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    六论房地产泡沫

    http://www.cnestate.com　 人民网 　 2005/4/27
    　　房地产泡沫并不是房价本身决定的。不仅房地产价格的绝对值说明不了问题，一段时期的价格增幅或消费者心理感受也同样不能作为判断是否存在泡沫的主要依据。回过头来看，至少一两年前的价格水平不是泡沫。暴跌之前的疯狂炒高的价格才算是泡沫。

    　　暴利源于不规范的土地制度

    　　在土地资源保护与利用上，中央政府与地方政府、土地使用者的利益存在较大差异。在追逐政绩的短期行为模式下，地方政府更倾向于靓女先嫁，廉价出让优质土地。如同被掠夺性开采的矿产资源一样，上乘宜居地产，开发一块，减少一块，没有再生的可能。有学者拿西方发达国家的房价与中国类比，以为开发商的暴利来自过高的房价。但他们忘记了，不同国家的土地宜居性不一样，宜居性不同的土地被开发的序列也不一样。中国现阶段的土地出让金根本不是真实的市场价格。当前以所谓的“招标、拍卖、挂牌”方式取得的土地价格也没有反映真实的地产稀缺程度和供求关系。

    　　不动产的“国际惯例”就是没有惯例

    　　全球化并不改变不动产的属性。

    　　中国刚刚起步的房地产市场还没有经历一个比较完整的波动周期。处于婴儿期的中国房地产市场习性与发达的市场经济国家不一样。不同国度、不同地区的资源禀赋、土地产权制度以及生活方式不同。硬要拿人均土地面积不及世界水平的1/3、资源分布极不均衡的中国，套用那些国土资源丰富的发达国家的所谓惯例，是极为不恰当的。

    　　在北京、上海，房价与家庭收入的比例早已大大高出所谓的3－6倍“国际惯例”。其实居民可支配收入中的房地产负荷程度，各国、各地区差异极大，有的用3－4年收入，有的用10年收入，有的用30年收入购买一套住宅。退一步讲，即使房价收入比有一定参考意义，若要以此衡量房价的高低或者泡沫化程度，房价收入比中的“收入”，也不应该只是本地居民的收入，还要把外来投资者的购买力纳入进来。在北京、上海等地，外来投资者比例早就上升到不能忽略不计的水平，已经成为影响高端房产价位的重要因素。

    　　房地产市场既要有“小吃”，又要有“大餐”

    　　豪宅永远是稀缺品，如果多数人拥有了豪宅，豪宅就不成其为豪宅了。既然豪宅为少数人占有，城市里多数的住宅还是被多数人使用。那么，只要豪宅的合法性没有问题，就不必给予太多的批评之声。开发商开发什么类型的房子，为谁造房子，市场说了算。一些跨国大型仓储超市，实施低价格策略，并不是照顾弱势群体，而是提高市场占有率，增加销售额的需要。同样道理，开发商开发高端住宅，是因为手里的地块不适于做低端产品；愿意做低价位住宅的开发商，不必贴上社会公益的标签，因为他们那样做也是要实现更大的利润。

    　　在中国，发达与欠发达城市之间、同一城市优劣地段之间的房地产价格的结构分化已经初露端倪，未来将更为明显。江景房、海景房的价格将数倍于普通住宅。因为优质地段的级差地租远远高于一般地段，优质房地产价格自然远远高于一般房地产价格。只要人们的生活方式不发生明显变化，在少量土地上投入大量资本的集约性特点就不会变化。由于城市建筑地段的边际效益递减的临界点远远高于农地，巨额资本集约投入少数城市的少量土地，势必导致房地产价格的进一步结构性分化。
    　　
    　　“经济适用房”应退出市场

    　　“经济适用房”政策的设计初衷与现实南辕北辙。“经济适用房”的出发点是让低收入群体买得起房子，但现实情况是真正的低收入者仍然买不起房子，大量的“经济适用房”被中等以上收入者购买。特别是在城市高品质地段建造“经济适用房”，更让低收入者望而却步。即使管理部门限制开盘价格，代表购买权利的“房号”也照样会抬高低收入者的实际购买价格。
    　　
    　　“经济适用房”政策的具体操作过程中，寻租、设租现象在所难免。实施优惠政策的部门和有关人员，极易出现权力与责任的错位。无关痛痒的事后监督与处罚无法杜绝这种违规行为。如，某市主管部门和开发商不对“经济适用房”项目进行有效公示，业主误以为自己购买的是可转让的一般商品房，从而引发纠纷、诉讼。按照中国建设部的规定，“经济适用房”的销售价格必须经过当地物价部门核准。而有的开发商甚至以高于核准价格近一倍的价格销售。那种以为优惠补贴会不折不扣传递到低收入消费者手中的想法是幼稚的。现有的管理水平与人员素质加上一系列反市场的做法，导致的直接后果就是，要么开发商以正常的商品房价格销售“经济适用房”，牟取不当暴利；要么本该低收入群体享有的补贴被错误地投向富人。
    　　
    　　此建筑非彼建筑
    　　
    　　现代健康住宅已不再仅仅是栖身之所，从居住空间、空气、声、光、热、水、绿化等硬件环境因素，到社区、人文等软件环境因素，都远非传统住宅所能比拟。人们在争论房地产泡沫的同时，却忽略了建筑本身的技术进步与创新。住宅不升级，消费者不买账；升级了的住宅不涨价，就意味着降价。居住环境的健康性与社会环境的健康性，最终都要反映到房产价格上。同样的地段，由于有效投资不同，建筑品质就不一样。物有所值，不单指地块，还包含与之匹配的地上建筑。昔日居住生活的奢侈品，如今有的已成为必需品。不能简单地拿现代住宅与传统住宅相比较，要看价格，更要看性价比。如果房产价格的增长并未导致性价比的降低，我们就不能轻言房地产泡沫。
    　　
    　　房地产正在成为中国的“硬通货”
    　　
    　　中国房地产正在成为“硬通货”，并作为保值手段与财富标志。一个中长期稳步增长的房地产市场将有利于消化金融泡沫、缓解金融危机。房地产价格高，换一个角度看，是不是可以说，“货币相对价格”低。经济高速增长与体制转轨阶段，币值被稀释、通货逐步膨胀的同时，房地产则处于相对保值或升值状态。具有良好收益性与稳定性的房地产投资理所当然地充当居民个人投资组合中的重要品种。
    　　
    　　中国房地产的可持续发展，还有一个不可忽略的推动因素，即审美的要求。城市中大量堪称视觉污染的建筑与其占有的黄金地段极不相称。低品质的房产实现不了高品质的地产的价值，市场机制会形成修复“木桶短板”的需求，即拆除或改造视觉意义上的劣质建筑，尽管它的工程质量完全达标。中国十年前的建筑，如今有的已是“建筑垃圾”。不远的将来，拆迁或改造未到使用期限的丑陋建筑，如同劝说一个不想整容的人去整容一样难。因为在一个尊重人权、保护产权的社会几乎很难进行传统方式的拆迁。一对一谈判带来交易费用升高，“钉子户”有权漫天要价或拒绝交易（注意！经济意义的“钉子户”没有贬义，公平的交易来自双方自愿，作为卖方抬高售价天经地义）。看来，政府把“整容”的精力用于“优生”更为必要。