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楼市新政频频出台 海外基金瞄准中国商业地产
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http://www.cnestate.com 每日经济新闻 2005/5/17
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新政频出改变市场预期，但业内仍看好上海物业投资回报率
“尽管未来六个月到一年内，上海房地产市场可能出现对价格的修正。但就基本面而言，上海房地产市场仍非常具有吸引力，房价从长期来看将保持上升趋势。”昨日，仲量联行中国区执行董事郝思建在沪对记者表示，新政出台之后，海外基金的在华投资并无撤离迹象。
事实上，在地产新政让市场预期普遍看跌，中小投资者纷纷离场之际，海外基金的步履却仍旧循前路前进。
作为全球业务范围最全面的房地产投资管理公司之一，仲量联行管理着总值高达260亿美元的资产，其目前正在内地寻找优质物业，以探路房地产信托投资基金的在华路径。
基强联行发布的最新专项调研结果表明，从2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京两地的投资总额已达100亿元人民币，几乎全部在非住宅物业范畴内运作。
“京沪两地是中国内地最具国际大都市基础的城市，上海仍旧是众多基金来华的第一站。”基强联行副总裁陈咏东说。
对于海外基金投资预期的评判，众多观点聚焦在人民币升值上。
陈咏东表示，海外基金对中国地产市场的投入态度取决于两大要素———一是市场长远发展趋势，二是自我升值能力。其中，人民币升值预期，是“自我升值能力”的最大诱因。目前，外资房地产、海外基金在上海市场的开发面积不超过10％，人民币升值预期是其在针对具体项目进行尽职调查中的重要一项。
而新政频频出台为市场带来的变化预期，使海外基金在中国的操作模式，从火热的住宅市场，向稳健的商业地产市场（商铺、写字楼、服务式公寓等）逐步过渡。
荷兰ING房地产中国区资产管理总监江浩思对记者明确表示，在上海进行物业投资，目前回报率可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率为6.7，日本、新加坡为4，而在上海，年净收益率却可以达到20－50。
摩根士丹利在上海的投资路程也起始于住宅。两年前，摩根士丹利初入上海楼市，选择锦麟天地、复地雅园两个住宅项目小试牛刀。大获成功之后，今年年初，摩根斯坦利宣布联手盛融，收购世贸大厦。陈咏东将之归纳为“基金的经典模式回归”。
陈咏东表示，在美国，超过半数的地产基金投资的是非住宅类物业。“房地产基金宁可选择低回报，也不会冒风险求高利润。”他们在形势可能会发生变化的时候随时变动。
尽管一时之间，上海房价将跌之声萦绕耳边，但郝思建认为，从基金的评判标准出发，目前对市场走向的分析过度关注于短期趋势，房地产不同于股票，必须根据长期平均数据进行审慎研究。楼市的理性回归，反而为“实力投资者”创造入市机会。 |
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