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    中国房市警告：高房价将加剧贫富悬殊

    http://www.cnestate.com　 华西都市报　 2005/5/16
    　　进入5月，持续“涨”声不断的房地产市场显示出了种种退“烧”迹象：4月27日，国务院的最新八条再次显示了政府调控楼市的决心。5月11日，建设部、发改委等七部门又联合出台严禁期房炒作的通知。

    　　房地产市场出现这样的格局其实早在预料之中，早在3月份，一本在业界引起极大震动的专著《中国房市警告》就预言了这样的场景。《中国房市警告》是旅美学者、作家羊慧明的最新之作。曾经做过记者的羊慧明以记者的敏锐和犀利，以全球房市为参照系，大胆、透彻地剖析了当前中国房市的种种怪现象，尖锐地指出：狂炒上海楼市，就像当年股市恶炒神话庄股“亿安科技”；高房价将削弱中国城市竞争力，透支经济高增长空间，缩短经济高增长周期，透支子孙后代的财富空间……

    　　近日，记者独家专访羊慧明围绕当前房地产的热点问题进行了一番对话。

    　　观点一

    　　楼市调控并非只是抑制投机

    　　记者：当前房市调控进入紧张而又诡秘的敏感时期，你怎么看待打击房市投机的问题？

    　　羊慧明：开发商与炒家联手，通过虚假信息和制造假合同，甚至请人排队当房托等手段哄抬房价的欺诈行为，当然该打击。在完全市场化的国家，对市场欺诈的打击比我们更严。但就中国内地房市目前的症结而言，仅仅抑制投机是不够的。钻空子是商人的天性，关键是空子在哪里？是谁弄出的空子？我们不能老是上头生病，下头吃药。为什么一说调控房价“板子”就打到买方———投资和投机者，那么是谁给了他们“机”？

    　　记者：你在书中警告中国房市，对成都房地产市场，你认为也有值得警告的地方吗？

    　　羊慧明：相对全国市场，成都及四川的房价比较理性一些。但也有短时间内房价涨速过快的问题，要注意防止发生长三角房价的疯涨局面。要改变“挤牙膏”供地的状况，供给短缺必然导致房价攀升产生泡沫。就像煮豆浆，泡沫刚形成就要降温，如果泡沫已经沸起来了，再关火已经来不及了，没准大半锅就漫到地上去了。

    　　记者：你提到“房地产利益集团”，一些媒体上也出现过这样的提法。你能讲得具体一点吗？

    　　羊慧明：无需回避，内地房地产市场的种种现象告诉人们，一个庞大的房地产利益集团正在形成。其中包括：开发商、炒家、销售商、传媒人等。这个利益集团所能左右的权力、掌控的资源和拥有的能量，已经非常惊人了。他们已经主宰了房地产市场绝大部分话语权，完全做到了用“涨”声来统治舆论。谁要是对房地产市场的不正常现象发一点杂音，他们就会组织百倍的火力反击。他们可以动用京城一些最著名的经济学家之口，为房市的不正常疯涨找“根据”、打圆场，严辞批驳那一丁点儿他们不喜欢的杂音。

    　　举个例子吧。2004年下半年，长三角一些城市的楼市一度有所降温，杭州的房价出现了下调，南京河西楼盘也出现了打折促销，就是上海也有楼盘变相打折销售。此时出现一点降温，本应是好事，可你不得不佩服利益集团掌控市场舆论的能量，楼市的不利消息几乎被严严实实封锁住了，有媒体透露了一点杭州楼价出现下降的消息，马上遭到上海报纸的批驳。其后，京、沪等大城市的开发商和相关部门发起了一轮又一轮的助涨造势的舆论轰炸，他们利用“2004年中国(四川)房地产形势报告会”、“中国住交会”、“十大风云人物论坛”等一系列场会，高分贝唱涨，他们称由于土地供给短缺，2005年房价上涨将势不可挡。并号召媒体唱涨。

    　　果然，这一轮舆论攻势起到了立竿见影的效果：上海房价出现急涨，2004年末，圣约翰名邸每平方米一个月大涨2000元，园林天下的一个楼盘每平方米一个星期就上涨1000元，今年初涨得更凶，上海住宅每平方米3万5万8万的价格都挂出来了，已经超过美国许多大城市的房价。以致房价问题成了今年两会的头号热门话题。

    　　观点二

    　　房价不应该透支子孙后代的财富空间

    　　记者：主涨派人士说，内地房市还要快速发展至少20年，上涨空间还很大。

    　　羊慧明：房地产至少会高速发展20年，不等于房价可以一直持续大涨20年。你算一算，照这两年的房价涨幅，再涨20年，是什么水平？以上海市中区高档房每平米已超过20000元计算，就按上海当局提出的12%的限定目标涨幅，连涨20年，房价会涨到多少？将近20万元每平方米！这将是全世界空前最高的楼价，而且还只是买了70年的土地使用权。这意味着什么？只有年净收入150万以上的人才买得起、供得起一套100平米左右的房子，这可能吗？

    　　我不否认中国内地房地产业还有巨大的发展空间，房价也有上涨空间，但那要随着国民收入的提高稳步上涨，而不应该几年就把它透支了，把子孙后代的财富空间都透支了。我们得给子孙留下一点空间。何况上海的房价与人家没有可比性。

    　　我们多是高密度的公寓房，买10平米房，可能只含1平方米的土地使用权，还只有70年；人家买1平米房，可能包括10平米的土地永久所有权；人家的房子一百年、两百年甚至五百年，都还可以用，而我国的一位著名专家称，我们的住宅寿命只有约30年。加上人家的环境，哪有可比性？你怎么可能去向伦敦、东京的房价看齐？况且，东京、伦敦也是吃了高地价、高房价的苦头，东京的地价房价连跌了13年，已经跌回到上世纪70年代的水平；今年3月伦敦的房价创下了十几年来最大的跌幅。美国的房价也开始下跌了。我们为什么还要去步其后尘？

    　　观点三高房价将加剧贫富悬殊

    　　记者：你认为高地价、高房价与贫富悬殊有什么关系？

    　　羊慧明：高地价会导致政府富，百姓穷。再有，房价涨得太快、太高，只有买得起房的富人才有资格享受房地产的财富扩张效应，富人由于买有一套、多套房产，因房价大涨而迅速使财富增值几倍甚至几十倍，而买不起房的人相对来说就更加贫困了。

    　　记者：业内人士认为，人多地少是中国的国情，地价高房价高将是必然趋势。而且，目前中国内地的地价远低于美国、日本。

    　　羊慧明：新加坡、日本比中国内地土地更匮乏。中国人均占有土地面积7500平米，而新加坡人均只有150平方米，可人家一对年轻人工作三、四年的工资收入，就能买一套100平米左右的房子。

    　　说中国地价比美国低很多，这是瞎说。2004年我才去考察过美国的地产，美国许多城市住宅用地，也不过3～4万美元1英亩，折合5万元人民币左右1亩，每平米只有80元人民币左右；而国土资源部公布的2004年末的内地城市平均地价，已达1198元每平方米，是美国地价的10倍以上。美国的低地价，使它的房地产还有长远的发展空间。低地价、低房价，加上安全、环境好，是美国吸引外来投资和移民的重要因素。