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规范杭州房地产市场健康发展的对策（上）
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http://www.cnestate.com 2005/5/16
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摘要：杭州房地产开发投资已持续9年保持高速增长势头，商品房价格涨幅从1999年起连续年居全国房价涨幅前列，房地产市场需求旺盛，房地产市场发展在价格、用地、营销和履行合同等方面，出现了新情况和亟待解决的问题，杭州房地产已从持续火爆走向稳中有升的“微温”态势，这一时期，作为政府部门必须高瞻远瞩、审时度势，推进市场体系建设，以诚治市，打造诚信房产和规范市场行为，以保持房地产市场的持续健康发展。
关键词：规范 市场行为 对策研究
一、杭州房地产市场现状
近四年来，杭州市住宅商品房市场平均价格上涨了22．1％，市区旧房交易价格上涨了36．6％，市区开发的同地段新楼盘，四年价格上涨幅度已超过50％；去年上半年，杭州各届、各类房交会依然十分火爆，每次都会有几十万人次的参观量，出现了其他市场难以见到的抢购现象。2003年底，杭州市出台了扼制炒房行为的“新政”，即增收20％；个人所得税，活跃多年的杭城房产市场买卖双方(尤其是二手房市场)曾一度出现持币观望状态，但随着政府没有期限的暂停二手房交易20％个人所得税“新政”后，杭城二手房市场再度活跃。
沉积一时的杭州房地产市场再度升温，但投资者或购房者更趋理性，杭州房地产市场已处于关键的调整型。尤其从2004年房地产市场的走势可见一斑：
(一)商品房供应力度继续保持增长势头，供需矛盾有所缓解。2D04年1至4月份，商品房销售面积39．9万平方米，同比增长1 5．6％，竣工面积为49．55万平方米，同比增长6．7％。
(二)商品房供应结构逐步趋于合理。2004年1至3月份，住宅、办公楼、商业营业用房和
其他用房竣工面积分别为20．04万平方米、3．14万平方米、3．63万平方米、1．52万平方米，占商品房的比重分别为70.7％；、１１.1％、12．8％；、5．4％。商品房销售面积中销售给个人24．07万平方米，占商品房销售面积的93．7％。
(三)与杭州社会经济发展的比例还偏高。据市统计局分析，2004年l至6月，杭州房地产总体价格平均上涨11．8％，杭州房地产开发投资与2003年同比增加41．3％，高于全市全社会固定资产投资增长速度近1 2个百分点。1至4月份，全市房地产完成投资43．35亿元。
(四)经济适用房供求矛盾突出，政策调整势在必行。近三年来，由于商品房价格一路走高，使大批市民转向购买经济适用房，据统计，持有准购证的市民超过6万人，按每户平均90平方米计算，经济房向社会公开摇号的面积缺口达540万平方米，而每年提供社会公开摇号仅30万平方米，远远无法解决问题，可谓杯水车薪。同时，由于无法从收入上进行把关，经济房也成为部分高收入人群涉猎的对象，不少投机者想尽办法从开发商处购买经济房。
(五)存量房产(二手房)交易呈攀升——平缓——升温的曲线式发展模式。2004年l至3月份，我市二手房成交面积23万平方米，同时增长50％，成交金额12．38亿元，同比增长89．21％。但自4月份以来，二手房市场出现增价减量的现象，存量房产交易渐趋平缓，甚至出现持币观望的拉据战。进入9月份以来，由手20％个人所得税暂停征收，存量房产再度活跃，二手房交易呈升温的态势，但价格变动不大，各方对市场发展趋势基本持认同态度。
