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南京：八条铁规震动楼市 炒家抛房热半月将涌现
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http://www.cnestate.com 现代快报 2005/5/16
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日前，国家建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部门发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》震动楼市！就南京而言，被称为“八条铁规”的组合拳究竟会激起怎样的波澜，令人瞩目。
记者通过多方采访获知：清理闲置土地等多数条款早已现身南京，算是“旧规”，当然目前仍需进一步落实；对购房2年内转手加收5%的营业税、以及高档房标准的出炉，才真正是“铁规”的亮点和众人关注的焦点。据有关专家预测：由于新规即将于6月实行，这半个月内，炒家抛房狂潮将会在南京涌现！
投机炒房成本将加大
昨日“八条铁规”一亮相，几乎所有人都把目光投向“对购房2年内转手加税”和“高档房无法享受购房优惠”两条全面亮相的规定上。
5%营业税目标直指炒房
[“铁八条”第三条]：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房满2年转手的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房满2年转手的，销售时按其售房收入减去当时购房价款后的差额征收营业税。
[南京现行税收政策]：个人购买自用满1年的普通住房出售时免征营业税，不足1年的差额征收，但实际以前没有征收。
[解读]：对比新旧政策，江苏省地税局税政一处的高科长指出主要变化有两条。首先，对转手的期限要求加长，从1年变为2年；其次，差额征税变为全额征税。这将大大增加炒房成本。预测2年后的房贷利率、人民币汇率等，对于炒房人来说比较难，房屋持有时间增加意味着风险增加。他举例，80万元买进的房屋，1年内100万元卖出，原本只要缴营业税（100－80）×5％＝1万元，而现在则要缴纳100×5％＝5万元，多出4万元。
“2年期限”内涵难以界定
南京市财税部门昨日表示：此次新政出台的税收政策比原先要严厉得多，然而对个人购房期限怎样计算作出详细解释尚未明确，这很有可能使抑制炒房的初衷落空。
“购房不足2年”的2年到底怎样界定，是指签订购房合同以后的2年，还是实际取得房屋后的2年。如果炒房人购买的是期房，那么按照前者界定，可能其获得现房就得等上几年，当其拿到现房抛售时，也就不再受新规定束缚。
对此，建设部副部长刘志峰在昨日的一份解读中指出，2年是“居住期2年”。而江苏省建设厅房地产处的负责人说，具体界定将由各地方作出。
普通房享多项税收优惠
[“铁八条”第五条]：为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。
[南京现行做法]：普通住房的优惠政策目前主要体现在税收上。据南京市地税局工作人员介绍，涉房税种一般有4项，分别是5％的营业税，在营业税额上计算的7％的城市维护建设附加税和4％的教育费附加，以及20％的个人所得税。
[解读]：自1999年以来，为鼓励老百姓买房，财税部门出台了一系列税收优惠政策。比如：个人购买普通住房，契税减半征收，优惠税率为2％；个人拥有的普通住房转让时免征土地增值税；个人出售自有住房且拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的，视其重新购房的价值可全部或部分减免个人所得税；个人转让自用5年以上的家庭惟一生活用房，免征个人所得税。
南京高档房契税增至4%
“铁八条”第五条还规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
目前，南京高档房标准正在制定中，初步设定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在138平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。三个条件只要符合一项就算是高档房，但138平方米的面积限制目前依然待定，该标准比国家标准高了15%。
