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    郑州房市行情的“脉搏”如此跳动

    http://www.cnestate.com　 大河报　 2005/4/26
    　　日前，郑州市政府召开新闻发布会，就郑州市房地产预警预报体系建设和郑州市2004年度房地产市场运行情况进行发布，并对今年房地产市场进行了预期分析。记者从新闻发布会上获悉，去年郑州市120～150m2的房子市场需求量最大，郑东新区房产供过于求，按揭仍是购房者的首选，商品房价格涨幅低于全国平均水平——记者将去年郑州市的房地产信息进行归集，为广大购房者提供一份参考指南。

    　　郑东新区“价高和不寡”

    　　供应量暂时大于需求量

    　　据郑州市房地产管理局局长范广军通报，郑州市房地产业去年完成投资121亿元，同比增长62.9％，投资增幅超过全市固定资产投资增幅32.9个百分点。其中郑东新区全年累计完成房地产开发投资19.1亿元，占全市房地产投资比重的15.78％，商品房实际新开工面积116万m2，占全市新开工面积的20.7％，商品房市场供应面积98.87万m2,市场销售面积39.62万m2。

    　　范广军说，郑东新区供应量暂时性大于市场需求，供需比为2.5∶1，而老107国道以西地区为1.06∶1。

    　　据统计，去年郑东新区商品房销售均价为3061元/m2,其中住宅均价为3038元/m2，非住宅均价为3102元/m2，住宅中售价最低的金城阳光家苑也在2700元/m2上，远高于全市平均价。

    　　全市新增商品房供应和销售总量平衡

    　　据了解，郑州市2004年市区新批商品房预售面积共645.57万m2，同比增长70.3%，其中住宅519.1万m2，同比增长60.8%，其中郑东新区新批商品房预售面积为98.87万m2，住宅53.4万m2，非住宅45.47万m2。郑州房产市场供求总量基本平衡，供需比为1.16∶1。

    　　多层和高层最受欢迎商业用房过剩量显大

    　　在各类商品房中，多层和高层住宅等普通商品住宅仍是市场供求的主体，二者分别占到当年供应总量和销售总量的80%和86%。其次是商业性用房分别占当年供应总量和销售总量的15%和7.6%，而办公用房、别墅等占市场供求总量的份额比例均较小。

    　　从各种物业类型的供需比来看，多层住宅为1.15∶1，高层住宅为0.98∶1，别墅为0.6∶1，商业用房为2.32∶1，办公用房为1.31∶1。

    　　值得关注的是，非住宅物业均不同程度地表现出供过于求，尤其是商业用房供应量是需求量的2.32倍，过剩面积达55万m2。

    　　120～150 m2户型市场需求最大

    　　60m2以下的小户型市场需求大

    　　从不同面积户型的市场需求来看，单套90～180 m2的户型最占有市场，占64%以上，其中120～150 m2户型市场需求最大，占26.1％。同时值得注意的是60 m2以下的小户型近几年来市场需求较大。而特大面积户型的别墅，也占有一定的市场，销售形势较好，市场需求超过供应5万m2。另外，商品住宅套均面积从2001年的126.9m2减至2004年的112.3 m2，单套住宅平均面积在逐年下降，户型设计上呈现出结构日益紧凑，布局日趋合理。

    　　北区、东区、中区房子紧俏

    　　从区域供求分析，北区、东区和中区仍是郑州市老城区商品房供应和销售的主要区域，三者合计占市区供应总量的65.6%以上，占需求总量的71.5％，而南区开发较弱，供求占比均仅有8％左右。从各区域商品房的供销比来看，中区的销售表现异常火爆，供需比为0.84∶1，在全年供应量增幅较大的情况下，仍供不应求。

    　　外地人购房占了一半多

    　　从购房人群户籍归属分析，2004年全市共售出商品房44658套（间），其中外地个人（郑州市区以外，含郊县市）购买25483套（间），占57.1%，超过本地个人购买所占比例40.7%的16.4个百分点。

    　　按揭仍是首选付款方式

    　　按揭仍是多数购房人的绝对首选付款方式。从全年购买商品房套数和面积比例来看，基本都占70％左右。一次性付款也是一部分消费群体的优先选择，约占25%。

    　　但2004年受人民银行调高居民住房贷款利率的影响，按揭购房的比例较2003年下降近5个百分点。

    　　商品房空置总量下降

    　　去年年底，郑州市商品房空置面积为79.9万m2，比2003年年底减少15.5万m2，商品房空置率为21.6%，处于国家认可的商品房空置率15%～30%的良性发展区间。其中空置一年以内的待销面积为8.4万m2，占空置总面积的10.5%。滞销面积为46.7万m2，占总空置面积的58%，比去年年底增长37%。积压面积为24.8万m2，占总空置面积的31%。

    　　房价涨幅低于全国平均水平

    　　去年郑州市商品房市场销售均价为2639元/ m2，上涨13.8%。其中，住宅均价为2327元/ m2，上涨10.8%；经济适用住房均价为1370元/ m2，上涨4.3%；非住宅均价为5289元/ m2，上涨2.1%。若扣除不可比因素，去年商品房价格涨幅为6.43%，低于同期全国商品房约9.7%的价格涨幅。

    　　另据统计，2004年郑东新区商品房价格涨幅远远高于全市平均水平。

    　　二手房交易占商品房交易近半

    　　2004全年，郑州全市二手房交易共13420套，比2003年增加了4624套，同比增长达53%。全年二手房交易面积占同期商品房交易面积的比例达到47%，比2003年增长20.5个百分点。数字表明，住房二级市场在整个房地产业中的比重和地位日益提高。

    　　房屋租赁市场整体价格上升

    　　近几年，由于临街建筑营业用房和底层商业用房开发盛行，销售形势看好，价格上扬，2004年全市出租面积达638.8万m2，同比增长12.3％，平均出租率为93％，上涨了近3个百分点，各类物业平均出租价格呈现出整体小幅上扬趋势。

    　　今年市场分析：物业管理中

    　　部分焦点问题有望得以解决

    　　郑州市房地产管理局局长范广军对今年的郑州市房地产形势进行了分析。他说，2005年，郑东新区建设将进一步加快，带动房地产业投资规模继续扩大，市场供应量增速将有所回落，二级市场将日趋活跃，市场价格平稳上升。他指出，物业管理中的部分焦点问题有望得以初步解决。同时，郑州市房地产市场也面临着结构性调整和房价继续上涨的压力等一系列问题。