|
|
| |
|
北京：房价再现“涨势”是危险信号？
|
|
http://www.cnestate.com 北京现代商报 2005/5/13
|
5月初，北京市统计局公布数据显示，今年一季度北京普通住宅和高档住宅售价分别比去年同期上涨8％和8．9％，创下1998年以来全市房价涨幅“最高”。
此后，市建委5月9日发布的《2005年一季度北京房地产市场信息》显示也是“涨势”：全市商品住宅现房平均售价4838元／平方米，同比上涨478元／平方米，涨幅10．96％；全市商品住宅期房售价5995元／平方米，同比上涨202元／平方米，涨幅3．5％。
目前的涨幅是否正常？
“北京的房价基本还是稳定的，涨幅不超过10％都应属于正常波动。”北京市建委房屋交易市场管理处处长沈洁对记者说。她认为，房价的稳定上扬首先是因为有比较旺盛的需求支撑，“供需关系决定价格变化”；其次，目前小区品质提高、交通环境改善、精装修项目比重加大，都促使房价上扬。
北京房地产信息网负责人雷华也认为房价上涨“很正常”，但他的理由是：在全国房价上涨的大背景下，作为热点区域之一，北京房价的上涨是被大势驱动。同时，雷华认为，从房价收入比来看，北京目前的房价已有偏高的趋势。他分析说，仅普通住宅而言，目前的售价应该在5000元／平方米以上。
从时间纵向来看，北京中原地产董事总经理李文杰认为，一季度的涨幅显示出北京房价“不太正常”的苗头，但他认为还需要观察后续的房价变动情况。数据多大程度上真实反映市场？
对于简单关注房价本身，雷华认为“意义不大”。比如住宅，包括商品房和经济适用房，商品房又有高、中、低档的区别。一段时间内，如果高档房放量较大，就可能将整体商品房的房价往上拉；相反，如果经济适用房或者低档商品房的供应量比较集中，又可能将整体房价往下拉。“所以说应该看价格体系中的构成结构。”他举例说，如果10套住宅中，有9套的价格是2000元／平方米，有1套是1万元／平方米，得出的平均房价是2800元／平方米，而实际上90％的产品是在2000元／平方米水平。
此外，戴德梁行今年一季度的新盘统计分析显示出，一季度北京新开盘里多是中高端项目，均价在6000元／平方米以上的项目占开盘住宅项目总数的60％，而6000元／平方米以下的项目比例为40％，其中在4000元／平方米以下的项目有7个、仅占11％。而且，“每一季度之间，这种构成比例的变化会比较明显。”北京世联房地产顾问公司执行董事王正宇分析。所以在统计上，通常以“年度”为单位以保证数据所反映的市场整体情况趋于接近。
“另一个不能排除的假象来自于开发商的销售控制。”雷华说。即开发商聚敛一批身份证自己签订房屋买卖合同，从银行骗得贷款，日后再通过尾房、二手房等方式售出这部分住宅。“这种购买需求就不是实际需求。”而且雷华认为，开发商此举的另一个重要目的就是造成项目热销、房价上涨的假象。“我们称之为‘鬼屋’，因为到入住时或者一段时间后，这些房子晚上因为没有人都不会点灯。”雷华说。
是否为投机拉动
作为政府方面的声音，沈洁认为，目前北京市场上并未出现像某些城市一样的炒作成风情况，尤其是在期房方面。雷华则持不同观点：资本的逐利性决定了它将流向具有升值空间的领域，北京的楼市正是这种状态，所以有投资甚至投机资本进入是必然的，只是进入的量尚不好估计。
“资金找不到新的投资途径，而房地产现在又是高利润行业，所以投向房地产自然成为绝大多数投资人的首选。”北京上古地产董事副总经理柏建伟认为。近几年国内经济的快速增长，财富积累的速度同步加快；但是从投资渠道来说，富余资金可以选择的“出口”却很单一，加上目前股市一直“不景气”，方兴未艾的房地产自然成为资金“首选的出口”。
而且与上海的情况相比，北京楼市的价格上涨有着明显不同。李文杰认为，首先从住宅的供应情况来看，北京是“暂时性”短缺，上海则是“结构性”的，前者主要是受到前期8·31的土地政策和开发资金不断收紧等影响，后者则是政府拿不出土地。根据中原地产所做的2005年京城一季度房地产统计，其间北京楼市新开楼盘27个，比去年同期的40个减少了13个（下跌32．5％）。市建委一季度市场报告也显示，一季度全市期房批准预售面积403．71万平方米，同比下降25．97％；其中商品住宅期房批准预售面积309．23万平方米，同比下降23．7％。其次是购房者的构成不同。北京的绝大多数是为了“自住”，投资只占到20％左右；上海的绝大多数购买者却是为了“投资”，而且其中有相当多属于实力有限的炒家。是否存在将房价增幅下拉的可能？
“需要明确的是，目前政府宏观调控的是挤压掉房价中的‘虚高’、‘泡沫’成分，而非一味地‘压低’房价。”王正宇说。建设部政策研究中心主任陈淮也曾表示，调控最理想的结果应该是保持房价上涨，但上涨速度放缓。4月下旬，曾培炎在全国部分城市房地产形势座谈会上明确表态，调控的目的是“遏制机性炒房、从严控制投资性购房”。
从当下市场反应来看，宏观调控的作用在北京楼市已经显现。“否则北京房价的涨幅会更明显。”北京上古地产董事副总经理柏建伟说。王正宇则举例说明，4月份北京二手房市场的成交量较上月下降接近三成，可视为政策效力显现的“端倪”。柏建伟还认为，今年7月1日即将启动的银行间系统联网，对未还清首套房贷的二次房贷严格执行基准利率（6．12％），贷款年限可能减少至5－10年，直接针对的就是投资甚至投机性购房。
李文杰还认为，下半年新盘供应的集中放量会一定程度放缓房价增幅。而且受访者均认为，北京楼市与上海的明显差异，决定了北京出台的调控措施会相对“温和”，类似上海的高密度金融干预“组合拳”不大可能出现。但是，李文杰也强调，北京相关政府部门在规范市场上仍有很多工作要做，以土地交易市场为例，被市场千呼万唤的年度土地供应计划迟迟未能出台，就直接影响了开发商制订相应的开发计划，也会延缓新项目的开发周期。
另一缓解新盘市场供应压力的重要途径，是发展、完善租赁市场。雷华认为，目前北京的住房需求存在着结构性失衡，几乎是“全民买房”，租房多是不得已而为之，“这无疑给新房市场造成客观性的需求过大，而事实上这种需求又是非市场的”。 |
|
|
