元/平方米的价格入市，随即传出了一高层项目将以2400元/平方米的价格入市。帝湖王府以均价每平方米2700多元的价格强力入市。据房地产交易中心的统计，郑州楼市3月份的成交价格与2月份相比，下降了3%。
郑州楼市，终于开始祭起了价格大旗， “ 降价”这颗重磅炸弹，到底能够激起几尺楼市风浪？
是谁导致了房价飙升
炒作与投机是目前国内房地产价格疯涨的重要原因，房地产商不仅参与其中或坐庄操纵，而且在房地产价格的垄断与操纵中随时合谋哄抬房价，造成房价飙升的主要原因有四个：第一，作为高房价最坚定也是最有力的支撑者是各地方政府，通过手中所掌握的土地垄断、政策指引及舆论导向，支持了坚挺的房价，制造了房地产价格只涨不跌的价格预期，使得整个房地产市场的行为扭曲。
第二，追求利益最大化的房地产商更是唯恐“ 天下不乱”，通过垄断的方式来操纵房价。房价的高涨不仅可以使房地产销售火爆、房价节节上涨、购买者的上涨预期进一步强化，而且为商业银行向开发商及购买者贷款创造虚假的条件。房地产开发商还集体哄抬房价与误导民众，通过改变住房的类型与式样来制造住房与土地的稀缺性。正是这一系列的动作，导致了房价疯涨。
第三，国内房地产的发展，商业银行的金融支持是关键。这不仅表现在对房地产的开发上，也表现在通过个人住房消费信贷制造出了房地产市场持久繁荣的假象上。
此外，带有“ 催眠性”的错误理念，给不动产赋予了过多的投资属性，引发房价过度上涨。非自用的、非正常的甚至畸型需求的急剧膨胀，导致房价就如同脱缰野马，愈发不可收拾！
房价的回落部分在哪里
房地产商称，土地市场“ 招拍挂” 的方式对土地价格暴涨起了推波助澜的作用。与之对应的声音则是房价是由供求关系决定的，土地使用权“ 招拍挂”公开了开发商的隐形土地成本，使地价回归其真实水平。房价地价一地鸡毛，不过有些东西是谁也不能否认的：房子的价格=银行贷款利息+劳务成本+各种税费+建材成本+土地价格+超额利润。近些年来，银行贷款利息、劳务成本、各种税费变化不大，建材成本增幅与房价上升幅度相比也不大。所以，房价高涨主要是由于土地价格和超额利润的上升过快导致的。国土资源部的一份监测报告显示，全国大多城市房地产利润率超过10%，中高档房地产平均利润率为30%-40%，远高于其他行业，而国际上房地产平均利润率在5%左右。今典集团董事长张宝全明确表示，近几年地产商在财富榜上屡屡出现，是因为8·31以前，中国地产可以以小博大甚至空手套白狼，获得高回报。
北京朝阳区某个楼盘的商铺部分，综合成本为1.2万元/平方米，但售价却达3.8万元/平方米，利润空间之大绝非人们所想象。社科院金融研究发展室主任易宪容在接受记者采访时也表示，不少房地产企业超过20%甚至100%的高额利润，“ 政策的调控目标应该促使像北京这样的城市房价回落20%到30%左右。”
可见，现在市场上房价的部分回落，在很大程度上是压缩了开发商的利润。帝湖老板卢天明表态“ 摒弃暴利嫌疑，利润超过5%不做，重在开发速度”，因此才有了帝湖的挑战价格底线。
虽然， “ 帝湖现象”还只是特例，还只是入市的价格，这对于高速上涨的房价来说，对于广大购房者来说， 毕竟是个好消息。记者在走访过程中得知，近一个月来，成交率以及到销售部看房的人数都出现了大幅度的下滑。
“降价”能否成为拐点
记者走访了多位业内人士，询问当前房价的趋势。众多的业内人士表示，目前的郑州市场，要降价，不太可能；要疯涨，也不太现实。“ 郑州房价短时间内不会下调，总体上还会保持坚挺，从长远看会稳步上升，只是上升幅度应该得到有效遏制，郑州房价稳步上升的总体走势不会受到大的影响。”业内人士认为，降价的这些现象并不能成为楼市的拐点，地产业的拐点是应该向产品增值和经营管理要效益，而不是靠投机、灰色地价等。随着房地产市场不断的规范，投机型地产商越来越少，大多房企开始向经营管理要效益，楼市的品质也将会得到提升。
一直从事销售工作的王先生说，根据目前的情况来看，政府还将出台一系列政策对房地产市场进行调整，抑制房价很可能再一次成为重点。大多数消费者也在这个时候选择了“ 持币观望”，坚信“ 再等等，一定能够买到性价比比较合理的房子。” |
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