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是暂时现象还是趋势 写字楼市场缘何风行大单
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http://www.cnestate.com 新地产 2005/5/18
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中国中钢集团15亿元人民币购买中关村金融中心9万平方米的办公物业；
中国人民财产保险股份有限公司17亿元人民币从北京银泰中心购买了一栋7.8万平方米写字楼；
新加坡嘉德置地购买中环世贸中心两座共10万平方米写字楼，成交金额18.7亿元人民币；
中国电力购买了辉煌时代大厦15000平方米的办公楼，售价约每平方米1900美元；
中国机械装备(集团)公司购买了中国电子大厦6万平米写字楼，售价约每平方米1500美元……
这竟然就是春节过后，北京写字楼的销售市场——频出的“大单”，交易金额多在10亿元人民币以上。
在中央政府逐步加大宏观调控力度的情况下，为什么大型国企和海外投资机构纷纷涉足北京写字楼市场？嘉德置地等具有海外基金性质的投资机构购买整栋写字楼，是否表明外投机构将大规模进入北京房地产市场？写字楼市场“大单” 频出是一种暂时现象还是今后的发展趋势？
在“大单”频频光临写字楼的时候，一时间烟雾重重。
当写字楼成为稀缺资源
为什么会出现所谓的写字楼“大单”现象？北京银泰中心总经理尹筱周认为主要原因是由于国际资本普遍看好中国未来的发展潜力，尤其是位于核心地段的优质物业不能复制，谁动手早谁就先得利，谁动手晚就很被动。
“就像女孩结婚，你不可能让一个女孩同时嫁给几个男人，婚事如果已经定了而且新郎不是你，你再着急也是没有用。” 尹筱周打了个颇为形象的比喻。在她 看来，有眼光的跨国企业会尽早抢占有投资价值的物业产品，就跟打仗一样，想赢得主动权就要占领最有利的地形。“跨国大企业不会在乎两三千万的小钱，他们是市场中的领导者，更在乎办公物业的形象感和身份感。” 尹筱周说。
尹筱周还将写字楼“大单”成交归结为一种眼光和一种缘分。“中国人民财产保险公司的发展方向、国际化目标和银泰中心非常契合，可以说这个企业的老总没有考虑太多的私利，考虑到今后企业要发展成为具有国际性质的保险集团，就必须选择一个具有国际化背景的地标式办公物业。所以能够最终成交，是大家的眼光比较一致。有些人认识十几年也不见得能走到一起，有些人见过一两面可能就走到一起了”。
北京凯德置地(中国)控股集团总经理王会干则告诉新地产，写字楼“大单”现象首先说明了房地产市场的繁荣程度，写字楼购买者正在自由的一统天下，悄然转变为投资型客户上升；其次，说明北京的写字楼市场正在逐步适应国际市场的需求，不仅是设计、施工、科技的提高，更是开发者意识的提升。
王会干认为，透过“大单”现象，从供给者的角度可以看到商业物业市场的发展、进步与活跃；从需求者的角度可以看到本土企业的壮大和国际企业对中国市场的看好。
王会干同时表示，由于从目前的情况看来，中国的金融体制还没有完全对外放开，真正意义上的房地产基金几乎没有出现。于是，一些有实力的公司(本身持有充足的资金或其背后有丰富的资源支持的公司)会选择以购买整幢写字楼的形式，让资金注入房地产市场。
但王会干对于自己的企业购买中环世贸中心两座10万平方米写字楼的解释是：基于业务发展的考虑，一直在寻找中意的项目，又恰巧有项目满足了要求。“我们认为现在北京写字楼市场所呈现的良好现状只是一个发展期的开始，不论从供求关系还是产品更新等角度，还有很大的成长空间，主要是选择好出手时机。”王会干说。
置业需求，来自国企重组
3月24日下午，新地产在位于望京的北京经济管理干部学院见到诸一军的时候，接受短期干部培训的他脸色显得比半年前要好得多，那时的他正在为资金缺口问题忙得有些焦头烂额。身为北京科技园置业股份有限公司董事兼总经理，不久前签订的中钢集团15亿元人民币这笔“大单”终于可以让诸一军长出一口气了。
1993年成立的中钢集团是国务院授权国资委履行出资人职责的中央企业，由中国冶金进出口总公司、中国钢铁炉料总公司、中国国际钢铁投资公司和中国冶金钢材加工公司组建而成，是中国主要钢铁生产企业的原料供应商和产品代理商。
“国有企业目前购买写字楼是有一些利好因素支持的。”中国人民大学经济学博士的学历背景让诸一军对宏观经济的分析驾轻就熟，他认为目前的国企重组是形成这次写字楼“大单”现象的主要动力。
