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国内地产热引外来资搅局 北京楼市是喜是忧
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http://www.cnestate.com 安家 2005/5/18
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毛大庆：凯德置地中国投资有限公司副总经理
陈建明：易铺网CEO、赛睿顾问董事长
国际热钱流向北京楼市 凯德基金间接落户
《安家》：欢迎二位老总在百忙之中光临《安家》商业地产功夫茶！进入2005年以来，应该说“国际基金”落户北京，已成为备受市场关注的一个热点话题。摩根士丹利投资4亿将富力城的一座纳入囊中，美林注资3000万美金与银泰中心结盟，新加坡的凯德更是大手笔，用18.37亿拿下中环广场两座写字楼，并收购了北三环和望京两个华联商场，还以5个多亿取得东直门14686平方米的综合项目。而他们瞄准的项目基本都是高端的商用物业，区域也大都集中在CBD一带。尽管国际金融大鳄在进入北京市场还处于试水阶段，但这足以引起市场的高度关注，很多开发商非常关注这些大基金的动向。
陈：毛总他们的凯德比较特殊，在大陆除了投资收购，还有一些商业地产的开发项目，例如在上海。
毛：商业地产，我们在上海已经做了一些，在北京，东直门项目是我们开发的第一个商业项目：服务式公寓、写字楼和商业。有人说我们把房地产投资开发重心转移到北京了，对上海房地产市场失去信心了，其实，北京和上海我们一直都很重视。按照我们林明彦总裁表示的,我们同样会一如既往地巩固打造好上海的市场。
陈：和上海相比，北京地产的价格体系还是偏低一些。其实转向北京从资金安全角度讲，也是符合资金流动的惯性方向，对风险的控制也有好处。
毛：对，本来也不能在一个城市无限制地开发。必须扩大开发领域，北京应该是很重要的城市，只不过我们进来稍晚一些，所以，在北京开始很多人不了解我们，我们在海已经11年了，做了大大小小十余个项目。
陈：凯德整个投资的架构组合是怎样的？
毛：旗下有六个主要版块的主要业务：住宅、商业地产、酒店式公寓、酒店、物业管理、房地产金融等六大板块。很难用比例来划分这六个板块的轻重，从开发量大的住宅到长期持有的物业都有，房地产金融是比较新的业务，我们在东南亚也是占领先地位的。这六大品种在北京市场都有了一些项目。
《安家》：能透露一下凯德在北京的投资计划和未来3-5 年的发展方向吗?
毛：2002年凯德取得“外商独资投资性公司”资格，是商务部批准的中国第一家外资型房地产投资公司，也是唯一的一家。当时我们有一个计划：在北京未来的几年里投资额达到100个亿。目前已经朝着这个目标在努力,而且有望实现。接下来的计划是：第一，对北京的热度不会减；第二，住宅仍然是主体开发项目。因为在房地产领域里，不断持续产生现金流的还是住宅开发，商业地产也是我们重点关注的，但是无论是开发还是收购，我们的原则是做精品，做品牌，做最好的！
另外关于商业地产，我们仍然关注CBD区域和其他几个热点区域。从商业带来看，去年出台的《北京城市总体规划2004-2020年》提出“两轴两带多中心”的发展战略，我们很关注它，觉得这次修编做得很好，很多东西与国际接轨了，今年国务院批准后，这个修编有了更明确的导向，确定了重点加速发展的三个新城：通州、顺义和亦庄，非常明显地表明北京开发重心的东移。从我们的排兵布阵上也可以看出，我们的布局与北京的未来发展是相吻合的。目前项目的分布是：亚奥区域的上元，京顺路中央别墅区，六七月份即将推出的一个别墅项目卓锦万代，东直门桥西南角的大型商业项目，CBD核心区的中环世贸写字楼和酒店式公寓雅诗阁，燕莎商圈的福景园酒店式公寓，东二环管理的港澳中心酒店，望京地区和北三环的两个华联商场。从投资地图看，项目基本分布在 CBD商圈、燕莎商圈、亚奥商圈、望京商圈、东二环商务带，北京东部最重要的地区都有我们的棋子。我同意有些媒体的观点，他国外大的投资机构对自己想要什么、利益的着眼点都很清楚，而且对产业布局，以及对以后发展的联动效应，战略思路很明确，这是较为成熟的大型开发企业的做法和原则。
