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    究竟应如何解决过热现象

    http://www.cnestate.com　 《地产新闻》杂志 　 2005/4/27
    　　春天来了，风向也变了，一如前几个月几乎是一面倒房地产唱多现在变成了几乎是一面倒的唱空。这种转变快得让人不可思议。几乎没在公开的媒体上进行辩论，那些昨天还唱多的人就或缴械投降或换掉旗帜变成房地产唱空的坚定支持者。这种转变让人怀疑客观的经济事实是不重要的，重要的是上面的意思。
    　　
    　　方向已经确定，唱多成了过街老鼠。上海，北京，杭州等地房地产肥胖的身躯被拖上了手术台。每一个当初唱多或者唱空的经济学家，各种名目的专家现在穿上白大衣，戴上白口罩围着病态的房地产业指指点点，抛出一张张治病的良方妙单，每个这样的专家都认为自己是救死扶伤的神医。
    　　
    　　在我开始写这文章以前，我曾跟一位在伦敦做10多年的基金经理讨论过中国房地产的事情。他在电话里再三警告，不要让政府以行政的手段来治疗一些房地产过热的问题。这位10的多年来掌管亚太基金的基金经理见过1997年以前东南亚经济的蓬勃发展，经历过97年亚洲金融危机。“韩国当初左派政府以民众救世主的心态来行政干预不断吹大的房地产，结果导致经济一度不振。”他最后加重语气说：“必须用市场这只看不见的手去解决房地产过热的问题。”
    　　
    　　用市场这只看不见的手去解决房地产过热是写进经济学教科书核心教条。可是在我们社会主义市场经济的房地产业存在着太多的有形和无形的“手”。我想说只有这些手规矩了，放在他们该放的地方，市场这只无形的手才可以发挥作用。
    　　
    　　土地供应
    　　
    　　其中之一的是一直让人诟病的某些政府部门之手掌控地产商土地一，二级市场的供应。
    　　
    　　我从来不否认我们的国土应该在政府手中，控制土地的配给。事实上绝大多数国家土地的规划和配给控制在政府手里。那些国内极端市场主义者认为土地供给应该市场化是错误的。这些如空气，河水那样的资源在我们这个社会还远远没有达到让资本控制的地步。因为土地配给涉及一个国家公民的民生，一个国家地产经济健康的发展,关系到这个国家经济的前途。所以在做这个工作必须有透明度，必须在阳光下操作。
    　　
    　　在我们这里，在房地产经济活动中，政府有关部门垄断了土地的规划和配给。如果你的土地规划只是几个人关起门来在图纸上决定哪块地要开发，这块地有大的面积，什么时候开发，未来还有什么地要开发。在供给的过程中，哪怕是通过招投标的形式，但如果不够透明，那么这些政府就可以操控土地的供应，同时操纵房地产市场的价格。由于土地转让是一次性付清70年的使用权，操作者可以很轻松地位居垄断强势位置和地产商做起了买卖，为自己谋福利。处于次强地位的地产商,开发商在获得土地之后，通过政府的关系，运用自己的资本，操纵起土地的使用，造成土地的供给虚假的短缺，为房产的投机制造条件。
    　　
    　　我赞成政府取消一次性的土地转让金的办法，改成长期的税收。但是我认为政府在规划土地使用以及供给应该有足够的透明度，甚至可以参照国外一些国家所做的那样得到市民的参与。政府土地管理局和建设部们应该起码提前一年在媒体或者在公告牌上公示所要出让土地的面积、出让的地段、出让的理由、出让的方法并且加深招投标的透明度，从根本上治理土地供应出现的问题，抑止房地产的投机。
    　　
    　　升息和加税
    　　
    　　贷款利率的升息，这是写进经济学教科书的做法。
    　　
    　　当经济出现过热时，提高利率可以促使投资成本加重从而降低该市场的温度。这是最市场的做法，对此我没有异议。因为对于通过银行贷款大批购房投机的投机商来说，如果不能马上出手，利率的提高确实是个很大的负担。这是打击地产商比较好的办法，而且比较温和，不会造成震动。
    　　
