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房产新政如何稳定楼市
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http://www.cnestate.com 今日早报 2005/5/16
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●关键词：
征收营业税对谁影响最大
政策
严禁期房转让。6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得全额售房收入征收营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按差额征收营业税。
解读
对市中心房源影响较大
对于营业税的征收，因为上海的早一步动作，杭州的开发商们已有了心理准备。但他们认为，关于营业税的征收，最直接的影响是对短期投机客的心理影响，而这种影响直接体现在二手房市场上。从房产板块上看，可能对市中心房子的影响更大些，近郊房子受到的冲击小一些。负责广厦天都城项目的副总经理汤耀光告诉记者，从他们的统计情况来看，郊区商品房的购买者大多是用于自住的，即便是投资客，也是做长线投资。因为郊区的不少大盘，卖的是未来的前景且房子的单价较低，房价的上涨幅度也不如市中心来得快，所以刚买了房马上在一两年内就转让的人不多。
投资客承担的风险加大
而阳光顾问的总经理余先锋认为，营业税的征收意味着炒房者将进行超值投资。如果一个人同时按揭三四套房子，那么每套房子多交的两年利息要两三万元左右。现在不少人是拿着十几万元甚至几万元在炒房的，新政的出台，意味着那些买了房子只需要交付少量按揭款就能马上出手“赚一票”的投资客，承担的风险将更大。
●关键词：
“控制性房价”可能降低土地成本
政策
在七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，明确规定“对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件”。
解读
在这次的房产新政中，哪一条是最“见血”的？阳光顾问总经理余先锋的观点，似乎来得更为直接。他认为，关于“房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求”这一条是最一针见血的。因为对住房销售价位的控制，意味开发商在拿地时定会“精打细算”核算成本，这将使得开发商拿地时不再“疯狂”而是渐趋冷静，那么，土地的出让价格很有可能会降低。余先锋的理由是，目前杭州的房价较高最根本的原因是土地出让价格高。打个比方，如果某区域周边楼盘的单价是8000元/平方米，而房产商因为看好这个区域，在拿地时抱着“势在必得”的心态，那么相互之间的竞争可能使得该区域某块土地的出让价达到7000元/平方米，再加上造房的成本价，最终的商品房价格可能就是10000元/平方米。如果能够按照此次新政的思路，政府能对住房销售价位实行控制，比如把该区域这个地块的最终房产品价格限为7000元/平方米，那么开发商在拿地时就会掂量“这个价格能否赚到钱”，从而使开发商拿地时更为理性，降低对土地的热情。在余先锋看来，今后的土地出让，除了对开发商有容积率、绿化率等方面有所要求外，政府还有可能会把该块土地上所建的房产品的“控制性房价”作为土地出让的前置条件。
●举例说明
营业税该缴多少？
比如一套朝晖现代城的房子，面积为120平方米，目前价格是12000元/平方米。
第一种情况：如果是2003年买入，当时的价格约为8000元/平方米，到现在离购买时间已超过1年但未满2年，每平方米的差价为4000元。如果要转让，前后的营业税（5.55%）税费分别为：现行税收政策，个人购买自用1年以上的普通住房出售时免征营业税，那么，征收营业税税费为0。税收政策调整后，自2005年6月1日起，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的收入全额征收营业税。营业税税费为：12000×120×5.55%=79920元（两者差额为79920元）
第二种情况：如果是2004年下半年买入，价格在1万元/平方米左右，到目前买进没超过1年，每平方米差价为2000元，如果要转让，前后营业税（5.55%）税费分别为：现行税收政策：个人购买自用1年以内的普通住房出售时按差额征收，那么征收税费用为2000×120×5.55%=13320元。税收政策调整后：自2005年6月1日起，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的收入全额征收营业税。营业税税费为：12000×120×5.55%=79920元（两者差额为79920-13320=66600元） |
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