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    坚定调控将引发房地产行业进入衰退阶段
    政府态度坚定，意在调控房价

    http://www.cnestate.com　 东吴证券 　 2005/5/12
    　　2005年，随着高院关于住房执法规定从1月1日起正式实施，以抑制房价为直接目的的房地产调控序幕由此掀开。至3月份两会期间，全国上下对抑制房价更是全面达成共识：温家宝总理首次在政府工作报告中明确提出要抑制高房价；上海地区也迅速作出反应，对保有不满一年的二手住房交易加税；银行系统在前期充分酝酿的基础上，宣布上调住房贷款利率；国务院再次强调地方政府对控制房价、维护金融系统安全及社会稳定的责任。

    　　频频出台的政策及言论，显示了政府抑制房价的坚定态度，抑制房价问题一定程度上已经上升到了一个政治高度。后续仍然可能继续出台调控政策，其力度和时间进度可能依市场的未来发展状况而定：

    　　房贷利率可能继续提高:目前利率上调的压力较大，市场普遍预期05年央行将再度加息。3月底，央行行长周小川在接受人民日报专访时，明确表示：央行可能会再一次上调基准利率标准，间接控制房地产价格的继续上涨。再次加息，将进一步抑制市场需求，可能推动房地产行业加快进入调整衰退的周期阶段。

    　　二手房交易的重税政策：为了响应政府工作报告号召，切实抑制房价，各地政府有可能会纷纷取消对二手房交易免税的政策，部分地区二手房交易可能面临很重的负担。例如，传说中上海地区将要开征的所得税和土地增值税，此二者的税率都在20%以上。重税政策一旦出台，投资性购房者的获利空间将大大减少，这对以相当比例的投资性需求支撑起的长三角等地楼市，影响非常巨大，政策出台的节奏和力度若控制不当，甚至可能引发房地产市场短期内出现深幅下跌

    　　不动产税（物业税）开征：国际上，不动产税是政府收取土地增值收益最重要和有效的手段之一。不动产税虽然在05年尚不具备开征条件，但其开征趋势越来越明朗化，并将提前对市场供需双方产生影响。不动产税将会减少业主持有物业预期享有的未来土地增值收益，打击土地市场的囤积投机热，降低房地产市场投资的活跃度。

    　　房地产买卖双方的敏感性差异、信息不对称、地产商品的垄断性以及市场的惯性，决定了房地产市场对政策的反应需要一个较长的过程，市场的降温也许还需要一段时间的观察等待。但正如政府部门所言：当前的调控既非开始，也非结束。

    　　发布时间 部门 政策内容 政策影响

    　　04年12月 最高人民法院 被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。 增加银行住房贷款风险，促使银行系统通过提高贷款门槛、利率等措施控制风险

    　　05年2月 上海市 开通二手房网上交易系统，加强对商品房销售的监察力度 进一步规范二手房市场，完善交易规则，打击违规炒楼行为

    　　05年3月 两会《政府工作报告》 温家宝总理首次在政府工作报告中明确提出要抑制高房价。 局部地区房地产市场存在泡沫已经成为共识，房价过高问题已经上升到政治高度

    　　05年3月 上海市 个人购买本市普通住房，居住不满一年出售的，就其差额征收5.55%的营业税及其附加 打击房市投机，减少投机者的获利空间

    　　05年3月 央行 取消5年以上住房商业贷款优惠利率，贷款利率下限由原来的5.31%，提高到基准贷款利率6.12%的0.9倍（5.51%），并放开了贷款利率上限。住房公积金贷款利率上调0.18%。

    　　对房地产价格上涨过快城市或地区，住房首付款比例可由现行的20%提高到30% 全面提高所有购房者的供房负担，提高购房门槛，对需求将产生明显的抑制作用

    　　05年3月 上海市 提高第二套贷款购房的首付款比例；第三套及以上贷款的，予以严格控制，大幅度提高首付款比例，并上浮贷款利率；保有期不满一年的房产不办理转按揭服务 区别对待不同购房者的贷款按揭，打击房市投机