    　　但事实上至少从目前来看，转手率极高的房产对于投机商来说提高这点利率算不了什么。相反真正房屋购买自用者因为利率的提高受到了伤害。这一点从一些购房者急着提前还贷款可以看出。
    　　
    　　媒体报道说根据调查有4成的房屋购买者想提前还款，如果这个数据采集科学，正确无误的话，这至少说明两个问题：1，房屋购买者本身的财务成本已经很高，升息促使他们提前还贷；2，目前为止，中国的投资手段实在缺乏，无法通过从其他地方投资来弥补这点提高的利率。提前还款是对银行有伤害的，这样减少了银行的收入，本身银行放贷的目的是为以后有个长期固定的现金流。
    　　
    　　况且中国目前的房地产发展并不平衡。地产投机，地产泡沫只是发生在上海，北京，杭州等地。中国的城市化远未结束，其他地区城市化正处于初始阶段，居民有改善居住的需求，这些城市需要建设。因为要为上海等地房地产降温，而把房贷利率不适当的加高，那么会伤害这些城市地产的发展以及这些城市居民购买房屋的热情。
    　　
    　　通过交纳房地产资本所得税(Capital Gain Tax)来抑止房产投机，这是摩根斯坦利亚洲董事总经理兼亚太区经济师谢国忠最推崇的做法，这也是国外地产税收比较常见的做法，从理论上来看治理房地产投机最猛烈，也最有效的一个药方。但实际的操作让人怀疑其有效性。
    　　
    　　事实上投机商可以在房屋购买发票做文章，或者与下家串通好的方法来规避资本利得税。对于升息和资本利得税我还要提醒的是，如果这些利息提过高，税够重(按照谢国忠先生的说法是一年内转让得加收50%)的话，有可能让投机者觉得投机成本太重一下子退出地产，造成银行资产的坏帐，从而引发金融的剧烈震荡。
    　　
    　　在企图通过升息和税收手段来抑止投机，我们必须首先要面对这样的现实：由于房地产市场金融运作是财务杠杆，风险在银行手中，事实上投机商已经劫持了银行，同时劫持了储蓄市民。面对这些对手，没有高超的技巧是很容易出现误伤的情况。
    　　
    　　我的建议是用逐步，缓慢的过程比较好，慢慢加重投机者投机成本，慢慢消耗投机者的投资回报，这样不至于让投机者采取过激的行为。在我们为过热的房地产降温，不是捅破它的泡沫，而是缓慢地释放里面的空气，尽量让它回到基本面来。
    　　
    　　热钱和外汇管理
    　　
    　　另外一点我需要补充的是我们外汇汇率政策以及外汇监管的问题。
    　　
    　　不用怀疑，目前上海等地房地产过热热钱的流入起到很大的作用。热钱的流入是因为前段时间美元利率的低下以及人民币实际上的低估，而让境外投资者企图通过中国比较热门的地产投资获得短期的高回报。
    　　
    　　因为中国实行外汇管制，实际多少热钱流入没有明确的数字，多少热钱进入地产更是不清楚。有说700多亿的热钱流入中国，有说200亿美元的热钱流入，比较一致的说法是大部分的这部分热钱流入了房地产。有种说法是上海三分之一的楼盘是热钱吃进的。
    　　
    　　如果这部分热钱突然退出，那么对于房地产来说破坏力是很大的，造成上海金融的大震荡。现在中国外汇政策争议很大，中国一直受到人民币升值的压力，为摆脱这种压力同时避免金融危险，中国一直讲要采取人民币汇率灵活的作法。
    　　
    　　在建立起有效的金融管理之前，一般来讲比较稳妥的做法是将人民币与多种外币，比如欧元，英镑联系挂钩而不是只跟着美元转。而现在的做法是，中国鼓励外资的外流，以减轻美元储备过量的压力。这样做尽管可以减少人民币的发行以此做到防止通货膨胀，但是这种做法的风险在于给未来热钱的突然外逃铺设道路。
    　　
    　　热钱既然钻了我们外汇监管的漏洞进来赚走我们的钱，那么就应该在它们外流的地方设置障碍让他们出去不会那么的容易，这样可以防止楼市突然被抛空。

    　　作为普通的公民和城市住房的业主，我们没有权利也没有能力提供一种完美解决地产过热的方案。事实上也可能没有完美的灵丹妙药，只是我建议决策者们在决策时考量周全点，多去看看亚洲经济危机，日本地产泡沫破灭导致10年经济滞胀的案例――这些都是让人变聪明的例子，不要再重复在地产过热中的错误。