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呼应国家房产新政 南京“新政”浮出水面
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http://www.cnestate.com 南京晨报 2005/5/17
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11日由国家建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，强硬的措施让不少老百姓多了份期待，而开发商却少了以往的自信。2003年下半年开始，国家陆续出台的一系列宏观调控措施以来，开发商从来没有像这一次如此反应激烈。综合多种渠道记者昨日获悉，为呼应七部门八条铁规，南京也将出台“高档房契税将恢复到4%；商品房不足两年转手，全额征收5.5％的营业税，138平米以上的算高档房”等一系列新举措。
南京楼市到底走向如何？南京房地产市场发展研究中心副主任邢炜及部分业内资深人士将做客南京房产信息网为购房者答疑解难。市民可登录www.njhouse365.com于中午12：00—13：00与各位专家交流。
国家七部门新政解读
投机遭严打，投资受保护
政策：2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。
解读：该条政策关键词是“两年”、“征收营业税”。南京山水房产置业有限公司营销总监姚宁屏认为，政策企图通过时间来区分投机和投资行为，因为健康的房地产市场一定的投资是必要，而投机则要遏制。“游资对房地产市场的投机是拉升地区房价的一个重要因素！”姚宁屏认为，对短期的投机行为征收营业税将增加其炒作成本，从而降低炒房所得利润。
拿地两年不开工无偿收回
政策：对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。
解读：据了解，南京目前闲置在开发商手中的地块有100万平方米之多，再加上通过协议方式及其他方式拿的地，有开发商曾在公共场合表示：南京的土地储备量足够开发10多年。对此，南京仁恒投资有限公司总经理助理厉方宏表示，作为专业的开发商拿地一年后，可能1年就已经对土地进行开发了！他认为，该条政策对于那些坐拥土地炒地皮的开发商将是一大打击，而从长期看有利于房地产市场的健康发展。留意该项政策，“无偿”二字显得尤为显眼。
继续停止别墅类用地供应
政策：着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。
解读：稳定房价，土地政策关系甚密。南京仁恒投资有限公司总经理助理厉方宏认为，之所以要停止别墅用地的供应、严控高档房用地，跟市场上还有一定土地捂在开发商手里有关。国家企图通过土地政策及土地供应结构的变动来增加中低价商品房的供应量，进而对调节房价起到一定作用。
满足三条件购房有优惠
政策：对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。中小套型满足3个条件之一：住宅小区建筑容积率在1．0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。
解读：考虑到各个地方的实际情况不一样，中央允许地方制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。据透露，南京即将出台的标准为不得高于138平方米。也就是说面积大于138平方米将被视为“高档房”，国家规定单套建筑面积在120平方米以上即为高档房，对于各地的最宽上限是144平方米，至于南京规定标准138平方米，据参与政策标准讨论的一位房产局官员称，主要是因为这个面积标准充分考虑到了普通住宅的舒适度。
南京“新政”浮出水面
在接到中央七部门联合下发的通知后，南京与之呼应的相关政策也将于近期出台。从五一长假过后至今，南京市建委、南京市房产局及财政、物价等已经过多轮讨论，昨天综合多方面渠道晨报记者获悉，南京市将在近期出台相关呼应政策，这其中一是将高档房的契税由原来的2％上调至4％；二是对于在购买两年内再售出的商品房，征收5.5％的营业税。
据了解，目前南京个人自住购房实行的是2％的税率。去年4月，南京按照上级要求对高档房契税进行调整，独立或双拼别墅按4％收取，三拼及以上享受2％的低税率，开始对不同房屋消费征收不同税率。
南京市房产系统的有关人士昨天介绍，当时中央下文要求是对“高档房”进行调整，但高档房的界定权却留给了各省，而江苏及南京直至近日关于高档房的界定才有明确说法。与建设部的三条规定略有不同，南京将会根据自身发展的实际情况，因地制宜，将建设部规定的高档住宅120平方米的标准做了适当放宽上浮到了138平方米，加上容积率低于1.0，房价高于周边同一土地级别上的同类楼盘价格的20％，以上三个条件只要有一个沾边，就被列入高档住宅的行列，按照4％的税率征收契税。
据悉，目前已形成的新举措正在上报南京市政府批准，具体细则将会择日发布并实施。至于实施的具体日期，按照中央七部门下发的通知，各地应在5月31日前将具体标准上报建设部、财政部、税务总局备案并公布。南京市财政局契税所的一位负责人昨天表示，南京“新政”原则上将在6月1日起开始实施，但对于到底是6月1日后购买高档房开始上调，还是以前购买高档房的要补交，该负责人表示具体的措施还得看省里最新的规定。
但这位负责人还表示，以上所说的一切，不排除还会有沟通和调整，一切以即将发布的政府政策为准。
影响之开发商篇
开发商仍有空子可钻
土地开发分期进行
