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杭州：限贷，小房子成交放缓
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http://www.cnestate.com 钱江晚报 2005/5/12
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4月初，杭州100多家房产中介公司收到了一家银行下发的通知，从4月11日起，严格控制高房龄、小户型住房和商业用房贷款。
高房龄二手房和商业用房一直都是银行限贷的对象，而50平方米以下的小户型却是首次被列入限贷对象。与此同时，深圳等外地城市小户型也传来销售不畅的消息。今天是5月12日，新政策实施刚满一个月。记者从杭州一些知名中介了解到，曾经风光一时的小户型面临挑战。
从皇帝女儿到少人问津
曾经是年轻人和低收入者购房首选的小户型二手房如今遭受冷落。以外滩房产统计数据为例，50平方米以下小户型房产近一个月以来成交量连连下降。
据外滩房产介绍，3月下旬，50平方米以下小户型成交量占总成交比例约为31%，平均3套房子中就有将近一套小户型成交。而新政策实施后，4月上旬，小户型成交量占总成交量比例降为28%，4月下旬，小户型更是雪上加霜，成交量占总成交量比例为17%，比例差不多降到3月下旬的一半。
而从挂牌情况看，3月下旬的挂牌量占总挂牌比例约为23%；4月上旬挂牌量占总挂牌比例约为22%，4月下旬挂牌量占总挂牌比例约为23%。政策前后变化不大。
从以上数据分析来看，小户型房源挂牌量起伏并不明显。但在成交数量上，4月下旬的统计比例明显下滑，其主要原因是银行对小户型的控贷所导致。新政策的发布使小户型二手房从原来皇帝的女儿不愁嫁到很少有人问津。其巨大的落差引起了许多购房者的关注。
限贷源于最高人民法院通知
在杭州某中介公司处看到中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行发布的《关于调整二手房贷款相关政策的通知》。其中第三条引人注目：根据最高人民法院公告（法释[2004年]15号）第六条的规定，以及杭州市关于每户家庭最低生活保障居住面积不低于48平方米的规定，为防范贷款风险，对小户型住房采取下列政策：除了房龄较低的新型单身公寓、LOFT房产外，不再受理建筑面积低于50平方米（不含50平方米）房产的个人住房贷款。
据悉，除个别银行不再受理小户型按揭业务外，杭州目前大多数银行都对小户型二手房按揭抬高门槛，一般只限于对公务员、教师、电信、电力等行业的优质客户放贷。建行中山支行个人住房贷款科邱科长说，他们会具体客户具体对待，因人而异地处理小户型按揭业务。
追本溯源，这一风波源于最高人民法院的一纸规定。从2005年1月1日起开始实行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第六条明确表示：在民事执行案件中，被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
据悉，这一规定出台后，杭州银行曾引发一阵骚动：按揭如果不能拍卖抵押房产，贷款风险就无法防范了。生活所必需居住房屋究竟如何界定？不同银行标准不一样。工行某支行就是以70平方米为杠杆的，而建行西湖支行以50平方米为界线。据建行西湖支行个人住房贷款科负责人介绍，杭州市关于每户家庭最低生活保障居住面积有不低于48平方米的规定，新出台的经济适用住房购买细则也规定，现有（或已有过）住房建筑面积小于48平方米的家庭才可购买经济适用房。于是，50平方米以下小户型就成了“不能拍卖房”。
深圳也一样，《规定》出台后的直接影响便是银行对房地产的贷款门槛相应提高，各大银行都谨慎对待小户型房源按揭。
1990年前小户型受影响最大
虽说小户型受创，但并非所有小户型遭遇同样的命运。
单身公寓和新近兴起的LOFT公寓是一手楼市小户型的两大类别。记者电话采访了一些在销的小户型楼盘，发现一手市场小户型按揭基本没受影响。钱江南岸楼盘旅游水印城的银筑组团就是LOFT户型，单套建筑面积在40~61平方米之间。4月底，银筑正处于签合同办按揭阶段，据旅游房产销售经理介绍，银行按揭照旧，没有抬高门槛的迹象。新南北房产开发的新青年广场也是正在热销的单身公寓，分管营销的陈副总说，酒式店公寓受到贷款限制，普通单身公寓不受影响。另外，广厦绿洲花园、绿城丁香公寓等小户型公寓按揭也正常。
