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广州：房地产市场快步进入信息化时代
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http://www.cnestate.com 2005/5/9
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房地产业不仅是国民经济的支柱产业，还是事关国计民生的基础性产业。促进房地产市场的健康、持续、稳定发展，不仅是经济发展的需要，还是落实执政为民、建设和谐社会的需要。近年来，我局一直致力于提高我市的房地产市场管理水平，推进我市房地产市场透明度建设。今天将要投入试运行的《广州市房屋管理系统》(一期工程)就是这种努力的成果之一。
一、《广州市房屋管理系统》研发背景及目的
纵观我市的房地产市场发展历史，可以说是在曲折中发展，在艰难中前进，既经历了起步时的艰辛，高潮时的繁荣，也经历了“泡沫”破裂时的痛苦。虽然从总体上看，我市的房地产市场是调控有度的，是健康的，是规范有序的。但其中存在的矛盾和问题也是不容忽视的，在有的时候、有的区域，问题还比较严重，矛盾还相当尖锐。
1、信息不对称助长了欺诈行为的发生
房地产市场比起动产商品市场，更容易发生信息阻滞的情况。信息不对称的状况，使消费者更容易上当受骗，一些不良开发公司的欺诈行为也更容易得逞。人们熟知的“广地花园”事件中的“一房两售”、“出售抵押房”等违规行为就是由于信息不对称才使得开发公司的多次欺诈行为得逞。
2、不规范销售行为依然存在
市场上仍有部分开发企业不严格按照建设部《商品房销售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》的要求组织销售，如：不在售楼现场醒目位置公示《商品房预售许可证》。这些不规范销售看似事小，但如果任其发展，极有可能引起坑、蒙、骗等损害消费者利益的事件发生。
3、“无证售房”的现象在一定范围内十分普遍
“无预售证售房”的现象在我市比较突出。这些“无证售房”大都以“内部认购”、“缴纳诚意金或保证金”等隐蔽形式表现出来。“无证售房”行为既逃避了政府对市场的监管，又极容易产生欺诈等现象，对市场危害很大。
4、房地产市场信息的发布不够及时、缺乏权威
由于我们的管理手段落后，房地产市场的大量信息无法及时捕捉，并予以发布，以引导市场。这种情况导致房地产市场上各种虚假信息满天飞，误导投资人理性投资，也误导消费者科学购房，甚至误导了政府决策，也使得经济学界人士无法得到从事研究所必需的各种高质量数据。
为消除市场上的信息不对称，规范市场销售行为，提高捕捉市场信息的能力，进而增强政府管理市场、调控市场的能力，促进房地产市场的健康、持续、稳定发展，我局组织力量开发设计《广州市房屋管理系统》。该系统将在以下几个方面发挥重要作用：
1、实现信息共享、推进信息公开
《广州市房屋管理系统》以项目概况表和楼盘明细表为从办理预售证到办理产权证等房屋管理各个业务部门共用的基本操作模块，从而实现各业务部门之间的信息共享。其中，楼盘明细表作为房管各业务部门业务办理结果信息的载体，还是信息公开的窗口。通过这一窗口联接了政府管理职能部门、开发企业、购房业主以及其他社会各界；同时，考虑最终实现商品房预售款监控与金融机构联网，亦为统计及预测房地产市场或其他部门使用信息奠定了基础。
2、规范销售行为、保障交易安全
《广州市房屋管理系统》（一期）具有网上打印预售合同，在打印的同时系统自动锁定该房号，完成网上备案，并将有关的交易信息即时公开的功能。该功能将使不法售房人欲行“欺诈”而不能，在根本上杜绝“一房多售”等恶意欺诈行为，真正实现“买放心房、住放心房”。
为配合该系统启用，我局对《广州市商品房买卖合同》示范文本作了修改，细化了合同内容，对交易过程中的每一环节及易出现问题的地方都作了清晰的规范，该示范文本对购房人科学购房及预售人规范销售有很好的指引作用。
3、大大增强政府管理市场、调控市场的能力
《广州市房屋管理系统》（一期）作为我市房地产市场预警预报体系的前期工程，以现代化手段采集市场信息，反映市场动态，将大大提高政府对房地产市场异动情况的反应速度，便于及时采取调控措施，保障房地产市场的平稳发展。
4、完善对预售款的监控
《广州市房屋管理系统》（一期）和银行联网，实现对预售款全程适时监控，从而从根本上预防“烂尾楼”的产生，并为预售制度向宏观调控手段的转型以及房地产开发项目的封闭管理打下基础。