(六)土地供应量逐年加大，市场情绪较稳定。2003年杭州市共出让住宅用地3512亩，全部住宅用地平均成交单价为497万／亩，比2002年的472．6万元／亩增长了1个百分点，土地成交价格持续了稳中有升的态势。西湖区、钱江新城、滨江等区域的地价上升幅度较大。开发企业对杭州房地产发展预期比较乐观，从而使得土地需求趋旺，部分区域单幅地块增幅明显。2002年和2003年出让住宅用地4836亩，按照容积率2．0计算，可提供约建筑面积645万平方米的商业住宅；2004年计划供应商品住宅用地4500亩，经济适用房用地1500亩，随着土地供应总量的进一步加大，我市房地产市场供不应求的紧张局面将逐步趋向缓和。
杭州房市热闹，是经济繁荣的象征。但房价过高，涨价速度太快，难免带来一些负面影响，比如，房地产价格过高，抬高了综合营运成本，不利于改善杭州的营运和投资环境；住房价格及其租赁价格过高，必然提高人们“住在杭州”的生活成本，从而影响城市对人才的吸引力以及城市的竞争力；房价过高，工薪阶层类普通居民承受不了，不利于改善广大城市居民的生活条件，可能引发新的社会问题及社会心理问题；房价猛涨，有可能导致房地产“泡沫”等。杭州房地产价格走势成为全国少数几个房价涨势过快的城市之一，已引起各级领导和社会各界的关切。
二、杭州高房价成因分析
房产价格的高低，在很大程度上是取决于市场上房源的供求关系，而杭城房产保持近十年的只涨不跌，正是建立在房源供不应求前提下。虽然政府．已经采取了一系列措施来增加房源供应量，满足百姓的需求，比如增加土地供应量，增加经济适用房的供应量等。但杭州楼市的结构性矛盾——中低价房少的问题还是存在。纵观杭州这几年房地产市场的发展历程，可以归纳以下若干引起杭州房价飞涨的原因：
(一)杭州市实施“构筑大都市，建设新天堂”战略。20世纪90年代末，杭州市政府提出了“构筑大都市，建设新天堂”，大力推进城市化进程，实施了“33929”市区道路建设两年大会战、西湖综合保护工程、引水入城、居者有其屋、运河及市区河道综合整治工程、钱江新城、天然气利用工程等一大批新老十大工程。实施了沿江开发、跨江发展的战略，从西湖时代迈向钱塘江时代，城市化的快速推进和市区道路建设两年大会战的全胜，构筑了大都市道路骨架网。出台了外地人口购房入户政策：萧山和余杭撤市设区、大学生留杭来杭落户等一系吸引人才、引进投资、扩大城区的重大政策。同时提出了“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”的城市品牌，仅在杭高校在校生的规模就从1 998年的76546人，增加到了2002年的224048人，扩大了近3倍。人口的迅速增加，使得杭州市区面积显得十分稀缺和宝贵，土地及其附属品——房屋的价格上涨也就成了必然。需求的膨胀和供不应求的市场关系是房价上涨的源动力。
(二)购房方式的彻底转变及单位不能建房政策的出台，助推了房价节节攀升。实物分房的终结，货币化分房政策的实施，迫使新入住人员和要改善住房条件的人们只能从房产市场购房，保证并扩大着对房产的需求。尤其是杭州取消实物分房以来的6年多时间，市民只能通过房地产市场购买适合自己居住的房屋，这极大地促进了房地产市场的活跃。
(三)杭州良好的城市环境，高品质的居住氛围，吸引着世界各地的人到杭州来买房定居；较为宽松的户籍政策、良好的创业环境，更是吸引了一批又一批的外来人才到杭州来工作和生活，这些都在支撑着杭州的房产需求量。城市环境面貌的日新月异，使得杭州真正成为最适宜居住的“人间天堂”。近几年，我市城市建设和环境整治的力度越来越大，并取得了显著的成效，杭州先后荣获了联合国人居奖、国际花园城市、国家环保模范城市、国家园林城市、国家卫生城市、全国文明城市创建工作先进单位。城市环境面貌进一步得到改善，实 施了“33929”工程、西湖综合保护工程、生态市建设、运河及市区河道综合整治、道路整治等综合环境整治工程，五年来的总投资超过400多亿元，取得了显著的社会效益和环境效益。
