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泸杭温抛盘潮涌，楼市投资客有点急
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http://www.cnestate.com 钱江晚报 2005/5/9
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近日，“温州客尤某在上海二手房市一下子抛出20多套高档房源”的新华社报道在沪上引起震动。宏观调控让投资客如坐针毡，据报道，这些房子，都是被认为升值空间大、抗风险能力较强的市中心高档二手房。这些房源的大量入市，目的只有一个：急于脱手。
同样，杭州二手楼市的投资客也反应灵敏，5月份，中介公司挂牌量继续增加，且呈愈演愈烈之态势，抛出的房源也以市中心房源为主。
抑制房价过快上涨，防止房地产市场大起大落是政府调控楼市的主要目的，投资投机者是调控的首要对象。在近期的抛售房源大潮中，投资客究竟占多少比例？投资客出货对市场又有怎样的影响？这也许是大家最为关注的问题。
投资客抛盘超一半
二手房市场挂牌量火速攀升是近期二手房市场不同以往的主要表现。
金丰易居统计显示，5月份，挂牌量急增态势继续蔓延，每一周挂牌量都远远超过去年同期。而最高挂量的一周则是2004年历史最高水平的2倍，一周挂牌量最多时可达到2004年同期一个月的挂牌总量。预计，2季度的挂量仍会不断攀升。
挂牌量猛增和投资客抛盘不无关系。通过对比分析，我们了解到，激增挂牌房源中不但有投资房产抛售迹象，同时一些处于可卖可租的普通二手房也被高昂的房价所吸引，积极加入到挂牌大军中，使得挂牌量一浪高过一浪。据金丰易居统计，挂牌房源中，投资客占了一半以上。外滩房产发现，短期获利的投机者也较为活跃。他们通过对购进后不满一年即出售的房源做了统计，4月份，不满一年出售的房源量占了总挂牌量的5.5%。
两类投资客在行动
异地投资客进入市场较早，以温州、台州、义乌等省内县、市为主。他们对市场的把握能力较强。据了解，这些投资客资金实力较雄厚，他们对于小打小闹的单套投资根本没有兴趣。擅长的投资是几层一次购买。
这样的操作手法让我们感到异地投资客手头的房源非常之多。比如市区物业凤起都市花园，交房1年空置房还有200余套。而空置房集中在某些楼层，这就是异地投资的产物。而如今，政府各类控制房价的措施出台后，使他们抛售自己手中的物业，转而寻找更好的投资对象。
在房产大盘稳涨的时期，越来越多的普通市民也开始扮演房产投资客的角色。
在几经胜战后，高利润的回报更使他们坚定地留在市场上。相对异地投资客而言，本地投资客一次性投资力度就没有那么强。但值得关注的是：本地投资客手法非常灵活，活动也更趋频繁。其获利模式更集中在购置有潜力或有空间的物业，等待升值后脱手赚取差价。
在等待的过程当中，他们更是精打细算地以出租来获利。停留在他们手头的房源绝对没有几套，但短期获利是他们的制胜法宝。而在当时，只要下注就有丰厚回报是他们的信条。但同时，在市场稍有风吹草动的时候，他们也是最为惶恐的群体，被业内称之为散户投资客的群体。
抛售房源集中在市中心
投资客看中的主要是哪里的房子？根据经纪人印象，金丰易居选取了抛售迹象最为明显的10个楼盘，基本上分布在老市中心和城西，房子成新度较高。
如凤起都市花园、青春坊、建国南苑、万安城市花园、翠苑二区等都是市中心房源。湖畔花园、铭雅苑都在城西，一个在蒋村，一个稍远，在三墩。
我们不难看出，投资客抛售房源增量较大的区域分别为西湖区、下城区和上城区，而这3个区域恰恰也正是杭城高档物业集中之地。各区域中代表性楼盘如黄龙雅苑、凤起都市花园、春江花月等物业的集中挂牌显露出投资性房产急于出货的端倪。据某经纪人透露，凤起都市花园交房已近一年，一般用于自住的客户早就装修好，迫不及待地入住了。近期频频出现在二手房市场的房源基本都是用于投资的。一方面房价已经达到甚至超出了房东的心理预期，另一方面受宏观调控政策的影响，许多投资客更希望早点卖掉，避免增加额外的负担（如税、费的增加）。
从这些物业情况来看，多数属于成新度较高的空置房产。如铭雅苑是交付不久的新楼盘，三证办出后，房主立即出手，其投资意味明显。
租赁转为抛售也是投资客近期行为之一。据金丰易居德胜店、望江门等门店反映，原本租赁的房源转售情况频繁。这些中低端物业也是市场最有需求的。
二手房挂价趋向理性
据了解，一些长期转战于房产一级市场与二级市场的投资客在放量的同时，挂牌价格也有放水迹象。
近期房价的涨幅有限使他们成为抛售意愿最迫切，也是最先降低价位的群体。在久挂未能成交之后，他们已开始积极下调偏高的挂价。一位朝晖现代城的房主，就将自己一套90多平方米的物业，总价下调了6万元，每个平方米降了近700元。一位只想买海月金棕榈江景房的丁先生跟我们坦言，他近期买房遇到了难得一见的两房东相继降价的现象。由于他的要求较高，在看了该小区的两套房子后，并未急于下单。而两房东却坐不住了，纷纷通过经纪人向他示意，价格还可以商量。经过同两边的讨价还价，丁先生最终选择了一套200平方米左右的江景房。而据他所言，该物业的总价要比他的心理价位便宜了5万元。