    　　05年3月 国务院 强调地方政府对控制房价、维护金融系统安全及社会稳定的责任 表明中央抑制房价、打击投机的坚决态度，改变市场对房市上涨的预期，明显抑制需求

    　　房地产行业调整即将到来

    　　成熟国家的房地产市场研究表明，房地产市场的价格运动也存在明显的周期性特征，其周期波动存在复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。我国房地产市场虽然尚属新兴市场，但表现和西方发达国家非常相似。

    　　房地产繁荣阶段特征：房地产价格上涨速度明显加快，泡沫显现并不断膨胀，银行按揭贷款猛增，市场炒作成风，参与者普遍获利，参与热情疯狂。在繁荣期末，随着房价的高不可攀，社会福利遭到损失，呼吁限制楼市炒作的呼声越来越高。

    　　房地产衰退阶段特征：由于宏观面或政策的突然改变，使得许多人对市场开始悲观，纷纷抛售房地产，房地产价格开始出现下跌甚至暴跌，泡沫破裂。

    　　西方成熟的房地产周期理论告诉我们，目前房地产行业已经走过了价格快速上涨的繁荣阶段，逐步开始进入由宏观调控引发的衰退阶段。

    　　与西方国家不同的是，我国房地产市场需求的刚性较大，消费性需求长期处于压抑状态，远未能得到很好释放，这可能造成房地产的衰退阶段持续时间相对较短，下跌幅度较小。另外，值得关注的是，我国房地产市场化时间尚短，包括政府在内的参与各方相对不成熟，政府调控处于摸索阶段，买方卖方都缺乏经验，这些给房地产的未来走势带来了很大的不确定性。

    　　宏观调控最终通过改变市场供求关系，引发房价下挫

    　　很明显，政府调控的目标是制止房价增长过快，但最终房价的走势还得依靠市场机制的作用来实现。

    　　宏观调控将导致市场供求关系发生背离：供给增长，需求下降。目前龙头地区的旺盛需求相当部分来自于短期投机者和跟风者，一旦这部分客户对房价上涨的预期有所改变，市场有效需求将明显下降；与此同时，存量房供给将因抛售大量增加，而房地产的建设长周期性，决定了新房供给相对刚性，短期内新房供给难以下降。

    　　供给与需求的这种逆向的变化，很快会使市场上的供求关系发生逆转，从目前的供不应求转为供求平衡，甚至供大于求，这种供求失衡的结果将是房价的下挫，在更低的价格下寻求市场的供求平衡。价格下调的深度和速度则依赖于政策的力度。

    　　从05年一季度现已出台的政策和政府的坚定态度来看，部分热点地区房价下降似乎已经成为必然。

    　　行业回调将影响大多数房地产上市公司二级市场表现。

    　　房地产上市公司，05年总体仍将会保持较好的业绩。这些公司05年可结算的项目，其预售时间应该主要在04年和05年上半年。04年上市新盘大多供不应销，而目前上海加收营业税等宏观调控政策尚不足以很快改变楼市的火爆行情，预计05年上半年上市公司推出的项目依然能够获得较好的销售业绩。因此，可以推断上市公司05年将会有较高的毛利水平和较好的业绩。

    　　尽管上市公司05年度的业绩尚好，但行业调整的强烈预期已经并将继续影响房地产板块上市公司的二级市场表现。自05年3月份至今，上证指数从1303点跌至1135点，下跌了12.88%；而同期地产指数下跌了24.6%，跌幅几乎达到同期大盘跌幅的两倍，甚至部分地产股价格已经下跌了一半左右。

    　　但如前分析，05年部分优质房地产类上市公司依然有望保持较好的业绩增长，联想到04年钢铁股在市场出现过度反应后，其出乎意料的良好业绩为二级市场投资者带来了又一次良好的盈利机会。因此，对优质房地产上市公司予以充分的关注，仍然是非常必要的。