旧规进展八条铁规南京已实施六条
对照南京实际，记者发现“八条铁规”中，除了第三条“对2年内的住房转手加收营业税”和第五条“普通住房优惠三条标准”外，其余六条规定在南京早已运行。这些旧规实际进展如下：铁规第一条：土地限价出让南京现状：去年开始限价出让
原文：对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。
南京：中低价商品房土地从去年起就开始实施了限价出让，即土地挂牌出让时就将房价按不同地块限定在2600元-3400元/m2,对楼市调控作用明显，但南京的中低价商品房仅供应拆迁户，对普通市民能购买的、价位偏低的商品房能否执行土地限价出让政策成为争议之一。铁规第二条：清理土地闲置南京现状：三月份已开始实施
原文：加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
南京：3月出台《南京市闲置土地处置工作实施方案》，规定土地闲置满1年以上未满2年的，按规定征收土地闲置费，使用者没有能力继续开发的，可申请政府收购。二是土地闲置认定满2年以上的，依法收回土地使用权；已具备开发建设条件的，经政府批准，可依法缴纳土地闲置费后，延迟最长6个月动工开发建设时间。但清理情况至今没有向社会公布，业内人士认为与清理难度大有关。铁规第四条：严格封顶放贷南京现状：已是全国清查重点
原文：银监会及其派出机构要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。
南京：银行为了争取房贷业务，对未封顶的楼盘提前发放个人按揭贷款的违规现象依然存在。本月初，国家宣布对8个城市进行重点清查，南京榜上有名。铁规第六条：完善廉租房制南京现状：新增千套实物房
原文：各省、自治区、直辖市要督促市（区）、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。
南京：廉租房制度早已建立，其中租金补贴、租金减免两项措施落实较好，并于去年提出增加1000套实物廉租房的目标，已小部分对拆迁户供应，但大部分的公开申购还未展开，令人期待。铁规第七条：禁止期房转让南京现状：已在遏制哄抬房价
原文：在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
南京：去年4月就在全国率先发布“期房禁炒令”，今年来运行网上房地产系统，严格监控开发商换手率，取得实效。铁规第八条：市场信息公开南京现状：供应开发仍缺乏协调
原文：要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。
南京：去年下半年起南京出现多次流标，土地供应和房价调整步调一致仍需协调。
各方反应二手房市场面临抛房压力
“八条铁规”昨日一经出台，就有业内人士惊呼：如果真的对拿房起2年内转手加收5.5%的营业税，炒家短期从二手楼市出货的通道将大半被堵！
而对高档房适用4%的高契税，也将使目前开发商惯用的“提升楼盘品质”极力维持的高价位面临严峻考验。房产中介预测：趁着离新规执行的6月还有半个月左右时间，南京楼市的抛房狂潮就在眼前。炒家担心：两成精装次新房将成重灾区昨日，从南京多家大型房产中介均传来同样消息：挂牌房源暂时没有明显增多，不过咨询电话却响个不停。据南京我爱我家上海路门店经理反映；咨询热点主要有两个：营业税怎么收？什么是高档房？南京顺驰表示：他们80家门店连锁经营，在其共享的内部网站上：“新政何时实行”已成热帖，因为咨询市民较多，预计抛房高潮会在接下来的一周内出现，本月20-25日形成高潮。
两家中介大致估算相同：2年内次新房约占目前二手房成交量的20-30%，其中又以精装修居多，毛坯房较少。炒家装修原来是指望“多赚一笔”，现在却有可能“搬起石头砸了自己的脚”；因为只要没分开核算，在购房2年内卖房，精装修部分也要承担5%的高额营业税。中介预计：房价短期难说租金长期看跌
抛房引起的房源暴涨无疑会冲击二手房市场。据南京顺驰统计：仅在去年下半年因加息引起的南京首次抛房潮中，该中介当月房源量从正常的2600-2700条暴涨到3300-3400条，这次可能更加猛烈。
