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当地产遭遇熟地——城市熟地对地产价值的整合力
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http://www.cnestate.com 深圳特区报 2005/4/22
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有观点认为：一座城市的核心竞争力，是由这座城市核心区域或标志性商圈对周边地区经济的影响力而决定的。一般意义上，我们将这种区域称之为“城市熟地”。
当然，一座城市的熟地并不是由一个区域所构成的，它可以是一个，也可以是两个或多个。但这些区域都应该有一个共性，那就是它的经济链对城市资源强大的整合力。像深圳这样一个大都市，应该说，它的城市熟地是多方面的，东门国贸圈、地王金融圈、华强北商街、中心区CBD等，都在城市熟地的经济链中流光溢彩，演绎着深圳面向国际化的澎湃活力。
作为城市经济链中主导产业的房地产，对一座城市资源的贡献力无疑是巨大的。实质上，正是因为房地产业的突飞猛进，才创造了一个个让每一个人能够享有城市熟地价值的机会。试问：在城市熟地拥有一份地产，将意味着什么呢？诗人也问道：走在城市大街，那一盏盏窗灯有哪一扇照亮了我？
这是对城市熟地生活的一种渴求，也是对城市熟地价值的一种认同。
熟地，经济活力的“晴雨表”
香港的中环、上海的南京路、北京的王府井、重庆的解放碑、成都的春熙路，等等，都是这些城市的标志性和象征性区域，它们以一个区域城市的独特经济属性，突兀一座城市的特色和价值。“不去南京路，就等于没去过上海。”这句话的潜台词是：南京路是上海城市繁荣、繁华的“熟地”。到了那里，你能够得到一座城市所能给你的全部形象和真实体验。
相对于“生地”而言，熟地更多的指向城市的经济层面。区域经济指数的高低，决定着城市土地的“成熟”程度。因此，一座城市的熟地，必将是这座城市经济最为发达的区域，它不是单一的，它是多元的，它由诸多经济链构成，它的价值不是内敛的，而是放射的。
目前，深圳最为发达的城市熟地有两个，相对而言，地王商圈和华强北商圈是最为成熟的。地王商圈因其强大的金融机构而著称，而华强北商圈则因商业机构的聚集而闻名。它们隶属于这座城市，也隶属与整个华南经济板快；它们的成熟与整个中国经济的澎湃活力一脉相承。看深圳经济的现在和未来，主要就是看这两个区域的人气、财气和景气。
实质上，熟地经济就是一座城市经济活力的“晴雨表”。它的启承转合，与城市的经济命脉生生相息。有城市建设专家曾说：看到了地王商圈，就看到了深圳经济的活力。
熟地，地产价值的“放大镜”
把房子建在孤岛上，房子是没有流通价值的（孤岛意味着交通不可能或很难到达的地方）。把房子建在城市核心或城市熟地，它的价值又如何呢？
要估算这个价值，首先要衡量这个城市熟地的经济链价值。经济链越庞大，地产的价值，无论是使用价值和流通价值也随之放大。而地产价值必然是随着经济价值而不断上扬的。根据价格是按照价值而上下波动的简单经济学原理，离城市熟地越近，房地产的楼价越高，就是这个浅显的道理。
深圳房地产业的发展进程其实就是不断创造“城市熟地”的过程，当关外楼盘方兴未艾之时，深圳熟地的房地产市场已开始了第三轮次的升级换代和创新。地王是一个很好的例证。10年前，在这里崛起的是安居房；10年中，在这里崛起的是名士阁、都市名园等高尚楼盘；现在，崛起的是城市天地广场和世金汉宫等高尚物业。它们的建筑品质、市场价值和人文内涵，都随着城市熟地的经济链而得到放大。
熟地是地产价值的“放大镜”。正是在这样的大背景下，房地产才得以高速成长，并在成长的过程中，反过来丰富和完善着城市熟地的基础元素。
熟地，生活方式的“方向盘”
是生活改变了地产，还是地产改变了生活？这是一个看似简单而又纠缠不清的问题。但无论如何，生活方式的改变与地产价值的变化有着“血浓于水”的近亲关系。
过去，深圳曾经出现过多次这样的论争，郊居化、都心主义、新都市主义、城市化等概念曾一度盛嚣尘上，这是一种生活方式的选择。但他们的实质都离不开城市。城市生活以其繁华、富庶、快捷、文明，而成为深圳人永不停息的渴求和向往。城市生活就像一个旋涡中心，始终以其强大的向心力，左右和控制着城市人居生活的方向。
要直观、快捷地体验到城市生活，必然要住得离城市熟地越近。“近水楼台先得月”，是一种生活方式，它的内涵无疑是指对于资源最大化和最快捷的拥有。因此，一直以来，能够享有最大化城市生活，几乎是多数深圳人的第一选择。只不过基于经济状况、生活方式的原因，这种选择大多成为一种奢望。
作为城市生活的一个“方向盘”，城市熟地客观上扮演了主要的角色。所谓熟地当然是先生后熟的，在深圳不断推动城市化进程的过程中，相信有更多的城市熟地生活让深圳人拥有更多的选择。这是城市熟地对房地产价值的最大贡献，也是房地产价值对城市熟地内涵的不断丰富和更新。
资料链接
生地与熟地
生地是指未开发的农地、荒地或城区内附有需拆迁的地上建筑物的土地，也指周边相关生活配套尚未完全到位的地块。一般在房地产开发过程中，国家收取相当于土地转让金的价格，其他市政、拆迁费用由开发者承担。
熟地主要是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，达到“七通一平”的可直接用于建设的土地。也专指周边相关配套已完全到位，并已经历过多次开发，具有相当成熟度的地块。一般在房地产开发过程中，其价格定义主要包括出让金、大市政费、“四源”费和征地、拆迁补偿费等。相对生地而言，其工程繁杂，成本较高。 |
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