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    北京：中关村商业用地缘何受冷落？

    http://www.cnestate.com　 　 2005/4/22
    　　曾经有人把北京的土地供应形象地比喻为“把几根骨头丢给一群饿狼”；然而近日，与往常疯狂炒地皮的场景相反，在中关村出现了土地拍卖备受冷落的情形
    　　
    　　曾经有人把北京的土地供应形象地比喻为“把几根骨头丢给一群饿狼”；然而近日，与往常疯狂炒地皮的场景相反，在中关村出现了土地拍卖备受冷落的情形：前不久，位于中关村科技园区的4块底价超过亿元的大宗地块在土地市场挂牌后，一直少人问津。 据了解，正式挂牌5天后，位于丰台园的两大公建地块才同时有了首次报价，且报价与起始报价相同；而早在去年就开始挂牌的中关村西区的两块地块，至今尚无人应标。看到这样的局面，人们不禁疑问，难道中关村的商业用地已风光不再？开发商拿地的标准又有着怎样的改变呢？
    　　
    　　少人问津 事出有因
    　　
    　　据了解，这4宗地块分别是位于中关村科技园区丰台园产业基地的公建用地，建设用地面积2.49万平方米，规划建筑面积11.2万平方米，起始价为2.55亿元；中关村科技园区丰台园产业基地公建用地，建设用地面积为5.37万平方米，规划建筑面积24.18万平方米，起始价为5.5亿元；另外两块地位于海淀区，分别是海淀区中关村西区Ⅰ-4号综合科技贸易用地，建设用地面积5654平方米，规划建筑面积4万平方米，起始价为2.29亿元；中关村西区Ⅰ-5号综合科技贸易用地，建设用地面积为4694平方米，规划建筑面积4.5万平方米，起始价2.57亿元。
    　　
    　　据中关村科技园丰台园相关负责人陈亚辉透露，在丰台园的两块地挂牌以前，有好多家开发商表示过对其感兴趣，多数是冲着“总部基地”的房地产项目开发的。至于挂牌后迟迟没有人应价的状况，他认为，主要和我国推出的金融紧缩政策有很大关系，前不久确定的国家贷款政策使开发商的开发成本大幅增加。如今，做公建项目和住宅项目不一样，开发商都比较谨慎，再加上这几块地量大、需要资金大，为了避免把价格炒得过高，开发商是不会在土地刚一挂牌后就马上报价的。
    　　
    　　北京金隅嘉业房地产开发有限公司策划经理韩乐也表示，丰台区和海淀区的地块受冷落各有原因。丰台区的两块地受冷遇，主要是由于丰台园是政府规划的科技园，区位优势跟中关村核心区相比还有一定的差距，它的历史比较短，发展还不太成熟，土地价格主要靠“总部基地”炒起来的。丰台区缺少成熟的商务氛围和历史背景，而这正是开发商最看重的，因此丰台园的两块地引不起开发商的积极响应。
    　　
    　　“而在中关村西区的那两块地，主要是因为近期写字楼集中投放量太大，未来2~3年内都会呈现供过于求的状况，这就使开发商的利润逐渐趋薄；其次，有的开发商在等待时机，因为从购地皮到建成现房会有一定的周期，开发商会避免让土地成为现房都赶在同一时间；另外也不排除有些开发商事先商量好不争价的可能。”韩乐说道。
    　　
    　　融科智地房地产开发有限公司营销部经理高级认为，中关村商业用地受冷落和近两年来写字楼租售价格的下滑有很大关系，“由于近两年西区写字楼投放量比较集中，目前已经达到饱和状态，从去年开始，写字楼的租金就开始下降，其实，现在西区的很多写字楼的平均回报率都还没有达到预想的效果，这使很多开发商对西区的写字楼前景没有多大信心，就更不会再盲目地投资了。”
    　　
    　　对于中关村西区这两块地至今无人应价的情况，北京广厦世纪投资咨询有限公司总经理刘芳认为，主要是由于商业用地开发成本高，尤其对于有着很好配套和景观的中关村西区的土地来说，成本会更高，开发所需要的资金很大，这就要求必须是资金实力非常雄厚的企业才有可能担起这个项目；另一个原因在于，短期内中关村市场的写字楼供给比较集中，数量比较大，竞争也相当激烈，银行贷款又控制得很严，在这样的市场背景下，出现这种“少人问津”的情况也是正常的。
    　　
    　　开发商谨慎拿地
    　　
    　　在国家宏观调控下，银行收紧贷款，目前在中关村已很难看到开发商“疯狂圈地”的场面了，再加上政府对拿地之后还要采取相应的监控措施，使得开发商对拿地不得不持更为谨慎的态度。
    问及目前开发商拿地的标准都有哪些，韩乐认为：首先，拿地必须建立在对自身实力正确评估的基础上，开发商应该充分考虑土地的后期投入。特别是最近政策改变后，要求开发商自有资金要达到35%以上，比以前投入增多10%以上，所以拿地的开发商必须具备相当雄厚的资金实力；另外，开发商还要出于战略考虑，看哪个区域、哪个业态更值得投资。开发商更愿意选择机会多的、或是还没有被其他开发商注意到的“冷门”土地，这就要求他们必须用前瞻性的眼光去权衡选择哪块地皮。
    　　
    　　高级对选地也有着自己的看法，他认为，开发商选择地产，首先要看其市场走势，考虑地块的整体设计、配套设施、周边商务环境以及产品形态等诸多问题；另一个重要的考虑对象是将来的投入费用和收益，也就是看其投资回报率。此外，他还强调，在中关村做土地，还要看政府规划。
    　　
    　　他认为，在中关村投资土地和其他地方有着不同之处，“中关村的写字楼市场与其他区域不同，它与中关村企业走两个极端有着一定关系。一方面中关村拥有像新浪、搜狐、新东方这样实力雄厚的大企业，有出手大方的资本，能与理想国际大厦、金融中心这样的高档写字楼成交大单；另一方面，中关村毕竟是中小企业占绝大部分，他们对写字楼的选择相对没那么‘挑剔’，也就意味着对租金的要求会相对苛刻，这样一来，就使中关村写字楼的租金价格有下滑的趋势，这也在一定程度上打击着土地开发商在中关村拿地的信心。”
    　　
    　　随着中关村商业用地井喷式增长的结束，开发商拿地显得更为理性。而目前4块挂牌交易的地皮少人问津的现象，预示着中关村商业地产正逐渐降温，进入一个新的盘整期。