外滩房产也表示，理性挂价是市场最近出现的可喜现象。以前，一幢房子不同楼层房源挂价相近的极端现象也时有发生，而现在，卖家在挂牌时能根据自己房子的实际情况给出具有差异性的挂价，挂价出现差异化现象。
一边是宏观政策调控，一边是利益驱动，投资客将何去何从？不管如何，宏观调控成效已初见端倪。虽然杭州的房产降温仍需一定过程，但是近期挂价下调屡见不鲜的现象已告诉我们，房价有望回归理性。
成交量下降了3成
五六月份本是房产交易的密集期，可今年却有些异样：在挂牌高企的同时，成交却悄无声息。
从4月份第2周开始，杭州二手房成交量有较明显下降现象。从金丰易居、中原地产、公众房网3家中介收集数据显示，从4月份第2周开始至今，周成交量比之前下降约3成。
据业内人士反映，在目前房价高位运行的状态下，不少卖方认为目前的价格已远远超过了其心理价位，因此，对于促成交易还是表现出积极的态度。可是，面对激增的房源，买方挑选的余地增大，同时他们对于房价也有新的期待，这是造成成交趋缓的主要原因。
据金丰易居近2个月的成交统计：目前购房基本都为本地人，而且需求都非常迫切。外地投资客已基本退出市场。
一位正在签约的经纪人表示：最近的买方都非常“诚心”，都为急切购房自住者，但需求总量不比去年。甚至一些寻房多时的老客户认为，房价要跌，等等再买免得“吃亏”。
链接
都说政府这套组合拳打在二手楼市上“最快也最痛”。相比杭州，温州上海二手楼市似乎反应更为迅速。
温州：二手房价停止上涨脚步
在宏观调控中，银行税收等部门打出的一系列政策“组合拳”，让一路高歌猛进的温州房价停下了脚步。温州市统计局城市调查队公布的数据显示，今年第一季度，温州二手房价格环比（即本季度与上季度的比较）出现2001年以来的首次负增长，土地交易价格也向理性回归，涨幅连连下跌。
二手房价四年首次下降
调查显示，一季度，温州市二手房屋交易价比上年第四季度下降1％，其中，二手住宅价格环比下降1.3％。这是从2001年以来，温州房价主要指标环比首次出现负增长。
各类地段房价普遍下滑
在政策的影响下，最能反映房地产市场冷暖的温州市区二手房交易，出现了2002年以来的最大滑坡。据统计，今年一季度市区二手房交易件数2332件，同比下降了34%，交易面积24.5万平方米，同比下降16%。二手房成交量缩水，交易价格自然也频频下挫。今年一季度，市区一类地段二手住宅交易均价为每平方米8620元，二类地段每平方米7005元，三类地段为每平方米5473元，在三个月内交易价格每月以10%幅度下降。
销售均价仍居全省首位
虽然，交易冷淡，涨幅低迷，但受去年下半年价格猛升的影响，温州市房价基数较大，房屋销售综合平均价格仍居全省首位，与其他城市的房价差距进一步拉大。
调查显示，一季度，温州市区商品房住宅（包括普通住宅、写字楼、经济适用房等）销售综合平均价格达到每平方米7392.3元，每平方米分别比杭州、宁波高出2011.7元和1179.9元。
地价涨幅跌至全省第六
在政策组合拳打击下，房产商风险意识开始加强，抢地热情出现回落，土地交易价格向理性回归。
一季度温州市土地交易价格涨幅比2004年下降73.7%。调查人员介绍，去年四季度温州市区勤奋路七号地块拍卖出让，楼面地价拍到每平方米1万余元，高于起拍价近一倍，刷新了该市国有土地出让成交价格的最高纪录，但马上因多种原因而“退标”。今年一季度重新投标，最终以高于起拍价一半价格成交。接下来其余的土地投标再也没有以前的热度。土地交易价格涨幅由去年高居全省第一跌至全省第六。据《温州日报》
上海：观望风中，成交量大幅萎缩
在楼市诸多调控新政出台后，从三月中旬开始，上海二手房交易明显平静下来。买房者逐渐趋于理性化，除了众多短线投资者有所抛盘，期望能将手中的房产尽早变现外，也有不少资金充裕的投资者转换策略，将售盘改为租盘，以便中长线投资。
多家中介公司向笔者表示，近期上海二手房挂牌数虽有所放量，但并没有出现大量抛盘。现状就是房价没跌，成交量在跌。某品牌中介公司经理透露，该公司3月份以来成交量大幅下挫，最高的门店跌去60％；4月的情况更为不妙，多家门店甚至出现半个多月零业务，这是从未发生过的现象。
挂牌放量、成交下滑，上海房地产三级市场持续“观望型”行情，使一些小中介生意难做。汉宇地产一门店业务员告诉笔者，“由于持币观望较多，一些小中介的小老板来我们这里咨询能否加盟、如何加盟，希望把自己门店的房源挂到我们总部集体营销，以便顺利出货，这是我们没有预料到的。” |
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