(四)杭州城市建设和老城改造速度加快，拆迁户增多，经济适用房约一半以上被安置给了拆迁户。较高的拆迁补偿和货币化补偿方式，使拆迁户成为了购房大军的一支重要力量。尤其是拆迁安置房每年基本保持80万平方米左右的供应量，且市政府已明确加快建设拆迁安置的建设速度，从今年开始，连续三年开工建设1 00万平方米，从根本上缓解拆迁安置在外过渡时间较长的拆迁户。仅2004年拆迁安置房已调拨房源面积84万平方米，重点安置了解决一万户解困户、西湖综合保护工程、解放路、湖滨地区改造二期、德胜路高架等续建和新建项目。
(五)贷款购房和房改房上市政策的推出，更加活跃了房产市场和推进了房价的升温。一方面使二手房价格四年猛涨了36．6％，另一方面让许多人卖旧房、买新房的愿望变成了现实，从而扩大了对新房的需求量。
(六)杭州居民收入水平的提高，较快地实现了潜在的购房需求，并让更多的人比较轻松地成为了按揭户。改善居住条件是提高生活质量的重要方面，杭州城镇居民人均可支配收入1998年为8465元，2002年为11778元，增长了39．14％，2002年末全市城乡居民储蓄存款余额为1183．4亿元，比上年同期增长25．65％。
(七)投资房地产的个人和企业不断增多。赚钱的市场效应和不断上涨的价格，使房价越炒越高，惜售者越来越多。房源越发显得紧张。加上股市低迷，实业投资不易，炒楼人群大有扩充的趋势。由于项目公司及三级以下房地产开发企业准入条件比较宽松，使一大批投资者进入了房地产行业，更加促进了房地产市场的繁荣。
(八)省内外各界人士以拥有杭州房产为荣。浙江民营经济的高速发展带来其民间财富的积累，温州、台州、东阳、义乌等地的富人们，青田的华侨侨眷等，以拥有一套高档的杭州住房为荣。有为子女入学在杭购房入户的，也有购房商住两用的，更不乏购房当作长期投资的。在杭州早期商品房和高档住宅购买者中，外地居民占了相当的比例。以致造成“外地人把杭州房价炒高了”的社会舆论。
(九)杭州商品房征用土地价格猛涨，土地成本和房屋造价的提高，也是房价上涨的重要原因之一。杭州城西蒋村一带地块价格从l 995年到2002年上涨幅度高达180％以上，市区住宅造价每平方米也从1995年的918元上涨到2002年的2152元，涨幅达134．42％。杭州每年超计划开发使用土地，不断扩大房地产投资规模，但市场价格依然飞涨，足见土地供需矛盾之突出。
(十)高档楼盘多，低价商品房无处寻觅。杭州房地产商因获得开发土地困难，为追求更高的投资收益，多喜欢开发高档楼盘，使得整个楼市高档楼盘偏多，房产均价被抬高，经济适用房等中低档房产开发得太少，尤其是向社会公开销售更是杯水车薪。
(十一)房地产商及部分炒楼客人为制造房源紧张假象。房产信息不透明、不公开、市场预警机制不健全、不完善以及市场监管力度不大、诚信市场建设不足、执法督查力度不够等也是造成购房者追涨的重要因素，其实这些，有关媒体已有过多次报道，对这种恶意制造虚“热”的行为要严加防范和打击，否则会造成严重的经济后果。
(十二)国家宏观调控政策实施，土地供应的影响，使得原本就供地不足的矛盾更趋紧张。目前宏观调控政策已逐步影响到杭州房地产市场走势，尤其是金融政策的吃紧，房地产市场已逐步趋向高风险性的投资行业，部分房地产开发商将重新洗牌，这些也将持续影响到杭州房地产市场的健康发展。
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