古董商式的房地产运作模式
陈：欧美商业地产市场，比如美国排在前列的这些投资信托，他们的特点，一个是投资规模比较大，一个是投资的专业化程度比较高，有的专门做奥特莱斯的投资和开发，有的专门做大型购物中心等，这与亚洲的思路不太一样。美国资产规模排在第一的地产信托—— 西蒙地产信托的主席，去年7月份来北京，他们对北京市场也很感兴趣，去年11月底加拿大三五集团的董事局主席来北京，我也做了接待，他们的目标和操作方式基本集中在大型购物中心领域，他们的打法和亚洲地产企业如凯德不太一样。
毛：他们操作房地产金融和亚洲的模式是不一样，这要从根本上来说。房地产开发模式和心态通常可以分为欧美和亚洲两大流派。这与地域文化很有关系，我们林明彦总裁也多次指出的亚洲房地产以往的模式是古董商式的，西方人做房地产是交易式的，受利益驱动的。亚洲人作房地产的思路是，土地和房子时间越久就越值钱，这个理论的基础是缘于亚洲人天生对土地的热爱和膜拜，这与长期处于农业社会有关。亚洲人有了钱就买房子，现在知道买了房子可以租售，但是以前不是，是为了传给子孙后代，这就是古董商式的观点。而西方人的观点是，不管房子还是土地抑或其他东西，都视为一种资本。亚洲的房地产与金融的结合还是处于初级阶段的，普遍的观点是，盖房子的钱通过抵押就可以来自于银行，亚洲国家普遍存在这样的现象，而银行恰恰不是很了解房地产的。亚洲的银行体系和欧美也不一样。欧美的银行总是设计出多种金融产品,而且一直围绕市场经济在转，而银行家与经济学家紧密相连，是带有市场分析的银行家，对市场具有敏锐的判断和准确的把握.
亚洲人作房地产的思路是，土地和房子时间越久就越值钱，这个理论的基础是缘于亚洲人天生对土地的热爱和膜拜，这与长期处于农业社会有关。亚洲人有了钱就买房子，现在知道买了房子可以租售，但是以前不是，是为了传给子孙后代，这就是古董商式的观点。而西方人的观点是，不管房子还是土地抑或其他东西，都视为一种资本。
毛：因为欧美银行的股东们永远是受利益驱使的，存在银行的钱就要再变成钱,利益追求最大化。我们的银行功能是比较落后和单一的，金融产品相对匮乏。很多问题就出现在这里，因为他不了解市场，不知道今天的地产市场是供大于求还是相反，只要有一块土地或是房产押在银行里就行，但是谁告诉你地永远比钱值钱？在某种情况下风险可能变得很大。
两种资本模式将交锋国内市场
陈：在美国，房地产信托REITS大概拥有300多只，总市值大约在25000亿人民币。中国房地产市场缺乏像欧美市场REITS这样的一个发动机，完全是另一种操作方式。目前中国市场主要是国内本土开发商在做，或者像凯德这样具有亚洲特点或操作模式的公司。美国的蓝玛集团，股东组合包括高盛，其整个组合是典型的美国投资架构，蓝马和天鸿在上海的操作比较大手笔，上星期也有一个美国资金背景的公司，筹集7个亿基金投资商业地产，都是在打中国市场。这些机构带着美国的血缘和背景进入中国市场。显然，上述两种操作模式、两种资本架构的资本模式，未来几年会在中国交锋。
《安家》：交锋的结果会如何？
陈：欧美的资本架构体系是一个成熟的地产资金架构，能够比较好地抵御风险，能够最大程度将民间的资金通过资本市场融合起来，亚洲地区的资金架构，基本是依赖于银行，非市场化操作，所以，亚洲地区房地产传统模式的资金架构总体来讲竞争力弱一些。
凯德运作房地产金融的方式