在七部门下发的新规中，明确表示对于满两年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。新规只是规定了拿地两年内必须动工开发，而没规定竣工的截止时间。不少开发商表示，拿地后开发商仍可以通过自己的计划分期开发。
南京苏鼎房产研究所负责人宋坚认为：新规由于没有对土地开发的进程作规定，使得开发商仍有空子可钻。
南京大学不动产研究中心主任高波认为：如果开发商只是开了工，然后慢慢建设怎么办？有的开发企业拿了地，但是政府承诺的拆迁迟迟不能完成，以致影响了开发进程，难道土地也要无偿收回吗？七部门出台了稳定房价的新政策，地方政府也应当对以上政策进一步完善。
减小户型面积
江苏亚东建设发展集团总裁高巍告诉记者：最近一阶段，亚东建设发展集团就对亚东城二期的户型较大规模地减少大面积户型。高巍认为，高档房加收2%的契税对购房人的影响显而易见。开发商应该主动适应市场。高巍认为，楼盘户型将会向实用型设计转化，这也是开发商主动向调整的方向做适应。
局部地区影响较大
前天，一位不愿意透露姓名的开发商认为，包括河西在内的一些局部地区受影响在所难免，这些地区遇到的困难其实就是，在本地区市场供大于求的情况下，需求还会进一步减少，这使得个别开发商可能提前面临“寒冬”。
从住宅的居住需求来看，南京局部地区的上市量与供应量都是巨大的，因为投资或投机的因素在内，这些需求一定程度上掩盖了问题的严重性，但是，在七部委新政以及南京市相关实施细则执行的情况下，一些投机需求被遏制，一些炒房者会回去吐房源，这些都有可能冲击市场。
影响之市民篇
持币观望更加明显
购房人心里没底
记者在位于华侨路的南京市房产交易中心随机采访市民时发现，政策越明朗老百姓越是不敢轻举妄动了。市民张先生告诉记者，最近调控房价的政策频出，自己心里更没底了，所以他把原本买房的计划再次往后推移了。“看看再说！”这是很多市民共同的想法。南京房产信息研究中心有关人士分析，一系列宏观措施的出台对于购房者的购房信心或多或少都还是有些打击，这会使得他们继续观望，看看房价到底能否稳住，是否还可以从开发商那里获得更多的优惠。
房价大跌也不行
南京浦发银行个人金融部总经理孙慧敏昨天表示，房地产是我国的支柱行业，房地产贷款的资产质量就目前来说还是不错的，但宏观上如果一味紧缩，房地产商的资金链断裂对银行也没好处。上海的房价为何上蹿？其中有一部分原因是国外的热钱赌人民币升值，热钱流入最主要的选择是投资和购买房地产。据一项统计表明，境外资金直接流入房地产的比重，2001年是16．1％，2002年上升到23．5％，2003年超过了25％，2004年前5个月达到32．6％。如果热钱能撤离房地产价格会下降，但下降过快首先肯定是银行受不了，因为大约60％的房地产投资来源于银行贷款。房价真的大落，好资产就变成了呆坏账。另外现在普通百姓心理很脆弱，对国家出台房产政策如调整利率心理上已经有点恐慌了。
南京农业大学经管院的许朗教授对此表示赞同，他说，经过这些年，拥有房产的已成为多数，如果房价大跌对政府、对开发商、对普通市民都是没有好处的。房地产市场的问题在于供应体系不完整、价格上涨过快，国家出台新政的出发点和落脚点都是稳定而不是打压。
影响之前瞻篇
疯涨局面将被遏制
疯涨局面将被有效扼制
来自网上房地产的数据，今年五一黄金周，南京楼市七天时间成交量仅为170多套，而去年同期成交量为400－500套，宏观调控的影响开始显现。
南京大学不动产研究中心主任高波认为契税上调2%的结果就是遏制了可买可不买房的人的需求。而商品房不足两年转手全额征收营业额则让房价涨幅一下子被拉住。对于那些有多套房在手的人来说，他们的获利期望将会因政策面的看空而下降，在市场上抛售的情况一阶段内会出现，这些抛售的二手房、次新房将会拉低现在的房价。
江苏中住房地产开发有限公司总经理袁人牛表示，七部门新政可以说正式宣布了全国房价疯涨局面的终结，眼下能看到的，在各地方新政策出台前，商品房成交会明显下降，而市场二手房、次新房上市量将明显增加。
一批开发商将被淘汰
在10日的南京市国土局土地挂牌出让会上，取下江宁横山水库别墅用地的南京鸿信房地产公司的总经理助理金地认为，目前南京房地产市场上仍有400多家开发企业，有钱没地、有地没钱甚至没地没钱的都不在少数，真正有项目运作的也就在100家左右，经过这一轮宏观调控，金地坚信，南京必将淘汰掉一批开发企业。在前两年市场持续火爆的情况下，仍有一些开发商艰难度日，更不用说眼下银行、土地等多个环节均扎紧了口子，“不可能所有开发商都有好日子过的”。
影响之困惑篇
品牌房产遭遇难题
精装修房还要不要搞？
位于河西的朗诗国际街区是国内最大的高科技节能环保小区，使用能耗只有常规住宅的15%。南京朗诗地产的总经理田明有些困惑：“从建设部到地方，都高度表彰了朗诗走坚持节能环保之路，我们的价格是比周边地区要高，但我们的成本也要比别人高许多呀！”
同样，精装修房也是一个问题，建设部要求在全国范围内推广装修房，装修房的成本肯定比周边地区要高一些，但对于装修房与毛坯房的价格，也没有具体规定，这些也应该有所考虑呀，比如让开发商将精装房与精装房的装修单列开。田明这样建议。
品牌效应如何体现？
同等条件下强调均价有可能保护的是落后，南京栖霞建设的常务副总江劲松还认为，品牌企业和一般企业是有区别的，通常品牌企业的产品价格在产品、质量、售后服务上都较一般企业要更有保障，所以，品牌企业的产品要比一般企业价格高这也是实情，现在对于均价高于同类地区的要求有可能导致把好电梯也改为差电梯。为了避免自己的房子进入“高档房”队伍，很多可以做精、做优的房子有可能被开发商进行删减。 |
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