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房地产中期调整态势显现
——访国家发改委宏观经济研究院研究员王小广
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http://www.cnestate.com 国土资源网 2005/5/12
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今年“两会”以后，国家相继出台了一些抑制房价快速增长的政策，对房地产业的影响开始显现。近日，记者走访了国家发改委宏观经济研究院经济研究所研究员王小广，请他谈谈 2005年房地产发展趋势及相关的政策建议。
记者：请您谈谈 2005年房地产发展趋势。
王小广：2005年房地产需求已经开始放慢，并在预期的影响下继续放慢，房地产中期调整态势正在显现。尽管目前商品房销售额增幅仍然较快，但将呈现逐波回落的趋势。住房消费很可能出现像汽车一样的剧烈调整，商品房销售额与销售面积将会一同降到相对低点。这主要是三大因素的作用：一是受预期方向正在悄然改变的影响。一方面，大众对投资预期收益、高房价能否持续已经产生相当大疑虑；另一方面，政府加大对房地产的宏观调控、抑制房价过快增长，正在改变住房的投资和消费预期。二是商品房销售面积增长近半年来已经大幅放慢，显示高房价正在对房地产需求增长形成明显的抑制作用。三是房地产新政主要是针对沿海过热地区，且主要是抑制投机性住房需求增长。
2005年可能将是房地产投资增长的一个明显拐点。预计今年房地产投资增幅将降到 17％～18％，比上年降 10个百分点左右，其中住宅投资增幅为 19％～20％，降幅略小。
2005年商品房竣工面积增长速度不会低于 15％，前两年的高投资增长必然在竣工面积上得到反映。2005年商品房竣工面积将达到 5．1亿平方米左右，同比增长 20％左右。供大于求将造成住宅积压显著上升，可能在年中时市场会出现供大于求的格局。
2005年房价增幅将明显下降，在一些地区可能出现绝对的房价下降。房价增长的拐点在 2004年已初步显现，2005年真正的房价增长“拐点”将来临。预计 2005年房价增幅仅为 3％～5％，上海、杭州等地可能出现多年来的首次负增长。
记者：有人说政府加大了对土地供应和房地产资金供给的限制，是造成住房供应紧张、房价大涨的主要原因。您怎么看这个问题？
王小广：有关数据分析并不支持这一判断。我认为，2004年收缩土地和资金供给对房地产的供给影响并不大。从数据分析来讲，商品房竣工面积增幅及本年购置土地面积确实大幅下降，分别增长 2．1％和 5．4％，比上年同期下降 19．4个和 16．1个百分点；同时，完成土地开发面积还下降了 11．4％。但房地产投资和房地产施工面积继续保持高位增长说明，所谓 2004年房地产供应明显收缩并不确实。我认为，所谓住房供不应求或宏观调控政策使住宅供给大幅减少之说，是房地产商们对市场的一种刻意误导。
受国家收紧土地闸门的政策影响，2004年房地产企业购置土地面积增幅大幅回落，仅增长 5．4％，比上年同期回落 16．1个百分点；与此同时，房地产企业完成开发土地面积则出现了多年以来的首次负增长，完成开发土地面积 1．97亿平方米，同比下降 11．4％。这被大批房地产商过分渲染为住宅土地供应严重不足，并预言在此情况下必然导致房价的大涨。但一年甚至是几年土地供应增量的减少并不会导致住宅用地的紧张。原因主要有：一是前些年的土地供应过于宽松，累计的待开发的土地十分充足。我估计 5年也用不完。1999年房地产企业购置土地面积增长 35．9％，之后连续三年购置土地面积增幅均超过 40％，2003年开始减速，但也仍然增长 21．5％。即土地供应量的增长远远大于住宅施工、竣工和销售面积的增长，在这种情况下，不可能出现住宅用地供给不足的问题。对土地的宏观调控及土地供应量增长放慢正是前期土地供应增多的一种矫正。二是近几年来土地开发比例下降也说明土地供应充足。由于土地开发的速度持续地慢于购置土地的速度，导致土地开发的比例（土地开发面积／购置面积）持续下降，1999年土地开发比例为 77．29％，2000年和 2001年分别降到 67．47％和 66．98％，2002～2003年降到 60％以下，2004年更是降至 50％以下，逐年大幅下降。表明房地产商或土地投机商囤积有大量的土地。
记者：您对未来我国房地产的发展有什么政策建议？
王小广：首先，积极的宏观经济政策向稳健的宏观经济政策转变的一个重要内容就是财政和金融政策均要减少对房地产消费的刺激。过去在税收、交易成本、金融信贷等方面刺激住宅消费的政策需要转向“适度紧缩”。
其次，加强对房地产的金融和土地调控。一是可适时采取结构性升息措施，抑制房地产泡沫化继续发展。目前上升 0．2个百分点属于微调，下一步可继续加息及采取更有力的控制房地产投机的政策，直到将房价过高、房地产过热得到有效抑制为止。二是在继续采取严格的土地调控政策的同时，努力优化房地产的供给结构，主要是增加中低档住宅的供给。
再次，要建立抑制房地产泡沫化的长效机制。一是逐步取消期房销售政策，近期严格执行建设部规定的 2／3封顶才可销售的售房政策。二是征收房地产税。房地产增值税只是投资增值部分且在发生交易时才纳税。在现有阶段，自住住房（限一套）可实行适当的税收减免，自住房出售同时购买新房可免收增值税。三是新房须住满一年后才准上市，以抑制住房的过度投机行为。 |
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