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    杭州： 1至4月二手房趋向理性

    http://www.cnestate.com　 杭州日报 　 2005/5/17
    　　2005年的二手房市场可谓波澜起伏。房改房突然停收超额所得税；相继出台的控贷政策和央行的加息及小户型原则上停止贷款等等，使得杭城楼市人心浮动。

    　　近日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，为了抑制投机购房需求，《意见》规定：2005年6月1日起对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。

    　　《通知》的发布对二手房市场的投机行为可谓又投下了一枚重磅炸弹。二手房市场出现了明显的反应。其主要表现为：部分投资客多次与经纪人联系，急于将挂牌的房源于6月1日前脱手；部分挂牌者主动提出降价，下降幅度大致在一万至一万五之间。挂牌房源如5月底不能实现成交，6月1日以后挂牌者将出售转为出租或收回其挂牌。预计6月1日以后，挂牌量较5月份相比会有一定幅度的下降。根据目前情况分析5月下旬较5月上旬成交量会有所增加。

    　　三月份以来，由于政策的频频出台，使得二手房市场出现了大量的抛盘。尤其是三月份下旬，房改房超额所得税收益停征的消息传出，大量的房改房也加入了挂牌的行列，使得挂牌量激增。三月份挂牌量比二月份增长221%。进入四月份上旬抛盘持续放量，直到四月下旬趋势发生变化，出现缓慢下滑。今年一月至四月份，二手房挂牌走势为上升阶梯型状。二月份至三月份有明显跳跃。三月份至四月份，挂牌量基本持平。

    　　经过三月下旬和四月上旬为期一个月的盘整，恐慌性的抛盘趋于缓和。四月下旬挂牌量有所下滑，从3-4月份挂牌走势可以看出这一下滑行情，房市人心相对稳定，买卖双方显示出理性挂牌和理性购买的局面。外滩房产认为：前期市场的暂时放量有利于市场进入整体良性循环，促进房市健康发展。众多的房源纷纷加入挂牌，使得二手房市场可选择余地增加。从另一方面看，缓解了求大于供的房市矛盾。买卖双方逐渐趋于理性后，楼市将继续朝着稳定有序的方向发展。四月下旬房市趋于理性，二手房挂牌价格也趋于理性化。我们以春江花月的二套面积相同的物业为例：一套是处于春江花月晓风苑二室一厅的物业，由于该物业靠近小区的中心花园，又面对钱塘江，而且二房朝南，有良好的环境和采光，挂牌价在12500元/米左右。另一套是处于春江花月月华苑二室一厅的物业，由于该物业为点式结构，朝向为东北向，暗卫，采光及通风较差，又远离小区中心花园，并靠近马路。虽然二套物业所处地理位置相近，但由于后者结构、朝向及周边环境的不同，在首次出售时，开发商的销售价格前者要高于后者。在三月以前，后者业主往往参照前者业主的挂牌价，挂出了相同的房价。据外滩房产的一位经纪人介绍说："在以前很多同一地区的物业不分楼层、结构、朝向、小区周边环境及各种配套设施等相关客观条件，挂牌价却是相同的。而现在随着人们的理性消费，卖方已经认识到了这一点，也结合了自身物业的优缺点，理性挂牌。"

    　　随着停止征收房改房超额所得收益的政策正式出台，二手房市场选择余地的增加，房改房成交量增大。据外滩房产数据统计，在四月份挂牌中，房改房的挂牌量占了总挂牌量的32%，比3月份增加了5%。而在四月份的成交量中，房改房首次超出了商品房的成交量，占总成交量的62%，比三月份增加21%。

    　　新政策的出台，使长期受到压抑的房改房交易得以释放。其实，房改房由于其所处地段、物业环境及周边成熟的配套设施，一直是被众多百姓所追宠。但由于超额所得收益的限制，成交一直表现平淡。在成交中，1996年-2000年段的物业较为突出，占成交总数的40%。这个房龄段的物业以成色较新，户型结构较好，而占据一定的优势，较符合目前二手房市场消费者的需求。

    　　四月初，随着各大银行针对50平方米以下小户型控贷政策的陆续出台，使得原本走俏的小户型房源陷入困境，小户型房源失宠。

    　　去年，由于小户型房源总价低、投入少、投资回报率高等原因得到了众多人的青睐，尤其那些地段好、年份新的小户型房源更是市场的最爱，白领阶层的过渡首选，投资客的心头好，甚至在有的中介公司还可以看到一套房源多人购买的火爆状况，小户型房源进入前所未有的供不应求时代。

    　　然而随着银行因种种因素而发布除优质客户外，原则上不再受理建筑面积低于50平方米（不含50平方米）房产的个人住房贷款的信息后，小户型渐渐走进了死胡同。据外滩房产统计，四月份起，各门店小户型的挂牌量明显增加，增幅达43%，但咨询求购者却寥寥无几，再次致电给以前那些迫切需求小户型的老客户，均反映不能做按揭贷款是让他们选择放弃的直接原因。目前杭城房价均不便宜，好一点的小户型二手房，总房价都要达到四五十万。必须一次性的支付方式使得小户型需求者呈两极状态，居住需求者没能力买，投资需求者不值得买。就算有个别银行肯做小户型贷款，条件也近乎苛刻，直接导致了小户型的失宠。

    　　不管是什么样的政策出台，都会针对某一部分的房源造成暂时的影响。不过任何房源都有它真正的需求者，而且小户型房源从某种意义上还是占有了一定的优势。当我们对某一类房源在做前后比较的时候，不能单独的将其拎出，而应该将总体环境都考虑进去。虽然购房政策变了，但是很多消费者的购买能力和购买的想法并没有改变，所以购买小户型的人群还是会保留住。市场只要有供必然就有求，而且房子对于每个家庭来说都是必需消费品，只是消费的形式上会有所不同，有些人会买，而有些人会租；有些人喜欢采用一次性付清房款，而有些人则喜欢采用银行按揭。在这种供需多求化的状态下，每一类房源都会有良好的发展空间。而且杭州这几年随着城市发展脚步的加快，外来人员不断地涌入杭州，加上杭州的人文环境，给杭州的房产经济必将带来新的生机。