目前南京二手房的供求比已经达到了3：1,但中介南京我爱我家却表示：不能就此断言二手房价会暴跌！因为抛房持续的时间可能只有10多天；新政如果从6月1日开始实行，这时“亏本”的炒家应该会撤回部分房源。但这部分房源在“2年内”肯定会流入租赁市场，以租金补贴房主每月需还的银行贷款。目前租赁市场的供求比也已经达到3：1,6月后可能再攀新高，租金价格上涨会受到一定影响。开发商说：高档房重增税影响品质提升
不仅是零散的楼市炒家陷入困境，拥有大量房源的开发商也是暗暗叫苦。因为按照138m2、房价高于周边楼盘均价20%的标准，许多“高价房”将直面4%的契税。南京今年一季度统计显示：江南八区商品房中面积在140m2以上的有22%。
记者昨日就新政询问本地某知名开发商，得到的答复“轻描淡写”：相信国家政策会维护楼市稳定。还有开发商委婉表示：一些楼盘、特别品牌开发商开发的楼盘房价大多都比周边楼盘高出许多，但这些是以楼盘高起点规划、采用高技术、先进材料为前提的，房价高于周边楼盘均价20%要实行高契税岂不打击了开发商想方设法提升楼盘品质的积极性？
据悉，从去年开始的宏观调控就已经对南京楼市产生影响。开发商不敢直接明着降价，只能采用提高楼盘品质的做法、提升性价比来吸引后期购房人，维持之前的高价位。但即将实施的新政可能使这一战术面临严峻考验。据悉，近日不止一家楼盘将逆市开盘。开发商们对新政“打击土地闲置”一条的看法足以说明其心态：现在政策越来越严，“只要能脱手，谁还会捂？”专家测算：房价年涨达7%炒家才能保本
“本月内可能出现抛房狂潮”的推断源于：新政提出的营业税大幅提高了炒房的成本，炒家们如果没有在本月及时卖出，即使转做长线投资，2年后再卖房收益也可能亏本。一位专业的房产经纪人给记者算了这样一笔账：投资新商品房2年内转让，营业税5%，契税2%，物业维修基金3%（不带电梯2%），一年内期房不能转让，房贷年利率5.51%，即使房款只有一半贷款，卖出房价至少要比购入价高5%+2%+3%+5.51%*50%=12.5%才划算；如果2年后转让，多1年或2年的房贷，房价同样要“涨”出10%-12.5%才行。二手房的炒房成本也比购入价最少要高出7%。
即使在2年内可以通过出租房来补贴每月房贷支出，但这位经纪人估算：房价年涨幅至少要达到7%，否则炒房人多半就会亏本。“有关部门此前曾放风将今年房价涨幅控制在5%，南京楼市已经不适于纯投资目的短期炒房了。”
权威评析政策挤压与市场对峙下的楼市三问
七部委关于稳定住房价格的综合意见的出台，使住房市场的诸多疑问开始有了求解的可能。眼下，市场上买卖双方浓烈的观望气氛还会持续多久？会不会重复去年下半年的价格“反弹”？在开征营业税、人民币升值压力等多重因素综合作用下，6月份是否将成为楼市的“分水岭”？对此，市场到了理性预期的时候了。一问：观望会持续多久？
“观望是交易的‘毒药’！”一位房产经纪人说。而这“毒药”的“药性”还会持续多久？这将取决于市场对大多数人所需要的、适当区位内中低价房源的“有效供给”的现实力度，以及人们对它的预期力度，而七部委联合出台的意见从两方面打破了市场均势：它要求各地在今明两年内明确经济适用房建设的重点，同时以对两年内转手交易全额征收营业税的“税收砍刀”抑制投资。对于买方来说，这不啻是获得了一把尚方宝剑，在心理上，买方已占据完全优势。而卖方，尤其是以银行资金作为杠杆的短线投资者的心理防线在走向崩溃。
可以预计，未来一段时间，楼市双方观望、僵持的胶着状态将改变，自住性购房者会有更大的选择空间，并会渐次入市，市场交易量将止滑回升。二问：反弹会不会出现？
尽管各地都出现了部分楼盘的价格下探迹象，但眼下房价整体上依然维持在较高位，一些新开楼盘出于营销策略考虑，坚持“绝对不降价”，甚至要提价销售。去年楼市在4月调控后，经过短暂观望，随后迅速放量反弹的局面今年会不会重现？这将取决于当前楼市盘整中的各因素间的较量。从政策面来讲，调控的目标是要稳定房价、让楼回归理性，自然会排斥价格“反弹”。
目前，热点区域的房地产市场大多面临两种挤压。一是二手房挤压新房。二是城市外围楼盘挤压中心楼盘。而以上两种挤压又导致第三种挤压———预期挤压现市，无论现价多少，买方总认为还能再低一点。业内多数人士认为，大开发商也许能挺，但销售滞缓所带来的资金压力会迫使中小开发商松动价格。
中国指数研究院（华东）副院长陈晟认为，政策面的“组合拳”频出，开发商的市场主导权越来越小，捂盘、提价的可能性已很小。三问：六月份是分水岭？
