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杭州：房产市场聚焦三大问题
闲置土地怎么办、非普通住房怎么定、营业税怎么征
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http://www.cnestate.com 钱江晚报 2005/5/13
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浙江省建设厅、国土资源厅等各个与房地产有关的政府部门紧急召开联席会议。此时，距离国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（下简称“意见”）不到48小时。如何制止“炒买炒卖”土地行为？普通住房与非普通住房如何界定？营业税等相关税收的征管怎样操作？这些问题，无论是购房者、卖房者、投资客，还是开发商、房产中介……几乎每个人都在密切关注着。
焦点1如何保证存量土地尽快上市
七部委“意见”中提出，加大土地供应调控力度，严格土地管理。业内人士分析认为，除调整住宅土地供应结构，加大中低价房供应比例外，加大对存量土地的严格管理是眼下稳定住房价格的重要手段。
“意见”指出对严格存量土地管理的两大措施：不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让；加大闲置土地清理力度。严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发满一年未动工开发的，征收土地闲置费，满2年未动工开发的，无偿收回土地作用权。
从省国土资源厅获悉，继4月份“全省稳定住房价格推进住房保障体系建设”会议的精神之后，“国八条”、“七部委意见”又相继出台，浙江省会在此基础上很快出台稳定房价的相应细则。目前土地调控方面的细则草案已拟就。
省国土资源厅土地利用处处长冯洪山说，违规转让土地现象在我省并不多见。按照相关规定，投资达到25%、开发面积达到1/3的土地才可依法转让，杭州市场一般很少见到一拿到地就转让现象。即使民间储备土地资金短缺，一般也会寻求合作开发，而这种合作开发是合法的。而闲置土地的查处将加大存量土地的供应量，将是一个有效的措施。
据冯洪山介绍，自去年下半年起，省国土资源厅就对全省闲置土地进行了摸底，查出9万多亩闲置土地。今年，近一半数量的闲置土地将查处完毕，未动工的土地促使早日动工，收回的土地将重新招拍挂出让。届时这批住宅用地的上市将缓和土地供应紧张状况。
杭州市国土资源局相关人士也表示，杭州市今年土地工作的重点是集约用地，查处闲置土地，加大违法用地执法力度。今年杭州市将加大闲置土地查处力度，查处次数将由去年的一次改为多次，最近的一次在5月份就要启动。
杭州市的囤积土地行为会否因此消失？采访中，开发商普遍认为，这些措施表明了政府的力度，土地存量市场会规范起来，但这些措施在省市一级政府出台相关细则时还需加以完善。
金都房产负责前期拿地的副总陈岚认为，“意见”的出台让土地市场的悬念终于有所破解，政府的措施基本明朗。开发商要囤地的确是越来越难了。但如果在政策上进一步完善，对竣工时间也加大管理和处罚力度，囤地现象才能真正消失。杭州有些数千亩占地的大盘，从开始动工到整个项目操作完毕，需要长达5-7年的时间。这种大盘钻了“合法囤地”的空子，即首期开工时间符合规定，但整个流程被拉长，竣工时间遥遥无期。
专家点评：这次的政策对限制土地炒卖的力度确实很大，给人的感觉与以往完全不同了，但顶风作案的人不会绝迹。比如说土地转让，现在一些房产公司的做法就是转让项目公司，这样土地就作为固定资产被转让了，目的达到又不违法，而且相关部门很难区分这与正常的土地转让的差别。这是一个难点。再比如，期房限转，现在私下买卖期房的做法就是退房然后再卖，也很难区分这与正常退房的不同。所以我们还需要更多更具体的措施来管住、管好土地与商品房销售。
——赵杭生浙江大学房地产投资研究所所长
焦点2普通住房与非普通住房如何界定
普通住房，这是七部委“意见”中提出的一个新概念，而它又直接关系到房产品交易者是否需要缴纳、缴纳多少营业税的问题，因此成了人们关注的焦点。
“意见”中对普通住房的定义是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。且3个条件必须同时满足。