毛：宏观来看，凯德操作房地产有一定的特点，首先如前面讲的, 房地产涉及的六个主要板块业务我们都做，产业链较为完善，而且是跨国界的，目前在世界上几十个城市同时在做房地产的各种业务，这在国际上是有一定代表性的。美国的房地产商如此大跨度操作的也不多，欧洲国家也是如此。我们是既操作房地产的各种开发，又有金融业务，既互为呼应和补充，又可以有多一些产品种类，这也是我们特有的吸引和募集基金的优势。同时,也许因为新加坡的文化和地理地位比较特殊，跨在欧亚经济板块之间，现代化和法制化程度高，对东西方文化都有较深刻的理解，同时在金融和法律体系非常健全的情况下，对国际资金有相当的吸引力，加上我们在中国成熟的房地产操作经验，都使得我们和其他的纯基金公司有所不同，操作起来也就具有相当的目的和准确性。
陈：所以，凯德对中国市场的把握比较准。欧美这些信托企业，从2001年开始，就陆续到中国考察，包括美国的托曼，专门做郊区MALL的投资开发，还有美国排第二的GGP信托，2001年2002年都来过中国考察过，但到目前为止都没敢动，其实他们也属于开发商，觉得中国房地产市场的水太深，不敢轻易出手。
毛：另外他们有时相对较为局限，品种较为单一。我们有我们的优势，几种类型的项目我们都可以做，操作面也就很宽，同时我们自己也有很好的开发能力和经验。但是我们也注意到一个问题，就是我们也要借助自身优势尽快占领市场和提高本地操作能力，现在这个时机也许比较适合我们, 但机遇如果不抓住，会稍纵即逝。
陈：另外，现在还有一大批规模在一两个亿的中小投资机构到中国投资房商业地产，他们不可能像凯德那样有一个构架完整的团队来做，这一群体也是我们做商业地产金融服务的直接对象，如我们帮助一个加拿大华人机构在南二环购买7000多平米的社区商业。这些海外华人机构在北京和上海很多——华贸中心国际品牌旗舰街，每个店一到三层联体，都采取出售，最初买家大都属于这个类型的海外华人机构，后来一个大的机构要把整个旗舰街买下，开发商不得不说服那些小的机构退店。
毛：其实，你说的这个市场也很大。
现在开发购物中心很热，其实不少都是在为外资做嫁衣。国内大型购物中心的开发从2001年到目前为止，中国所有大型城市，本土开发商都自己在建了，估计到2007-2008年这些项目陆续开业，绝大多数因为开发商低专业化水平操作，会出现经营问题，欧美基金那时进来收购，其实比现在建的成本还低。
《安家》：国外大基金会不会迅速进入北京市场？
毛：在目前的大气候下，应该很多公司都具有浓厚的兴趣，但是寻找合适的项目并不容易，比如前面所说CBD的许多项目目前都和不少著名金融公司有着接触，甚至已经有成功案例。为什么这些人都集中在这类地方呢？因为有利可图的，CBD是被看好的，但是这些基金要想落户找到合适的项目并不容易，这也限制了他们进来的速度，另外进来的方式还不是很顺畅，比如法律的壁垒，外汇的管理制度需要改进，外商投资的管理制度，这些资本的进入一定要有一个良好的退出机制作为保障。
《安家》：那进来的公司岂不是承担很大风险？
陈：欧美房地产基金到中国市场一方面要考虑退出，另一方面考虑以怎样的方式更加了解中国市场。我们在和国外专门做大型购物中心的投资机构沟通时，他们告诉我们，考虑到国内大型购物中心的开发从2001年到目前为止，中国所有大型城市，本土开发商都自己在建了，估计到2007-2008年这些项目陆续开业，绝大多数因为开发商低专业化水平操作，会出现经营问题，欧美基金那时进来收购，其实比现在建的成本还低。过去西单某商业项目最初投资4个多亿，抵押贷款，最后银行拍卖就2个亿多一点。现在开发购物中心很热，其实不少都是在为外资做嫁衣。我们对第一次开发大型商业地产的客户这样建议：保持理性态度，做的时候规模小一点，操作的风险就小一点，招商管理也好做，一个小的购物中心项目运作得很成功，开业赚钱了，在和外资谈判时就会占据主动。国外机构也希望在国内找到一个有经验的、成功的机构成为合作对象。如果做得很大，一旦资金、经营等出现问题，那么在被收购时就会处于被动，任人宰割。
陈：欧美的基金对国内市场已经经过三四年的考察和判断，也就是说考察时期已经过了，政策等各种瓶颈也会陆续解除掉，市场的机会趋于成熟，在2006-2007年一些欧美的机构会陆续进来。
毛：我同意陈总的观点，在未来两三年内会有一个较大的变化，因为该调查的也调查完了，该看的也看清楚了，不做的也就不做了，要做的也该出手了。成熟的企业做事就是有这种特点，开始很谨慎，但是一旦出手就会很有效率。
