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    “新政”下的地产心情

    http://www.cnestate.com　 　 2005/4/21
    　　有了2004年的火爆垫底，没有人不对2005年的中国房地产市场形势一片看好。政策的“组合拳”已经连环出击。“新政”频频出台，各地纷纷打出调控楼市牌。面对这种变化，市场各方心情各异——

    　　惊恐状

    　　谁将付出惨痛代价

    　　4月1日关于深圳“封杀认筹”的消息再掀波澜。一时间深圳开发商谈虎色变，甚至一些楼盘的正常销售工作也暂停了。违规的也好，没有违规的也罢，纷纷收敛自己行为，害怕的是政府打板子。

    　　最痛苦的是刚刚把钱收到手的开发商，每张卡几万，几十万的认筹金，退还是不退成了一个难题。退吧，可能导致开发商原先计划的销售进度和资金计划落空；不退，正在风口上搞不好就砸了自己的招牌。

    　　业内人士分析，同之前房贷新政相结合，此次禁筹将冲击部分开发商的资金链。如果说禁筹仅仅是将提前的销售过程回复常态的话，那么之前房贷新政改变的却可能是消费群体的购买力，改变了需求结构（例如投机需求下降），这可能迫使开发商调整原先的市场定位，或者对住宅产品做出修正。另外，禁筹可能因产生平抑房价的效果，而影响开发商利润。最后，影响开发商对未来房价的预期，从而使其改变当前获取土地的策略与计划。这也是为什么许多开发商会对“禁筹”惊恐万状的真正原因吧。

    　　紧随其后，销售信息网上公开的手段让不少开发商颜面尽失，包括万科、华侨城在内的多个项目都被发现，去年就宣称已经售罄的项目仍有许多单位标示着“待售”的字样。虽然之后有解释说，某些项目是因为销售过程中手续延迟造成的，但是这已经暴露出楼市炒家的身影。另外销售合同不允许更名，15天内必须备案的措施更是断了一些投机者的“财路”。据说，某中介公司员工之前为了炒楼，盘下好几个豪宅单位，这两天为怎么出手急得有如热锅上的蚂蚁。

    　　点评：“封杀认筹”不过是政府规范房地产市场的一个举措，面对中国地产市场泡沫论和地产行业发展过热等论调，深圳房地产主管部门这种未雨绸缪的规范市场行为，目的是为了行业的健康稳步发展。相信那些感到“惊恐”的开发商和投机者正在为自己的“不规矩”付出代价。

    　　紧张状

    　　到底是谁很受伤

    　　“我在购房前经过漫长的等待，又听‘涨’声响起来，荷包里的数字依然还在，可是我仍需要在梦想门前徘徊”，不知谁改了歌词，把流行歌曲与最近房贷提高门槛联系到了一起。房贷新政本意是为了抬高炒房者的进入门槛，客观上起到了抑制炒房的需求，从而有利于保持房地产价格的稳定，但结果却似乎事与愿违，对富有的炒房者来说，影响不大，但对低收入的购房者来说，却是压力显著提升，有网友分析，“其最终结果很可能是劫富八百、损贫三千”。

    　　在第一置业网开播仪式时举办的中国房地产高峰论坛上，国美地产总经理童渊说：加息后，受影响最大的是老百姓，投资者不会受多大影响。对于有能力买几套房的人来说，加一点息没所谓，但买房自住的普通置业者就受很大影响了。据新浪网调查：近八成网民认为，央行调整利率受影响最大的是普通买房人。

    　　从最近全国各大城市风起云涌的提前还贷潮正证明了这一点，据说某银行办理提前还贷业务的客户太多，只能预约排队，而且已经排到了5月底。

    　　银行方面实际上也很紧张，也怕调控力度太大，按揭业务锐减会降低银行的盈利。因为此次央行新规是“许可”的姿态，于是深圳各大商业银行早早就公开宣布，只是会加强防范风险，但没有提高首付比例。对于提前还贷会不会罚息问题出言也是十分谨慎，“会按合同执行”，希望能安抚贷款买房者的心情。

    　　据分析，取消优惠利率后，房贷利率实际上升了80多个点，购房者需要支付的利息将有较大幅度提高，对其心理预期的影响则更大。商业银行方面担心利率提高过快，打击了购房者的购买积极性，一旦房地产市场走势有所波动，银行个人住房贷款受影响在所难免。点评：正如美国耶鲁大学著名经济学家席勒指出的，“要想让房地产泡沫破灭，最简单办法就是：提高利率；或发生突然的变故，让人们对持有房地产失去信心”。这决不是我们想看到的结果

