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按国情和供需规律调控房产市场
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http://www.cnestate.com 光明网 2005/5/9
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4月27日温家宝总理主持国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出了八项措施。
从经济学上讲，价格是由供求格局决定的。就一季度房产价格的不正常上涨看，既有供给方面的原因，也有需求方面的原因；既有合理的因素，也有不正常的推动因素。从需求方
面看，中国人口众多，城市化进程加快，消费结构已经到了大规模提高居住消费的阶段，总体的住房需求较为强劲；而且由于一些沿海城市、省会城市对于其以外地区的有支付能力的居民（包括需要居住的商人等），有着较强的吸引力，因而这些城市的住房需求更为强劲。从供给方面看，房屋需要建筑在土地上，而我国的土地人均占有量较少，人均平原面积更少，土地资源稀缺性的房屋供给水平，肯定不会像一些人少地广国家一样宽余，房屋供求及其价格将长期绷得较紧，是一个谁也无法改变的国情。
在这种大供求的国情格局下，按照经济学规律，科学地调控房地产市场，满足居民的居住需要，是政府需要考虑的事情。对此，首先要做的是，抑制不符合国情的居住和投机需求。对于面积较大、占地较多的别墅，以及住户占有多套房屋的，应征收较高、而且是累进的不动产税；对于投机性的购买房屋行为，在交易时，应征收较高的交易增值税。而对于合理的住房需求，可以少征或免征不动产税。以此来改善居住消费和投资的需求结构。
其次，从供给方面看，对于土地利用率不高的住宅供给，要加大土地供给的成本；对于普通的居民住房消费，要降低土地供给的成本。一是要从规划上控制别墅、低层住宅的用地供给量，实行从紧从严的政策；并且提高此类土地供给的价格水平。可以通过价格竞争的办法，甚至政府定高价的办法，加大土地的成本。二是对普通住房和经济适用房用地，政府要低价供应土地，而不能竞价，把土地价格抬得很高，政府在卖地时狠赚一笔，最后摊在商品房的价格里。三是普通商品住宅和经济适用房小区，其基础和公共设施的配套投资应当由政府来承担，而不应当由开发商来承担，更不能没有配套却收取各种配套费用，最后摊入房价里。
需要指出的是，普通商品住宅，经济适用房住宅，其价格除了取决于需求水平，土地能不能适时供应，也是一个很重要的方面。如果对土地供应控制得较严，需求较旺，供给不足，其价格一定会上涨。因此，国务院提出，各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。这是一个按经济规律办事的明智决策。
当然，用提高房屋按揭贷款利率和首付比例增加的办法来抑制住宅需求，不失为市场经济的调控措施。但应该看到，借款者买房，大多是普通工薪者，如果没有区别地将利率提得过高，实际上增加了他们的住房消费成本，对于其实现小康生活是有影响的。因此，也需要对不同的住宅需要，制定不同的贷款利率水平，利率政策要有利于低收入居民尽可能地有房住和改善消费状况，而不利于多套住宅消费和别墅住宅消费。
然而，要从各方面营造一个房地产业健康发展的环境，还有一些深层次的问题需要解决。一是要清理县乡政府各部门的收费和罚款，大大减轻其个体工商户、微型企业和中小企业的负担，使县域经济能繁荣和发展起来，改变目前农村剩余劳动力和县乡新增劳动力向都市、沿海城市、省会城市和其他大中城市过度流动和集中的局面，减轻这些城市居住的需求压力。
二是要改革目前的财政体制，变生产建设和吃饭养人型财政为公共服务型财政，并理顺中央与地方的财政税收关系，使地方不要过度抬高土地价格，并承担住宅区的政府应当配套的基础和其他公共设施投资。
三是改革土地管理体制。
改变目前只有强制征用集体土地为国有城镇土地后，才能进入建筑市场的作法；让农村集体土地，在符合用地规划的前提下，直接进入住宅等非公益性的用地市场，从而减少增加成本的各种环节，并增加土地供应数量，使住宅用地的价格降下来。
现代经济学手段给政府提供了很多可以选择的控制市场的办法，关键是这种调控要建立在符合经济规律、考虑国情和市场机制配置资源的基础上，并且调控的成本最低、负作用最小，效果最好。这应该是宏观调控的目标，而这次国务院常务会议的精神和决定，向这个方向迈出了坚实的一步。
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