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    上海持续土地紧缩世茂战略潜移 转攻商业地产

    http://www.cnestate.com　 第一财经日报　 2005/4/26
    　　世茂集团（下称“世茂”）目前正在紧寻下一块适合做高档住宅的土地。如果空守着世茂滨江花园第7期的完工，它在上海可供开发的高档住宅项目将只剩下佘山的世茂山庄。

    　　上周，许荣茂之子，世茂集团执行董事许世坛在一个小范围的媒体见面会上，谨慎对外透露：“不是说世茂以后不做住宅，事实是我们一直在关注政府的土地出让。”

    　　在上海连续两年紧缩中心城区供地的情形下，世茂战略已悄然发生了转移：在兼顾高档住宅开发的同时，进军商业地产市场。

    　　战略转移

    　　世茂与时代华纳携手打造“星光大道”的消息日前被许世坛证实。这个筹备时间相当长的项目即将成为世茂近期筹备的商业地产项目中较早启动的一个。

    　　今年底，世茂在上海的世茂国际广场、世茂北外滩酒店、佘山国际会议中心三个五星级酒店将全部竣工。“届时，世茂集团旗下的酒店将占到上海五星级酒店客房数的20%。”许世坛乐观估计。

    　　与此同时，世茂还将商业地产的触角伸向其他省市，甚至境外。长江边、阅江边、松花江边、中俄边境……多个集酒店、行政办公、旅游娱乐、休闲购物于一体的全江景国际品质高级新城区纷纷崛起。

    　　“目前世茂集团在内地房地产市场商业地产的投资占整个投资比例达到30%左右。当然，这个比例在上海要高一些。”许世坛对媒体如是说。他表示：仅上海三个酒店的固定资产可能超过100个亿，“我们不会出售酒店和商场，不希望业权分割，而且还会考虑继续投资此类物业。”为此，世茂依然在寻觅同样的商业、酒店以及住宅配套项目。

    　　“做五星级酒店需要勇气。”许世坛说：“如果一个开发商资金实力不是很强，那就很难做商业。”

    　　2003年，上海开始有意识地调整土地出让结构，中心城区供地逐渐紧缩。据世茂内部资料显示，当时众多的开发商还专注于住宅市场，但世茂却开始悄然转向商业地产，3家豪华酒店的运作构思就始于这个时候。

    　　转型意在长远

    　　世茂总能在恰当的时机选择进入或者退出。

    　　1993年、1994年，北京房地产市场经历了第一场房地产泡沫考验，而许荣茂正是在那年选择进入北京房地产市场，亚运花园、华澳中心、紫竹花园和御景园等高档外销别墅的兴起让世茂真正引起了人们的关注。

    　　之后许荣茂又在1999年底将投资转向上海。当年上海正经受着金融风暴的余波。2000年年底浦东黄浦江畔世茂滨江花园的崛起，开始让上海的业内行家大跌眼镜。

    　　“单纯开发住宅，1999年时机最佳，但随着目前上海地产开发已至火红之境，其营运成本相应提高。房地产企业从上海转向市场空间更为开阔的二级城市是一种策略，但上海本身包含的不动产价值，这时或许已在新的领域萌发。”一位熟知世茂的业内人士对本报记者分析说。

    　　表面看来，世茂的这次选择是对商业地产发起了一波集团攻势。

    　　“开发酒店项目一个显著的好处是有利于集团将固定资产沉淀下来。”按照分析师的说法，一般的住宅楼卖出去之后，开发商至多还有社区会所等一些物业配套的产权，而酒店则不同，它能给开发商带来持续、丰厚的利润。

    　　即使以世茂国际广场为例也足可以分析清楚。许世坛之前曾经对媒体分析说：世茂国际广场商场及酒店总投资35亿元，酒店年收入约2亿余元，商场年收入约1亿余元，二者相加近4亿元，也就是说，在10年左右，回报将是40亿元左右，总投资全部收回。其次，世茂国际广场总投资35亿元，还没建成，现在的评估价就已经上升到50亿元。毫无疑问，商业地产的长线投资可以带来固定资产的升值，同时利润率也不低，是一个不错的投资选择。

    　　转型为了突围

    　　但是，世茂此次在上海房地产市场上对于商业地产表现出的“过度热衷”依然让人产生疑问：它可能放弃住宅市场吗？

    　　世茂已经在住宅市场积累了很多成熟的经验，也获利甚多。为了世茂滨江花园，许荣茂拥有这样一个团队：财务总监，来自香港渣打银行；室内设计总监来自英国；在上海的20多个境外总监分别来自中国香港地区、马来西亚以及新加坡等地。

    　　许荣茂坦言：以世茂滨江花园为例，项目总建筑面积80万平方米，预计投资80亿元。在投入十几个亿之后就已经开始有销售，销售好，资金回笼快，后续资金压力并不大。

    　　“虽然世茂现在在上海的待售楼盘已屈指可数，但就此判断世茂将转向酒店或者商务楼并不合理。”上海方方房产工作室咨询师包灵芝分析说。她认为世茂集团的投资方向和它所在的企业生存环境密不可分。从2003年开始，上海内环线内的住宅用地大幅紧缩，世茂对于商业地产的“热衷”也在同时期开始。

    　　“上海内环线内可供高档楼盘消化的土地越来越少；五星级酒店有发展的机遇；外地新城的拓展机遇。三个因素联合作用，使得世茂集团目前在上海的战略重点有点偏向商业地产。”包灵芝一语中的。

    　　事实上，世茂集团一直没有停止在上海市寻觅适合的住宅用土地。许世坛也对本报记者明确表示：“不是说世茂在上海不做住宅，实际上我们一直在关注合适做住宅的土地。”
    对高档水景楼盘选址的挑剔是世茂大范围试水商业地产的原因之一。

    　　“世茂没有选址的标准，但是有选址的原则。”一位熟知世茂的业内人士表示。首先世茂比较善于做水景，其在哈尔滨、福州、南京、武汉等城市的土地都处在江边；其次，交通条件是世茂考虑的一大因素，其在昆山的土地就是临近高速公路；第三，世茂的住宅楼盘对目标业主的购买力也有较高的要求，对于当地的配套以及政府的整体规划要求都要进行比较严格的取舍。

    　　同时，许荣茂认为注重规模效应是世茂的一大特色，许荣茂曾经对媒体表示：规模效应带来的好处不仅是管理成本的减少，还能减少推广时间，最主要的是项目本身的利润增长点会很好。体现在高档住宅方面：一是所投资的项目虽然不多，但是单个项目规模一般比较大，能开发年数长，例如上海世茂滨江花园80多万平方米，哈尔滨世茂新城占地面积近400多万平方米，南京世茂新城规划建筑面积150万平方米。

    　　世茂有其自成一体的选地原则。而符合这种选地原则的土地不可能信手拈来。在上海，这一矛盾就体现得更为明显。业内人士告诉记者。