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北京：提高首付投资利润减少 银行新举措限二次置业
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http://www.cnestate.com 京华时报 2005/5/13
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在加息一系列政策之后，近日，北京市银行系统又再次“出招”，提高二次置业门槛，以期给虚高不下的楼市减压、降温。此番举措在今年以来系列宏观调控政策出台的背景下，已经有明显效果。据一个网络调查显示：已有34.4%的人表示会打消买第二套房的计划，打算提前还贷。
二次置业门槛提高
日前，北京市银行系统对个人住房贷款又加大了限制力度，联网对购房者信贷进行查询确认。一旦确定个人购房属于二次置业且首套住房贷款尚未还清的前提下，将严格执行6.12%的基准利率，并在原来首付20%的基础上提高10%甚至更高的首付款比例。
5月10日，记者分别与工行、交行、建行等银行取得联系，咨询个人住房贷款利率相关问题。各银行均表示，已经在3月中下旬对个人住房贷款的利率和首付款比例有不同程度地调整。
以15年个人住房商业贷款为例，工行表示如果贷款者属首次置业给予10%的优惠，即按照基准利率6.12%的90%，也就是5.508%进行放贷，首付款比例也依旧是20%。但如果确认属于二次置业，则按照5.85%的利率进行放贷，而且首付款的比例也相应地调整到30%(或根据具体情况调整到更高)。建行、交行、光大银行的首次住房贷款利率也均为5.508%，而二次置业贷款，除光大为5.508%之外，建行和交行均执行6.12%的基准利率。建行工作人员还告诉记者，目前首付款比例按照最低20%收取，但还得根据客户的信贷指数等各项指标进行总评估，可能是30%，也可能是40%，根据个人具体情况而定。
相对于前期调高房贷利率来看，各银行调整二次置业贷款利率已经准确地将“矛头”对准了二次置业人群，给投资购房亮了一盏红灯。银行业内人士预测，二次加息，以及提高二次置业门槛，对老百姓心理预期方面的影响是不言而喻的。今年年底到明年年初很可能会迎来还贷高潮。
投资利润减少
面对此次银行二次置业门槛的提高，尽管对利息的调整不是很大，但政府发出的“抑制投机性购房”的信号还是大大减少了炒房者的投资利润空间。
业内人士分析，现在一般房地产投资成本占房价的7%左右：其中利息成本大约占4%，持有一年的物业、取暖费等成本占1.5%左右，交易税占1.5%左右。如果再加上未来可能新增的房地产税等成本，可能还远远不止7%。而市场普遍预计，在一系列银根紧缩的政策打压下，未来房价的短期上涨空间还是非常有限的，换句话说就是投资者的利润缩水。在目前势态还不是非常明朗的状况下，大部分投资者还是选择了观望的态度。一位业内人士说，现在像以前那样一下子就买好几套房子做投资的人少了，一方面是因为投资成本提高，另一方面也是担心压在手上资金周转不灵。
除了利润空间减少外，投资者的活动空间也大幅度压缩。我爱我家投资专家分析，“近期，银行一系列政策的调整对投资性购房的影响还是比较大。提高了首付款比例，实际上就是降低购房多套房产的可能性。例如投资者有100万元，原计划买5套房子，每套20万元首付款，现在首付款上涨了10%，只可能买3套了；另外，提高了还款利率，就是增加了投资者的还款压力，特别是高端房产的投资压力。因为高端房产的还贷额明显增长，上百元甚至几百元很普遍，而相应的租金则不会有明显增长。” |
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