而限贷的二手房市场也是不同房源表现不一。
外滩房产的调查显示，4月份成交的小户型因房龄不同呈现出不同的成交业绩。1990年前的小户型仅占了成交总量的26%，而1990年以后的小户型占了74%之多。
据悉，二手市场的小户型主要有两类，一是2000年以后的单身公寓，如云和大厦、双牛大厦、三华园等。二是年代较久的小面积普通公寓，分布于市中心一些老社区内。
从自住者来看，单身公寓的主要购买者是年轻白领，他们的收入具有潜在增长性，银行风险相对较小。而其他普通小户型房产，主要是经济实力不强的人群购买，以备将来小房换大房之用。银行防范的主要是这类购买群体。据盛世管家房地产经纪有限公司总经理何乐琴介绍，越是总价低的二手房按揭的人越多，而100万元以上的房子反而一次性付款的占不少。所以，银行限贷对这类小户型的影响反而更大一些。
投资建议——
小户型投资，由短线转为长线
在小户型的购买者中，购买小户型用于出租以作长线投资的人还是有相当比例的。由于小户型总价低，租金高，相对稳定的投资回报率还是优于其他投资途径的。
业内人士认为，这项政策的实施，对短线投资客的影响还是比较明显的。首先银行不能按揭，将增大投资成本，对于资金不足、急于套现的短期投资客来说，跨过这一门槛还是有难度的。但这一政策有助于净化投资环境，使长期投资小户型的人数更为稳定。因为对于购买小户型用于长线投资的人来说，一般具有一定经济实力，对能否按揭不是很敏感。
以孩儿巷1994年一小户型二手房作为案例分析：该房源面积为47.97平方米，普装，成交净价为470000元。如果该房的各类买卖费用均由下家承担，需交纳各项税费24416元左右。此前，银行按揭首付三成，20年还需支付5050元左右的费用，每月还款额在2880元左右。而总的银行贷款利息为181968元左右。那么该物业总的成本就为654385元左右。如果买家有能力一次性支付房款就可省下一笔惊人的费用。另外，我们可以将此物业购置以出租形式算一笔账：此类房源可出租到1300元/月左右，那么以654385元购入价计算，需42年才能还清本金。而以470000元购入，30年就能收回成本。
出租市场，前景仍旧光明
据悉，小户型出租行情比出售行情好，小户型售价通常也高于大户型，但由于采光通风上的缺陷，卖得不好，而租金虽说高于大户型，反而十分抢手。
这一点，在二手市场的一些新单身公寓上表现特别明显：莫干山路上的云和大厦一部分房源朝北，采光通风都不理想，但凭着年代新，挂价明显偏高，一直卖不动。
以市中心三华园为例，将其稍稍装修一下，配上一些简单设施，一室一厅的房子可以租到1500元/月，而同类地段两室一厅普通装修的房子才租到1500元/月左右。如果是设施齐全的精装修，租金还能再高些。
外滩房产董事长陈梦月认为，从出租市场看，小户型的投资前景还是非常光明的。随着在杭州工作的外籍员工的增加，他们一般愿意租房住，小户型精装修出租房还是首选。杭州出租房市场迟迟没有启动，但今后肯定越来越好。
4月份成交纪录——
低潮期，小户型成交有何特点
限贷政策的实施，对小户型房产的影响将是怎样的呢？这一个月的成交状况又有什么新表现呢？
城中：成交房源占33%
点评：市中心或交通相对便捷的小户型成交占多数，有33%，即便是房龄比较长的小户型也包括其中，这类房子通常会比同类地段房龄短一些的二手房便宜，容易成交。
而市中心土地本身就是一种稀缺资源，购买中心区域的二手房，具有一定的升值潜力。购买小户型的一个重要群体就是20~35岁之间的年轻人，由于参加工作不久，相对个人积蓄不多，再加上这部分人群工作节奏快，在时间上争分夺秒，因此对交通条件的要求很高。为使居住者的工作和生活能够迅速切换，靠近公交线路旁边、交通便捷的小户型房产是首选。从周边的环境及配套设施的情况来看，在成熟商圈及其附近，以及在写字楼林立的区域内，小户型房产购买率都比较高。此外，重点学校和高等学院附近的小户型也是一些望子成龙家长的热门。
越是低潮期，市中心房源越显示其地段优势。 |
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