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国务院出“新八条” 房产交易税两个月内出台
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http://www.cnestate.com 2005/4/29
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4月26日，国务院办公厅下发稳定房价的“八条意见”，这被媒体称为八条“铁规”。4月27日，国务院总理温家宝主持召开常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场。
如何认识这次提出的八条措施，和之前的“国八条”什么关系，将会有什么样的具体措施再“震撼”这个本已处于浪尖上的楼市？
在接受搜房网的专访时，北京师范大学博士生导师董藩教授认为：“‘新八条’措施和之前出台的‘国八条’有紧密的联系，都采用了行政手段，但科学性提高，并更具体更可操作。”并且，“新八条”将意味着一些重大具体措施的出台。
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房地产交易税2个月内出台
此次会议决定：“运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。”在董藩看来；“这是针对前一段时期金融政策实施效果不理想这种局面提出的一个补救思路，也就是说财政政策、货币政策要‘双剑齐舞’了。我们很快会见到动作，估计房产交易税会在2个月左右的时间推出。”房地产交易税的出台会有两种可能的方式：其一直接在全国实施；其二是先在部分地区试点，并在必要的时机向全国推广。董藩认为中央政府更可能采取第二种方式，并会选择此前房地产过热程度更大的上海、杭州等地。
多大的税率才能对投机性购房产生理想的抑制作用？董藩认为，房地产交易税的税率可能会高达房产交易额的2％到4％以上。以一套总价50万元的房产为例，在这一税率下，交易税会达到1至2万元。
物业税是否也会同时实施？董藩估计不会立即推出，因为“条件不成熟，这两个税种的性质也有很大差别。有房产交易税已经足够了，政府的目的是抑制投机，而不是增加财政收入，征收物业税老百姓都不会赞同。”
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土地供应增加 “地荒”将会缓解
八条措施之中特别提到了“适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量”，这是否意味着土地供应加大，“地荒”将逐渐缓解？董藩说：“这是一个明显的信号，说明土地政策将有变化，出现‘紧中有松’的局面。也就是说对土地的控制将进行结构性调整。我们很快就会看到，象上海、杭州、北京等房价较高的城市和房价上升较快的城市对住宅用地的审批将放宽。而且联系前一段时期的‘行政问责’，可能许多城市会争相放地。这对最近大家热议的‘地荒’问题肯定有缓解作用。但这里涉及一个开发管理问题，一定要确保这些地被用到中低档次和经济适用房的建设，才能确保调控效果。”
作为印证的是：北京的房价为什么会低于上海？在董藩看了“一定程度上是因为上海执行城市规划更严格，而北京会稍微放的松些，这些年有突破城市规划，不断供应新的土地。”
控制房价提高首付比例最有效
董藩同时表示，从长远来看，要控制房价，最有效的措施是控制房地产需求，推迟购买行为。此前央行将房贷利率恢复到正常利率水平对需求的抑止作用是有限的，更有力的措施是提高首付比例，因为大幅度增加的首付款会成为挡住很多购买者的门槛。从以往政府调控的实际情况看，加息已经作为一种预期成本被买房人尤其是投机性购买者计入了交易成本，在宏观调控往往调控市场预期的情况下，这种情形“是非常可怕的，因为这样会导致政府的调控不起作用。”
宏观调控是要是房价增速低于GDP增速
自去年下半年以来，政府采取了一系列的宏观调控措施，抑制房地产局部过热，房价过高的情况。尤其以近来的央行加息和国务院办公厅下发的“八条”最为严厉。重压之下，各地相继采取措施，而处于潮头浪尖的上海更是有一系列手段。近期，上海房价下跌18％的类似新闻不断见诸于各种媒体。
调控，到底要把中国房地产引向何处去？
董藩说：“宏观调控追求的直接目标不是要让房价下跌，而是保持稳定或者缓慢的上涨。一段时间以来，房价的上涨速度远远高于GDP和人均收入的增长速度，这是有问题的。只有将房价的增长速度调控到低于GDP的增速，才能消化掉现存的房地产‘泡沫’。对于上海来说，目标有不同，不排除打压房价使它下跌的可能，因为上海现在房价太高了，‘泡沫’是比较严重的。” |
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