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七部委新政严控房价炒作 宏观调控四大亮点
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http://www.cnestate.com 北京青年报 2005/5/13
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国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,细细研读,不难发现,政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化,呈现四大亮点。
■鼓励支持普通百姓自住住房需求
原文回读:加强经济适用住房建设,严格实行政府指导价,控制套型面积和销售对象,切实降低开发建设成本,建设单位利润要控制在3%以内。
享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
记者点评:这些政策措施目的在于鼓励支持普通百姓自住住房需求。当前房地产市场的供应结构不合理,商品住宅供应中,中低价位住宅比例偏低。全国经济适用房投资同比出现负增长,非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长是带动房价上涨的原因之一。
■保障最低收入家庭基本住房需求
原文回读:城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理,省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。
记者点评:住房是一种生活必需品,它不可能通过完全市场竞争达到供求均衡;而且,住房是人的一项基本权利,保障人的住房权利是政府的责任。当前,个别地方最低收入家庭基本住房需求不能得到应有保障,一个重要原因是住房保障体系不健全。因此,完善城镇廉租房制度就显得尤为迫切。
■让百姓拥有透明有序的房地产市场
原文回读:依法严肃查处违法违规销售行为。包括:“虚构买卖合同,囤积房源;发布不实价格和销售进度信息,恶意哄抬房价,诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)与套型面积控制性项目建设要求的。”
记者点评:房地产市场存在严重的信息不对称,这些政策措施的出台,目的在于给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。只有不断加强房地产市场信息系统建设,提高各类房地产市场的透明度,逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格,才能更好地发挥市场功能,改善投资结构,引导合理需求。
■遏制投机炒作行为稳定住房价格
原文回读:禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。
记者点评:这些政策措施可谓对症下药。要抑制房价疯涨,必须遏制投机炒作风。当前我国房地产市场的主要“症状”就是部分地区投资和投机性购房需求增长过快,一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作;一些开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地,增加市场的紧张气氛;此外,我国目前房地产税费主要集中在开发投资环节,最终被房地产商摊入成本,而保有、交易环节相对偏轻。严重的房市投机,使得房价越来越背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力,阻碍了群众住房条件改善的步伐。
■权威解读一
依法制止“炒地”行为
国家将严格土地转让管理,对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地,严禁转让,依法制止“炒买炒卖”土地行为。
这是国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中提出的。
意见要求,加大对闲置土地的清理力度,切实制止囤积土地行为,严格执行法律规定,对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容,加强房地产开发用地供后监管,对违反土地出让合同约定或有关规定的,依法追究违约违规责任。
■权威解读二
三大条件享受优惠住房
为合理引导住房建设与消费,国家将对中小套型、中低价位的普通住房给予多项政策优惠,同时也明确指出,享受这些优惠政策的普通住房需满足3个条件。
国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中提出,为了合理引导住房建设与消费,大力发展省地型住房,在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面,对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。
这3个条件是:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
意见强调,各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
■权威解读三
购房不满两年转手交易全额征税
自2005年6月1日起,国家将调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管。对个人购房后转手交易,尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。
意见强调,各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围,加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策的住房,一律不得给予税收优惠。
■权威解读四:
“期房”禁止转让
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
意见指出,在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。 |
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