首先，国资委成立后，一些大型国有企业逐步开始重组。在重组过程中，资源的整合使得一些国企的规模迅速扩大，这些国有企业就自然而然地需要扩张其办公物业空间。按照国际通行惯例，越是大型企业对办公效率的要求会越高，他们希望研发部门和行政部门在一起办公，这样可以大大地节约写字楼的租用成本。如果部门相对分散的话，管理成本也就会相对增高。所以大型国企就需要购买写字楼来扩大自己的办公空间和提高办公效率。
其次，一些大型国企已经面临写字楼升级换代的需求。十年前的写字楼现在在功能等方面可能已经过时，中国在几年前建造的一些写字楼与国际甲级写字楼的差距相当大。再加上社会发展已经到了一个新的阶段，如开车人数的增加和2003年的SARS危机，都促使大型国企产生了更换高档写字楼的需求。
与中钢集团相似，购买北京银泰中心的中国人民财产保险股份有限公司是由中国人保控股公司发起设立的目前中国内地最大的非寿险公司；购买中国电子大厦的中国机械装备(集团)公司是归国资委直接管理的集科工贸金于一体的大型国有企业……
对于众多大型国企购买办公物业，长期从事写字楼销售和租务的北京戴德梁行董事副总经理林义中先生认为，国内买家通常都具有一定的政府背景，购买意图多采取少量自用，大部分出租的经营形式。
诱惑，来自期待人民币升值
此外，人民币目前面临的升值压力是促使写字楼“大单”交易出现的另一个重要因素。北京科技园置业股份有限公司董事兼总经理诸一军分析说，一些海外基金非常看好人民币升值，中小规模的海外房地产基金选择进入上海等地的住宅市场，并由此引发了所谓的“国际炒房团”现象；而大规模的海外基金，如新加坡的嘉德置地、美国摩根士丹利等带有金融性质的机构则会把购买写字楼作为进入中国房地产市场的一种试探性手段。
在诸一军看来，这些海外大型金融机构选择购买写字楼风险相对较低。首先，这些机构进入中国后自身也需要大量的写字楼办公空间，也就是说他们自身可以消化掉一部分。同时，这些海外的基金自身都拥有一定的客户资源，他们还可以把一些境外公司作为自己写字楼的客户带进中国市场；其次，人民币升值的潜在因素也在诱惑这些外投机构涉足高档写字楼市场。而这两个因素加在一起，实际已经使大型海外基金在中国投资写字楼的风险降到非常低的程度。
除此之外，大型海外基金在选择进入中国房地产市场的时候还会非常谨慎。据介绍，跨国大企业和投资机构很注重规避投资风险，他们在确认购买价格后会尽最大可能地把投资放慢，签订购买协议后会根据工程进度把钱一笔一笔划过来，这样做不仅有效规避了财务风险，也占领了可以随时退出的有利地形。
市场有多少机会？
写字楼市场“大单” 频出是一种暂时现象还是今后的发展趋势？
北京科技园置业股份有限公司董事兼总经理诸一军表示，2008年之前北京的写字楼市场还是一个过渡阶段。在这个过渡期内，有的房地产企业可能慢慢死掉，有的可能坚强地成长起来。从北京城市发展趋势看，北京不可能发展成为上海那样的国际化金融中心，但文化和历史的因素决定了北京会成为一个金融副中心。其次，北京作为首都的城市化进程要走在其他城市的前面，大型跨国机构或公司还会把自己的办公总部设立在北京，写字楼市场上的需求还相当大，2008年以后北京的写字楼需求不会减少，“大单”现象能否延续要视今后北京的城市综合竞争力而定。
北京戴德梁行董事副总经理林义中却对北京东部的高档写字楼十分看好，他认为北京东部和西部的写字楼客户具有不可替代性，区域的针对性非常强，相对而言东部高档写字楼的市场空间会更大。他认为，大型跨国公司在办公地点和物业品质上的选择十分挑剔，倾向于在传统商务区内选择现楼购买或租赁。“外资企业很少会购买写字楼自用，大型跨国企业更喜欢自己买的自己盖。即使购买，外资企业购买的规模也不会非常大，尤其是自用型办公物业，通常面积会控制在3万平方米以内。”林义中说。
北京凯德置地(中国)控股集团总经理王会干则从海外投资机构的角度给写字楼开发商提出了三个中肯的建议：
首先，将一个整体的写字楼物业零散销售不利于物业的长期总体把控和升级，物业的生命力和可持续使用也会受到严重影响。国外的做法是将整体办公物业持有，打包成基金拿到资本市场上去运作，这样也有利于写字楼升级换代和长久生命力。
其次，写字楼的规划、设计与配套，要考虑到对资源和科技的整体运用。办公楼设计的适度超前，是写字楼保值、增值的必要条件，有利于长期持有，当然会吸引大型客户的注意力。
第三，供求要均衡发展，避免供应与需求的错位。供应方面可能很多，但是合用的可能并不多；同时，有可能大量需求找不到适合的供应。这种供应市场与需求市场的错位发展，会造成大量的社会资源浪费。 |
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