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    三大港资80亿入汉圈地 二线城市借力谋翻身

    http://www.cnestate.com　 中国经营报 　 2005/5/8
    　　4月30日，传闻已久的李嘉诚旗下和记黄埔集团密谋进军武汉之说，总算尘埃落定。当天，和黄地产以16．23亿元拿下汉口闹市区两幅土地，其中一幅每亩价格达950万元，为该市历来土地出让最高单价纪录。
    　　
    　　但这一次李超人的风头显然被其香港同行盖过。4月2 8日上午，温文尔雅的瑞安集团董事局主席罗康瑞亲临武汉土地交易中心，最后时刻亮出33．9亿元的底牌，未遇任何挑战，谈笑之间就将长江二桥以北汉口永清片区719亩商务及住宅用地收入囊中。
    　　
    　　这让人想起今年2月初许荣茂麾下的香港世茂集团以31．5亿元的最终叫价击退群雄，拿下858亩的汉阳鹦鹉洲地块那一幕。据说31．5亿元是国内公开土地市场单幅最高出让价，该地块也成了所谓“全国地王”，一时为武汉业界所津津乐道。
    　　
    　　而就在瑞安集团夺得新“地王”前一天，即4月27日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出进一步加强房地产市场调控和引导的八条措施（民间通称“新八条”），其中第二条正是“加大土地供应调控力度，严格土地管理”，要求地价、房价上涨过快的城市，适当增加中低价位商品房和经济适用房的用地供应量。
    　　
    　　这边是短短三个月内80亿元港资“空袭”接连制造两大“全国地王”，那边是中央政府连出猛招严控房地产投资过热，长期受到国内地产主流话语圈忽视的武汉，一夜之间忽然站到了业界的潮头浪尖。
    　　
    　　调控令下 二线城市成资本洼地
    　　
    　　“我们计划10年内持续投资100亿元，在该片区内开发中高档住宅、高级酒店和商务办公物业。”拍地得手后喜气洋洋的罗康瑞宣称，“我们的首要目标就是要在武汉再造一个新天地。”众所周知，此前十多年瑞安集团内地地产投资主要集中在上海，并以成功改造开发上海新天地而名声大噪。
    　　
    　　而在上述“新八条”出台前一个月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》中的八点意见，早已强烈表明中央政府严控国内部分地区房地产市场过热的决心。首当其冲的上海及长三角若干城市的地方政府迅速出台配套落实措施，已令当地房地产投资及房价应声回落。
    　　
    　　“近期经济发达地区一线城市高涨的楼价近期受到中央政策强力抑制，极有可能会引起连锁反应，未来投资风险显而易见”，深圳德思勤地产武汉公司副总经理江浩表示，“武汉房地产业发展相对滞后，楼价仍有不少上升空间，投资风险较低，对外来投资商会有更多吸引力。”
    　　
    　　他认为，无论是为了规避风险进行投资组合，还是挖掘潜在的商机，精于计算的港资财团此时逐步移师武汉等二线中心城市，都是合理的选择。在调控政策风声趋紧之时，后者无疑成了一块资本洼地。
    　　
    　　有意思的是，跟瑞安一样，2月初参与汉阳鹦鹉洲地块激烈争夺的四大地产商中，除和黄外，世茂、新加坡仁恒及浙江绿城，近年来都以上海、江浙一带作为其投资重点。仁恒在竞拍失利后，4月15日以1．64亿元投得与瑞安“地王”相距不远的汉口江大路地块，也如愿进入了武汉市场。
    　　
    　　趁低入市 大鳄觊觎土地溢价
    　　
    　　根据计算，瑞安此次拍得的“地王”楼面地价每平方米约2400元，和黄项目更接近每平方米3200元，按经验值估算，开发产品售价至少应在每平方米7000元～8000元左右。而据武汉房地产开发企业协会人士介绍，目前武汉市住宅均价约为每平方米3000元，核心城区中高档新房平均售价不过4300元上下，单价能卖到5000元～6000元的住宅项目，已属凤毛麟角。相比之下，上海、北京核心区房价每平方米分别达到了1．6万元和1．8万元。
    　　
    　　当日在拍地现场即有媒体质疑，瑞安集团明知武汉楼价偏低，仍然决意高价拿地，是否对潜在的市场风险估计不足？罗康瑞坦然回应说，该项目规模大、投资周期长，当然不能仅以本地目前楼价水平去衡量风险和收益。“瑞安相信楼价涨幅与GDP增长幅度紧密相关，如果武汉GDP每年保持10％的增长，楼价也会相应大幅度上扬，我们未来的投资回报就很可观。”他说。业界人士普通认为，以港资为代表的外来大地产商在武汉等二线城市的圈地行动，显然更多考虑的是资本运作层面的事，而不是单纯的买地建房开发。
    　　
    　　“早期进入武汉获得不少土地储备的新世界、九龙仓等港资财团，开发节奏都不是很快，但他们从土地持续升值中获得的溢价收益肯定很可观，远比建房卖房本身更有利可图。”武汉万科一位人士表示，“问题是内地房企大多数都不可能放着高价拍回来的土地长期不动，外资财团却有足够资金实力耗得起。”
    　　
    　　这不免让人联想起，去年以来李嘉诚的“长和系”也在中西部城市频频圈地，涉及投资可能达数百亿元。素来喜欢逆市而动的李超人此举，早就被内地业界视为对相关城市未来土地升值前景的一次豪赌。
    　　
    　　中部崛起 房地产业充当引擎
    　　
    　　“除了近期强有力的调控政策迫使地产投资向二线城市资本洼地流动等因素之外，武汉市政府近年来极力倡导的‘中部崛起’战略，也是本地楼市的一剂强心针”，武汉中天置地投资顾问公司总经理朱戈说，“该战略构想假如得到国家认可，武汉作为中部地区的龙头老大，优惠政策及基建投资方面的倾斜自不待言。对外来投资者来说，这是一个极大的利好消息。”
    　　
    　　据朱透露，最近他跟上述几家大地产商驻武汉人士交流时发现，后者确实对此寄予厚望。“港资财团决策一般相当谨慎，如今他们接二连三大举出手拿地，正好表明他们在武汉的投资策略已做重大调整。”朱说。
    　　
    　　从武汉市政府方面看，要充当“中部崛起”的龙头，必然需要大量资金投入相对薄弱的城市基础建设，以迅速改善投资环境，重整产业格局，为经济发展注入更多活力。而大规模的旧城改造，也有助于从根本上改变城市面貌，营造舒适的生活和创业环境。
    　　
    　　“政府出让大幅土地以迅速获得资金投入城市基建，是国内很多急欲振兴经济的城市已经走过或正在走的路子。对历来财政实力不算太强、基建投资欠账很多的武汉而言，选择这一路径显得尤为必要。”一位不愿具名的当地业界人士分析说。
    　　
    　　楼市兴旺楼价才能快速上涨，楼价上涨就会吸引更多外来地产商投资，从而带动开发用地以较高价格顺利出让，这里面的逻辑关系很微妙却又合乎常理。毫无疑问，在武汉以及与其处境相近的国内二线中心城市里，房地产业的迅速成长，某种意义上充当着城市复兴引擎的重要角色。
    　　
    　　但是，面对近期自上而下席卷全国的房地产调控风暴，二线城市方兴未艾的房地产业能否独善其身甚至逆流而上，也许还是个未知数。