“浙江需要根据实际情况制定普通住房的具体标准，单套建筑面积和价格标准可能会有适当浮动，但向上浮动的比例不会超过国家标准的20%。”浙江省建设厅相关负责人表示，在七部委“意见”出台前，浙江省未曾对普通住房有过明确定义。
专家点评：提出“普通住房”这样一个概念，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面给予普通住房优惠，个人认为只是短期政策，而且操作起来也不容易。一则各地的具体情况有差异，二则按照开出的这些条件谁才能购买普通住房恐怕又是一个问题。
——贾生华浙江大学房地产研究中心主任
焦点3营业税征收线从何时算起
昨天凌晨1点，看完网上关于七部委“意见”的消息，顾奇几乎一夜没有合眼。“如果按照三证办出的时间作为2年的起始日期，那真不用做了。”与很多炒房者一样，他也在担心征收营业税的2年期限。
以一套买入价80万元，卖出价为100万元的住房为例，如果全额征收营业税就需要缴纳5.5万元的税金，如果按照售房收入与购房款的差额征收营业税只需要缴纳1.1万元。房子的价值越高，差额越大。
那么征收营业税的2年期是从什么时候开始计算呢？记者咨询了杭州财政局农税管理局。相关人员表示，在七部委“意见”出台以前“一直是按照立契时间算起”，但目前新政的具体细则尚未出台，不排除变更的可能，也不排除往前追溯的可能。
谈起交易年限，外滩房产老总陈梦月预测说，今年下半年二手房的交易量可能会减少两成，但是“如果能逼退短期投机者这也未尝不是好事情。”捧得越高摔得越痛，房地产市场平稳发展才是各方所乐见的。“赠予、继承的房产，以及拆迁安置房怎么划归还是未知数，相信从今天起中介也好，开发商也好都会密切关注事情的进展。”
专家点评：如果从6月1日起对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，那对炒房者，特别是短期投资行为的杀伤力是相当大的。其实，消息面上对此早有传闻，所以前段时间二手房市场才会出现挂牌放量的现象，而现在政策面已经明朗了，相信两年内二手房挂牌量会逐渐减少并维持在一定水平线上。
——赵杭生浙江大学房地产投资研究所所长
民间声音——
一直都传说要征收综合营业税，又说契税要恢复到3%，现在税收政策总算暂时明朗了。《意见》表明，政府对房价还是要“软着陆“，限制的只是投机购房者，这才有了2年之内、2年之外的不同征税规定。这至少会暂时打破前段时间的买卖双方的观望状态，接下来，预计自住者会停止观望，逐步入市，市场交易量会止滑回升。
——何乐琴，盛世管家总经理
我买的是萧山的房子，合同是4月初签定的，4月底开始办理过户手续，如果正常的话，15个工作日可以领到房产证了。如果6月1日起开始要征收营业税，这个税额度不小，到底怎么征？按签合同时间算，还是按报税时间算，当初我和上家签合同时也没就这个税预先达成协议，如果拖到6月1日后才领到证，会不会产生纠纷？我要催催中介，争取一定要在6月1日前过完户。
——王先生，电子科技公司员工去年这个时候，我对买房很是心动了一阵子，可房价总是涨涨涨，涨疯了，所以一直持币到现在，昨天在网上看到了这个消息，我持币的决心更坚定了。这么多措施，针针见血，我就不信不顶用。
——季先生，已有一套房改房，考虑换房
我最关心的是税收，能不能打击投机者就看税收征管是否发挥应该发挥的作用。但是买期房的情况下，立契日一般是合同日，基本上交房、拿证就要2年了，如果不是按照领证日期算，那营业税的2年期限一点意义也没有。
——陈女士，从事房产中介工作7年
有些地块，一开发就是六七年，而且这种开发商还为数不少，是不是土地动一动，再拖着就不算违反“满两年未动工开发无偿收回土地使用权”这条政策？这与现实有出入。
——金先生，杭州建设部门工作人员
如果土地真能管起来，就是件好事情，让手里有地的开发商都拿出来开发，增加有效供应，杭州的房价很快就会有松动。即使不跌，进一步上涨的可能性也不大。
——顾先生，杭州知名大学教师
我看那些投资客就要风光不起来了，听说上海的二手房价格现在已经在跌了，一手房销售也在偷偷地打折，杭州虽然还没有明显迹象，但开发商最多熬3个月，也会像上海那样暗中打折的。
——曹先生，资深物业顾问 |
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