对于处于盘整之中的楼市来说，6月份将是个关键节点。七部委出台的“意见”规定，自6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这将导致两种变化：一是一些贷款压力小的投资者开始转做长线投资，一则个人购买住房超过两年转手交易的，销售时免征营业税，二则从长远看，楼市仍看涨。第二种变化是，资金回笼压力大的短期投资客只能选择价格“跳水”抛售。这将从5月份的最后两周行情中窥见一斑。
而从开发商的角度看，尽管不愿降价，但他们中多数如果连续两三个月没有成交，资金、成本等压力将难以承受，而从3月调控政策出台至今已有两个月。“五一”房展会上新盘预热情况也显示，五六月将是新楼盘上市的高峰期。综合判断，也许6月份真的会成为楼市的“分水岭”？ 记者 徐寿松
高层声音加强宏观调控稳定住房价格
国务院办公厅日前转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，记者就此采访了建设部副部长刘志峰。房价上涨有五大不合理因素
在谈到目前房价过快上涨的主要原因时，刘志峰说，原因是多方面的。除了合理因素外，也有许多不合理因素。一是大量资金涌入房地产市场。二是一些地区投机炒作现象严重，投资性购房需求迅速扩大。三是商品住房供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格。四是部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动性需求。五是市场秩序比较混乱。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期。税收调整
不会增加百姓负担
谈到此次税收政策调整会不会增加百姓的住房负担时，刘志峰说，对以自住为目的普通住房消费，国家一直是支持的，1999年以来陆续出台了许多优惠政策。这次税收政策主要是调整了营业税政策，实行优惠政策要求的居住期从一年调整为两年。但居民为了自住而购买的普通住房，一般不会在两年内转让，因此国家对中低收入家庭住房消费的支持政策基本没有改变。
刘志峰指出，《意见》提出的各项措施，都是有利于中低收入家庭的。稳定房价，本身就是把减轻中低收入家庭的住房负担作为重要的出发点之一。增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应，既是调控房价的重要措施，也是为了满足中低收入家庭的购房需要。整顿规范市场秩序，可以为购房家庭创造一个放心的住房消费环境。完善城镇廉租住房制度，扩大廉租住房制度覆盖面，可以使更多的困难家庭享受到政府的住房保障。税收政策的调整，则更加明确地把税收优惠落实到中低收入家庭。
■新华时评
稳定房价关键是规范地方政府行为
国家有关部委的八条措施让对房价疯涨怨声载道的老百姓看到了希望。不过也有人担心：中央出台的“组合拳”，会不会到地方时“打到棉花上”？应该看到，房地产业有很强的地域性。所以，要把深得民心的好政策落到实处，关键在于规范地方政府的行为。
这些年，一些城市房价连年疯涨，可以说与地方政府的主导或参与密不可分。其表现，一是盲目“经营城市”。大搞形象工程、“造城运动”，盲目扩大拆迁规模，人为制造“需求旺盛、拉动房价”的虚假现实。二是疯狂炒卖地皮。一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多；价格越高，政府收益越大，“政绩”也就越突出。面对这一巨大诱惑，少数地方政府暗中操盘，唆使开发商哄抬地价。三是对房价求高弃低。一些政府官员视房价高为经济发达的标志，把本地房价与其他地区盲目攀比。一些城市政府对经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣用于批建高档住宅上，导致本地房价居高不下。
上述现象，反映了在房地产领域，一些地方政府职能的越位和错位，以及认识上的迷误，这是造成我国部分地区房地产泡沫膨胀的深层次原因。在房地产宏观调控中，如果地方政府不能明确自己的职能定位，不能有效地约束自己的谋利冲动，不能依法规范自己的行为，势必难以抑制住目前房地产市场的过热局面，国家的一系列宏观调控政策措施的效果也会在这些地方大打折扣，最终，这些地方将会为房地产泡沫的进一步膨胀和最终彻底破裂付出巨大的代价。 |
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