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地产“热钱”再度蠢蠢欲动 地产商出奇的沉默
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http://www.cnestate.com 北京现代商报 2005/5/13
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一个又一个的预言，人民币升值再次成为中国经济走向无比重要的关键词。而在中国经济大潮中扮演最重要角色的房地产也在这些预言的映衬下更加扑朔迷离。人民币如果升值，房价是涨是跌，迷雾更重。
悄悄地进村
5月9日，就在人民币升值预言落空的次日，北京市建委发布了2005年一季度北京房地产市场信息。这份报告显示，无论是住宅现房还是期房，价格仍在上涨。其中，商品现房上涨523元／平方米，涨幅达11．15％。不少专家认为，这几乎是历史涨幅中最高的一次。
原因似乎很多，但一个被很多人忽略的事实是，正是在各种境外预言家们不同版本预言的掩护下，大批的外资在最近已经悄悄地向北京袭来。
先是美林集团。这个成立于1885年、资本额高达235亿美元的全球最大金融服务公司小心翼翼地拿出3000万美元入股银泰中心。
接着是摩根士丹利。最近几年在中国四处出击的摩根士丹利把在北京的最大一笔地产投资落在了富力城，数目不祥。
其后，新加坡嘉德置地集团将注资中环世贸和位于崇文门附近的国瑞城项目也有海外基金看中的传言也随即四起。而国瑞城负责人也似乎乐于接受这些传言为自己增色，他们卖的关子是：“现确有多家外资机构对投资国瑞城表示了兴趣，只是因为许多合作的细节还没有谈妥，故不方便对外公开。”
一些专家对此直言不讳：“人民币在国内的价格和国际上的价格存在着一个很大的差值。基金投资国内房地产，可乘人民币升值这顺风车，获利空间明显。”
“热钱”有多热？
这些相约而来的外资还有一个专业的称谓就是“热钱”。
所谓热钱，并不像有的人所说的那样，专门用来购买房地产。房地产只是资产的一种，当汇率被低估以后，一个国家所有的生产要素（包括土地、劳动力等）都会相对便宜，此时，国外资金受到吸引，进来投资办厂，跟购买房地产没有本质的区别。换句话说，在市场交易中，你根本无法区分什么是热钱，什么不是热钱。这就是热钱的可怕性和隐蔽性。
对于热钱背后的人民币升值预言，复旦大学房地产中心主任尹伯成的说法是，一旦人民币果然如其预期一样在年内升值，将可能会有两种结果产生，一种是部分资金随着升值目的达成会逐步撤出套利，供应量过剩下房价随之下跌；另一种结果则是该幅度的升值将带动更为强烈的升值预期，使得有大量境外资金涌入，推高楼价。
尹伯成的预言是，从普遍的国际预期来看，人民币被期望的升值幅度远远不止7％，既然如此，后一种情况发生的可能性显然更大。
可以作为佐证的例子是，基强联行董事副总裁陈咏东曾经透露，在目前约占上海6％的单价在2000美元以上的楼盘中，境外投资者占到总数的50％以上，这一比例在过去的一段时间内逐步升高。换句话来理解，就是上海房价的居高不下，不仅仅是温州人所为，还有国际热钱的暗中汹涌。
“热钱”与房价
对于人民币升值是否会对房价产生决定性影响，社科院金融发展研究室主任易宪容非常肯定地告诉记者：“不会，二者不会有直接的关系。”
在易宪容看来，中国房价虚高的主要推动者，不是国际热钱，“主要是在住房市场虚假繁荣基础上炒作造成的。”
据易宪容长期观察，在国内炒房的绝大部分是海外的华人、华侨，有来自香港、台湾和新加坡的，也有内地的炒房团。而且他们炒房的资金，大部分来自银行，并非国际热钱。
易宪容在解释原因时认为，人民币升值虽然会对热钱的走向造成很大的影响，但具体到房地产市场而言，一个不能回避的事实是，热钱的运作非常强调短期获利性，最青睐资金流通性强的行业。而相比之下，房地产行业不仅占用大量资金、获利周期长，而且风险性比较高，再加上当前很多地方的楼市仍未摆脱“泡沫”阴影，即使有热钱涉足中国房地产行业，数量也不会很多。
地产商们出奇的沉默
让外界感到奇怪的是，对于人民币升值预言的愈演愈烈，一向善于炒作的地产商们却出奇地保持沉默。是真的觉得和自己无关，还是对在复杂形势到来前的彷徨？
摩根士丹利首席经济学家谢国忠曾经将地产利益集团描述成推动人民币升值的主要力量。谢国忠的理由是，由于政策因素的影响，人民币升值会造成海外对中国房地产的需求提高，新一轮热钱将推动房地产需求的增长，从而有利于房地产公司销售存货。由于房地产业所占经济的比重相当大，房地产行业已经成了中国最强大的游说团体，因此需要警惕房地产利益集团所施加的升值压力。
对此，正在成为地产大腕们精神领袖的潘石屹的评价是“谢国忠把国内房地产发展商的力量看得太强大了”，“我是不太相信这些洋人的判断”，因为“中国人比洋人更了解中国的市场”。
翻看所有地产大腕们的公开说法，也只有潘石屹曾经对人民币升值发表过看法：“人民币越是要升值，人们越愿意购买人民币的资产。为什么会出现崩盘？何况人民币还不是能自由兑换的货币。外资要进出中国，也没有那样方便。”
但愿其他对人民币升值保持沉默和观望的地产商们也一样和潘石屹乐观。 |
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