    　　郁闷状

    　　谁都不想被淘汰

    　　面对楼市新政，其实开发商都挺郁闷的。

    　　大型开发商郁闷的是利润率有可能降低，新政之下打压房价，打击炒楼，控制需求，最终的结果很可能就是楼市降温，交易速度减缓，开发利润率将大幅降低。

    　　据了解，2004年万科业绩保持稳步成长。全年实现营业收入76.67亿元，同比增长20.2％；净利润8.78亿元，同比增长62％；净资产收益率提升到14.2％，为近年来最高点。金地集团总资产年均增长率为51.9％，净资产年均增长58％，净利润年均增长近32％。而招商地产2004年年报显示，招商地产实现净利润总额达35,980万元，与去年同期33048万元的净利润总额比较，增长8.87％。但是，面对2005年频出的调控新政，多少都会影响各上市房企对盈利的预期，2005年是否还能保持如此大的增长幅度，谁都不敢拍胸脯，打包票。

    　　富春东方副总经理王振江分析，受楼市新政影响，房价稳定之后行业的利润得到控制，对发展商资金链的要求也逐步提高，行业的新进入者会相应减少，市场竞争将会在一个更理性的水平展开，这对市场的培育是有好处的。

    　　同大型开发商担心赚得少而郁闷相比，市场上占大多数的中小型开发商开始郁闷的是生存问题了。因为房地产市场“好赚”，前两年各个行业的都转到地产市场中淘金，但是新政之下，以前可以融到的资现在很难拿到了，以前可以提前收到的销售回款也不能提前拿了，尤其是销售速度的降低让他们的现金流经常捉襟见肘。

    　　在目前信贷收紧的情况下，房地产开发公司优胜劣汰加剧，行业集中度提高。一部分资质、信用较低的房地产开发商将由于得不到银行信贷支持而逐渐被淘汰，房地产业将迎来新一轮洗牌，行业集中度将逐步提高。点评：我们有理由相信，无论是大型发展商还是中小开发商，为了在竞争中持续发展，都将会投入更多的精力在了解需求、产品创新、改善客户关系等方面，并在这个过程中培养自身赖以发展的持续竞争优势。

    　　喜悦状

    　　是谁拍手称快

    　　2005年的楼市调整，是以房地产的理性发展为主“脉络”的一次宏观调控，政府推行的宏观调控政策是对房地产市场的一次规范与梳理，不等于对楼市的打击，从品牌发展商喜悦状的脸上，可以看到楼市规范发展的前景。

    　　不久前的万科新闻发布会上，王石心情颇不平静：“卖得好不一定是水平高，市场好阿猫阿狗都卖的好。”万科们似乎对市场火爆时，没有品牌也能大赚一笔的现象颇为不忿。一直坚持规范化发展的品牌房地产企业面对楼市新政于是显得颇有自信。有趣的是，深圳上市房企不约而同的都站到战略的高度应对新政。3月22日，万科召开2004年度业绩报告会，宣称要以战略领跑未来；4月11日，金地推出全新的品牌形象，将以“科学筑家”理念求新求变适应市场变化；4月14日，招商地产公开发布了2005年全国战略规划。

    　　“没有谁能阻挡市场变化，关键是市场变化后如何应对？金地已经抢先一步，行动起来。”金地集团总裁张华纲指出，金地借更改公司的标志的机会，力争建立全新的品牌形象。面对房地产开发中存在的高风险，金地会从开发的产品结构与土地储备度来调节。金地目前的产品开发以住宅为主，而金地的住宅产品又是以中高档住宅为主，这从产品结构上规避了开发过程中带来的高风险；房地产处于非理性发展期时，金地土地储备量可供开发控制在四年以内。

    　　在招商地产公布2005年全国战略规划的时候，有人担心在宏观调控的风头浪尖进行全国拓展不是一个很好的时机？招商地产总经理林少斌笑称，他们正是楼市新政的受益者。招商扩大土地储备的既定战略一直在进行着，宏观调控之后，像苏州的地挂了牌，却没有人摘，我们就把它摘下来，如果不是宏观调控，那块地不容易拿到。“我觉得，我们是捡了便宜。”点评：今年出台的多项楼市新政都是朝着楼市炒家和高涨的房价而去的，对于买房子住的普通置业者，没有理由不对这样的新政拍手称快。对他们而言，只要能让房价降到合理水平，那就“让宏观调控来得更猛烈些吧”。