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北京：楼市趋稳 开发商顺势调整策略
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http://www.cnestate.com 中国楼市 2005/5/13
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严厉的政策调控似乎并未对北京楼市产生实质性的影响。北京市建委的月度统计报告显示，4月，北京商品房均价为每平方米5112元，同比上涨11．2％。
在这样的价格走势下进入“五一”黄金周无疑是地产商乐意看到的。笔者在黄金周期间走访了若干楼盘后发现，部分楼盘开始“封盘”惜售，有的楼盘在“涨价”放量。
“惜售”与“放量”
“我们已经封盘了，现在连认购书也没有。”一位销售人员告诉前来看房的客户。在位于东四环的阳光上东，该项目销售总监郭玉恒证实了“封盘”的消息。他表示，封盘的状态将维持到6月底。届时，一期剩下的现房将和二期同时销售，他自己也将享受一个正常的“五一”长假，而这样的情况在前几年是“想也不敢想的”。
郭玉恒说，阳光上东从2003年开始正式销售，至今一期销售已经接近尾声，剩下的房子在30套上下。而所谓“封盘”，也主要是针对这30套左右的房源而言。“6月底这些房子会和二期一起销售，涨是一定会涨的，涨多少还在研究。”郭玉恒说。
尽管郭玉恒不愿承认“封盘”即是“惜售”，但他显然已经笃定了未来房价看涨的走势——晚一点卖或许能赚更多的钱——这已经不是一两个地产商的想法。据了解，“五一”期间，至少有三到四家楼盘也采用了“惜售”策略，或封盘，或减少可售房源，而这几个楼盘被“按”下来的房源数量远远超过阳光上东，多在80—100套之间。
不过，也有地产商反其道而行。位于朝阳路的国美第一城、位于双井一带的富力城都是在黄金周期间大规模放量销售。鹏润地产是国美第一城的开发商，该公司业务发展总监陈云峰介绍，国美第一城在“五一”前后将集中放出近1300套房源供认购和销售。而富力城项目“五一”期间的可售房源也接近400套。
不过，上述两个项目的放量销售是以先涨价为前提的。据了解，目前正在销售的国美第一城每平方米价格涨幅将近500元，而富力城可售房源的每平方米价格较先前也上涨了近200元。
地产商的逻辑
无论是“惜售”还是“放量”，对于地产商而言都是殊途同归。长期在一线工作的郭玉恒对市场供给情况有着更为直观的感受。他表示，从他最熟悉的北京东部市场情况来看，今年下半年，应该不会有比较大的供应量入市，仅有的几个新盘的体量也都在10万平方米左右。而在未来1—2年，受供地政策的限制，也不会有体量超过20万平方米的大盘入市。这样，在可以预见的未来几年内，北京东部市场的供应始终会是稀缺状态。“这时候，不排除地产商会用‘惜售’的行为在未来获取更高的利润，尤其是那些在8·31之前拿到地的地产商。”郭说，他之所以做出这样的判断，是由于协议转让土地的成本大大低于全面“招、拍、挂”的拿地成本。当“招、拍、挂”的土地成为市场开发、销售的主流之后，房价必然会因为成本的上涨而跳升，这时，前者即使只和后者卖同样的价钱，也会得到更高的利润。
郭玉恒所分析的原因仅限于土地层面，而信贷政策的收紧也被地产商们视做是未来供应减少的原因。“有地没钱”的开发商在北京不在少数，而现有土地闲置难以转化为现实供应也就促使地产商做出未来供应稀缺的判断，最终促使惜售策略的出台。
对于那些放量的地产商而言，他们的逻辑更为简单。陈云峰认为，现在中低档住宅的供应已经处于相当稀缺的状态，这时候出手已经能够达到国美的利润预期。
北京市建委的调查结果显示，北京70％以上的公众希望购买价格在4000左右的中档商品房，但是在市场供应结构中，60％以上的商品房售价在6000元以上，中低档商品房的稀缺状态由此可见。这也不难解释国美第一城为什么不等待未来稀缺状态而现在加价出手的原因。
实质影响是悬念
无论是惜售还是放量，作为对弈政策调控的手段，地产商的目的无疑都是保证自身原有、甚至更高的利润率。但是，一项销售策略的变动能否达到这个目的，分析人士普遍持悲观态度，在他们看来，这至少是个悬念。影响这个悬念的首要因素是政府的态度。
言外之意便是，如果市场大面积出现不正常的交易行为造成房价的非正常增长，政府不会坐视不理。
此外，地产商自身的资金实力也十分重要。
伟业顾问董事总经理杨弘表示，对于惜售的开发商而言，最大的要求就是要有比较强大的资金实力。因为在滚动开发的模式下，销售的回款速度直接关系到滚动开发的资金链条能否顺利衔接。“几个月不卖房，就意味着几个月没有销售回款，但是这时开发的进度不能停下来，这就需要地产商的自有资金实力，在不卖房子的情况下，仍能支付开发和运营的费用。”杨弘说。
如果没有这样的资金实力，即使断定未来市场供应稀缺，地产商也难以实行“惜售”。杨弘表示，从目前北京市场的情况看，真正“不缺钱”的地产商只有那么几家。因此在未来推高房价的可能性并不是很大，毕竟大部分地产商的资金实力撑不到“房价可能更高”的未来。
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