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分析周小川房价新政
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http://www.cnestate.com 焦点房地产网 2005/4/26
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近日，中央及北京部分媒体报道了中国人民银行行长周小川曾公开说的一段话，“内地确实有些城市的房地产增长过快，他们会就这些城市推出新的调控政策。同时，针对某些城市的房地产投机和炒作现象，他们已有政策推出，例如对首期及买第二套住房的人士有特别措施处理。”那么，他所说的新政是否真的能够起到抑制房价的作用呢？这个抑制房价的过程需要多长时间呢？今年下半年至明年上半年的房价在打压和不打压的情况下是涨还是跌呢？
就笔者认为，短期内房价的确很难打压下来。
我们来分析一下，此次央行表示要“密切关注”房地产价格，背后并不只是关注这么简单，肯定还会动用各种手段来限制房地产价格上涨。那么，央行为什么这么关心房价问题呢？原因是央行之所以要密切关注房地产价格，是由于我国房地产业各个环节所需资金有相当部分来自银行，如房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等，房地产的市场风险极易转变为银行的信贷风险，进而引发金融风险。同时又由于城乡居民收入增长较快，消费水平有望进一步提升，微观因素是指最近几年出现的投资性买房，在加上去年我国ＧＤＰ增长９．５％，连续两年保持在９％以上的增长速度，在ＧＤＰ高速增长的同时，财政收入和个人收入也在高速增长。特别是在大城市，个人的收入增长更快。而去年出现的负利率也刺激了我国城市居民的买房需求，在多种因素的综合影响下，也促使房地产价格上涨。
还有我们不能忽视的是，不久前，全国CPI(全年居民消费价格指数)快速滑落，人们都在对上半年通货膨胀较为乐观之时，央行却突然对个人房贷利率大动干戈，显然，这次与宏观面无关，干预的就是上涨中的房价势头。房价上涨过快还隐含了潜在的金融风险，我们有必要调整商业银行自营性个人住房贷款政策，从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。这个预期还要遵循一个“适度”的原则。“既要减少房地产需求，又不能让房地产价格大幅下跌，要做到这样其实不是一件并不容易的事情，因为房地产价格不太容易调控，要不就大涨，要不就大跌。”从央行角度来说，今年下半年至明年，若宏观面需要，央行对贷款全面升息的可能性依然存在，届时，房贷也不会例外。
我们从中国人民银行研究局课题组日前公布的《当前价格形势与未来趋势分析》的报告中能够看出来，在主要生产要素价格方面，劳动力成本上升幅度较大，土地交易价格上涨幅度较大，由于供需矛盾加剧，房地产价格也将继续上涨。从这些房价上涨的影子之中我们清醒，从房地产市场发展的周期规律而言，市场一定会经历复苏期、全面高涨期、萧条期等阶段，因此，除了房价本身的涨幅与高低外，我们提醒购房者进入楼市的时机一定要重视，不要盲目。
还有就是周小川所说的，“对买第二套住房的人士有特别措施处理。”依然有难度，目前各商业银行关于贷款人的个人信用系统联网还需要时间，同一个购房人完全可以在多家不同的银行分别以“第一套房”的名义贷款。在目前情况下识别“第二套房”对银行来说难度很大，这些人可以钻政策的漏洞，以其亲属的名义购买第二套、第三套住宅，谁来监控，如何来监控还是个瓶颈。
笔者认为，相关部门应该通过土地政策、信贷政策、税收政策、住房政策等措施达到控制目前过高的房价。还有一点是周小川所说的调控措施应该早出台，如果现在不进行调控，今后导致的房地产坏账会更多，相比之下，现在调控的成本不会过高。（王维波） |
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