《安家》：刚才谈到的都是国外的基金，那么像欧美等国家的开发商会不会也进来呢？
毛：亚洲地区开发商会进来，但是欧美国家的开发商进入相对较慢。
陈：欧美开发商首先对国内的一些手续、程序方面就不适应，一听就会被吓退。拆迁等前期环节他们很难控制，宁可花高价买现成的。
毛：我觉得比单纯的投资要复杂得多。亚洲国家，比如华人文化的国家也许相对容易,而对于欧美国家就复杂得多了。比如对批一个项目盖那么多的章和复杂的报批程序就很难理解。
任何一个国家的房地产市场都不可能由外资占主导地位
陈：现在有一种观点认为，外资进入北京有它的优势，如雄厚的资金，国际化、标准化的物业管理等，但是也有不熟悉北京市场、缺乏在北京运作的经验、技术和能力的劣势。
毛：我觉得需要关注的问题是，任何一个国家的房地产最后不可能由外资占主导地位，本土的房地产公司成长也很快，比如上海出现两个年销售额超过百亿的房地产公司，而这些公司还在大量积聚人才资本，预示其发展速度还会很快。国际游资也的确很多，中国现在是世界经济增长幅度最快的热点之一，外资的进入也是市场规律使然。
《安家》：外资开发商或者基金进入北京市场的最大难度是什么？
毛：最大的问题就是政策还不够配套，操作体系相对发展速度滞后的问题。很多人搞不清楚外商投资企业做房地产与国内企业做房地产有什么区别。其实，外资在有项目之前是不能注册房地产开发公司的，必须在先有立项之后，先取得批准证书，方能办理营业执照，这个审批程序要等较长的时间，手续较为繁琐，往往影响国外开发商的运做速度。而国内公司则不需要。这些政策壁垒势必会影响外资进来的速度和操作的效率。
国外资金进来对房地产是一个良性的推动
《安家》：这些海外基金进入北京市场后，会对北京房地产或商业地产市场会产生哪些影响？
毛：我觉得商业地产非常需要国外基金进来，他们的要求、水准和眼光都很高，也促使一些好的项目能出来。所以我认为，国外资金进来对房地产是一个良性的推动。我觉得“大量的资金进来会引起房地产的泡沫”这种担心没有必要。
陈：更能加速房地产市场的成熟，泡沫更少一些。
《安家》：但是人们担心国际基金进来来会抬高房价，再有北京市场就这么大，一旦国际大鳄进来就会很快出现问题。
毛：现在很多开发商都担心市场会被瓜分，所占份额减少，其实即使外资进来，市场还是要分层次的，谁也不可能把市场做完。
陈：市场还是需要细分，他们进来的投资方向还是以商用物业为主战场，住宅这一块，欧美投资机构很少涉及。去年我们在易铺网搞了一个网上调查，华北地区商铺投资属于排在最后的地区，从价格来看，整个华北地区商铺价格还是比较低，欧美机构到北京来，也是关注到商业地产市场的发展空间，如果说有影响应该在写字楼、商铺、酒店等方面。
毛：我觉得一定要明白国外操作房地产金融的原理是什么。这类公司一定是有很多人在分析市场，而且根据市场的风险和机会，才决定是否投入。基金是什么？不是非得投房地产，它可以投其他产业，基金的投入是很市场化的，是一定受利益驱使的。它往往可以看作一种市场的晴雨表。
《安家》：是不是会像人们说的那样市场容不下那么多的基金？
毛：我认为是杞人忧天，首先是要把自己武装好，而不是担心别人打进来，第二，外资进入以后也希望找人对口，找人做桥梁，找人合作，首先一定会选择国际化程度高的企业，这是一个迎接市场挑战的良性心态。
陈：国外基金进来对于开发商来说有一定的竞争压力，但是对于房地产市场是一个好事，最大程度缩短中国房地产市场成熟的过程，短期可能对价格体系会有一定的影响，但是经过一段时间，房价会更加地稳定健康。
毛：加速城市国际化的速度和促进房地产的产业化程度。
《安家》：感谢二位老总的精彩观点，也希望外资的进入能像而二位老总预期的那样：使北京的商业地产市场更成熟更专业更具国际化。 |
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