5、大大提高办事效率
网上申请、网上审批，网上签约、即时备案等信息化手段将大大节省办事时间、提高办事效率。可以预想，《广州市房屋管理系统》（一期）将会使“办证难”问题将得到彻底解决。
可以说，《广州市房屋管理系统》（一期）试运行具有划时代的重大意义，它标志着我市房地产市场从政府管理到市场交易从此进入信息化时代，标志着政府管理市场、调控市场能力的增强。
二、《广州市房屋管理系统》基本架构介绍
《广州市房屋管理系统》由5个子系统组成：业务办理系统，网上交易系统，预售款全程监控系统，短信服务系统，信息公开系统。
1、业务办理系统
业务办理系统是整个《广州市房屋管理系统》的基础。该系统将我局现有的从办理预售证到办理产权证等房屋管理方面的主要业务纳入同一个信息平台。该系统以项目概况表和楼盘明细表为各业务部门共用的基本操作模块，项目概况表是办理房屋管理各项业务所需依据的资料的数据库，包括了用地、地价、规划、施工、抵押、查封、拆迁等方面的信息。
楼盘明细表包括房号、户型、面积等等内容。是房屋管理各业务部门办理业务的共用操作模块，各部门业务办理的结果信息即时标注于楼盘明细表。各业务部门只能在本部门业务职能范围内对楼盘明细表进行操作，对于其它业务部门的事项，只能“只读”，不能操作。整个楼盘明细表对外公开。
2、网上交易系统
网上交易系统是整个《广州市房屋管理系统》的核心。该系统以经预售证核发部门审查批准的楼盘明细表为操作基础。“楼盘明细表”作为从办理预售证到到办理房产证的房屋管理全流程业务的基本操作模块，可售、已售、未售、回迁、抵押、查封等有关房屋状态的各种信息已在业务办理过程中自动予以标注。买方选中自己满意的房子后，上网进入该房子所在的楼盘明细表即可查看到该房号的权利状态。并且在打印合同时，如果点击的房号存在权利瑕疵，系统将会给予充分的提示或提示该房号不能交易，请购房人另选其它房号。当网上打印预售合同成功后，系统自动将该房号从可售状态转为已售状态，予以网上备案，切实保障购房人的权益。经交易操作的楼盘明细表适时对外公开。
3、预售款全程监控系统
预售款全程监控系统是整个《广州市房屋管理系统》的特色之所在。该系统实现了和银行联网实施预售款监控的功能。交易双方在网上签订合同时，系统将同时打印《商品房预售款缴款通知书》给购房人收执，该《通知书》记载有监控账号，是购房人正确支付预售款的指引。在打印《商品房预售款缴款通知书》的同时，系统自动发送短信提示购房人务必将房款支付至《商品房预售许可证》和《商品房预售款缴款通知书》上记载的监控账号，并告知购房人这样做的必要性。同时，系统将合同中的付款信息予以采集整理，自动生成买受人付款信息表传送至监控银行。合同约定的付款期限届近时，系统将发出短信提示购房人合同约定的期限将购房款支付至监控账号。当购房人支付房款进入监控账号时，银行系统将付款信息自动填入该购房人的付款信息表中，并即时反馈至《广州市房屋管理系统》。如果购房人逾期未支付房款入监控账号，系统将自动报警，我局监管部门将及时联系开发公司和购房人，查找原因，责令及时纠正。
4、短信服务系统
短信服务系统作为房地产管理部门与行政相对人、购房业主沟通的手段。行政相对人所申请业务的办理进度、购房人在购房过程应注意的事项、与购房人所购房屋有关的各种信息等等，我局将通过短信服务系统发送到行政相对人、购房人的移动电话。
5、信息公开系统
该系统以公众网站的形式建立。业务办理系统、网上交易系统中产生相关信息将会及时通过该平台充分公开，并提供多种查询手段。信息公开系统是整个《广州市房屋管理系统》面向社会的窗口。
三、《广州市房屋管理系统》的特点
与国内其它城市运行的类似系统相比较，《广州市房屋管理系统》具有规模更大、功能更齐全、设计更周密、费用更低廉等特点
1、该系统整合了五大子系统，集业务办理、网上交易、预售款监控、信息公开等多种功能于一体。国内其它城市的类似系统一般仅指网上交易系统。
2、网上交易系统在设计时，充分吸收、借鉴了其它城市的先进经验，并加以创新，增加了以短信沟通购房人的功能，信息更透明、交易更安全。
3、预售款全程监控系统是其它城市类似系统所没有的，它实现了对预售款从收到支的全程监控，确保预售款全部进入监控账号，为房地产市场各种深层次矛盾的解决提供有效保障，为预售制度的改革打下基础。
4、开发《广州市房屋管理系统》一期工程，我局投入不足两百万，真正实现了低投入高产出。 |
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