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    无锡：面对宏观调控不断加强 楼市如何稳健发展

    http://www.cnestate.com　 无锡日报　 2005/5/23
    　　不断加强的宏观调控到现在已经产生了明显的作用，以上海为典型的长三角地带的楼市已经受到强烈冲击。据报道，近期上海房价持续大幅下跌，上一周新房均价比前一周又下跌了近15%，突破了7000元/平方米的大关。一直处于稳健发展状态的无锡楼市也没有置身事外，在宏观调控不断加大背景下，今年一季度，二手房总成交面积64万平方米，同比下降10%；成交商品房72.1平方米，同比下降13.4%，核准新增上市预售的商品房102万平方米，同比下降了25%。在这样的形势下，无论是购房者还是开发商都比以往任何时候更加关心一个问题——无锡楼市何去何从？近日，笔者在展开调查采访后，梳理出业界共识的几个核心观点。

    　　核心观点一 消费潜量仍很大，增量会超过去年

    　　分析楼市的总体走势，首先要面对的是市场消费容量间题，这事实上也是事关楼市发展最本质的问题。笔者在采访中发现，绝大多数业界人士都对无锡市场容量抱有不容置疑的信心，支撑这一信念的最关键的原因有：一是无锡人所具备的，而且还在不断提高的消费能力，以及客观存在的改变居住条件的强烈愿望；二是旧城改造，通过拆迁，市民不仅实现厂住房面积的扩大，同时也实现了居住条件的全面提升；三是城市化进程不断提速的无锡所表现出来的人口扩张能力。业内人土许先生举列说，无锡西区、副中心区由于上市的新盘较多，成为涨幅最高的区域，房价分别为4904元／平方米和5475元／平方米，其它几个片区的二手房价格均在3000元／平方米上下，今年一季度商品住宅均值为4013元／平方米，比去年四季度增长6．98％。目前消费的潜在需求中其中一个关键原因就是外地置业者越来越多，这反映了无锡购房的真实需求。但笔者了解到今年无锡商品房的上市总量将会超过去年，市区上市量近500万平方米，加上往年剩余的商品房市场总量可达800万平方米，充足的供应量将会对后期的房价回落起决定性作用。这是因为在宏观调控的大背景下，许多市民正处于持币观望状态。

    　　核心观点二 宏观调控仍会加强 无锡应因地制宜

    　　楼市去年是政策年，今年是降温年。如今，无锡房地产业界的共识是：国家宏观调控不但不会削弱，而且会进一步落实。业内人士钱总认为，今年国家宏观调控还会持续增强。金融加息，加速经济房建设，行政负责制等经济、行政、法律手段都会加强，上海等外地执行的增收营业税等控制投机行为的手段，同样可能被无锡采用。基于无锡楼市相对稳健的格局，政策在无锡的刚性力度不会那么大。相对于外地开发商对国家政策的反应，无锡开发商的心态表现得更加稳健，更加宽容。业内人士王总认为，国家宏观调控的方向是保持房地产市场的健康发展，出台这么多政策，一是因为，房地产行业过快发展，国家能源跟不上，二是客观上也是构建和谐社会的需要。他认为，这种阶段性的政策凋整很正常，现在开发商的绝对数量太大了，通过调控，抬高了开发商进入市场的门槛，有利于市场发展，虽然多数开发商对国家的政策表示了理解，但他们同时认为，政策不能搞“—刀切”，无锡更应因地制宜，不要到头来增加了市民的购房压力。

    　　核心观点三 房价仍会小幅上涨，抢地的局面会扭转

    　　不管是开发商还是购房者当前关注的落脚点都是房价。如今，无锡购房者持币观望也是出于对房价预期的变化。那么，无锡房价会下跌吗?答案几乎是清一色的否定，就是购房者自身更多的也是持否定态度。

    　　日前，笔者在几个售楼处随机进行一次调查，发现逾6成的人认为“无锡房价不会跌”。接受采访的业界人士普遍认为，无锡的房价还会涨，但涨幅不可能像以前那么大。一些业内人士分析，无锡4000元／平方米以上的房子，可能会遇到更大的消费阻力。但也有业内人士认为，越是高价房对房价的敏感性越弱，这是因为高端消费者对房价不敏感。相反普通商品房会面临更现实的价格考验。营销总监吴先生则从另一侧面说明了他对房价的理解，他说，从总体上讲，国家控制房价，不要它大升的同时，也不希望大跌，像无锡这样房价本就不高的城市，地方政府更是不可能让房价大跌。地价自然是开发商更关心的话题，吴先生分析，由于国家政策不断加强，消费者观望心态加大，开发商的预期也正发生变化，因此，今年接下来，开发商对拿地会显得更谨慎，抢地的局面会得以扭转。

    　　核心观点四 开发商更要务实，提高资源整合能力

    　　近年来，消费者、开发商越来越成熟，越来越理性已经成为不争的事实。加上当前的楼市整体大背景下，成熟的开发商要怎么做?

    　　许多开发商都认为，现房消费的时代很快就要到来，这客观上要求开发商要提前热身，就要以更务实的态度开发。业内人士林总说，房地产业要树立发展三大理念：一是要品牌，二是要坚持诚信立业、三是要很好的物业支撑产品。他说，务实的开发商都要有社会责任感，开发的产品要经得起时间的考验。他还举例说到概念地产问题，他认为，楼盘有概念，做出自己的特色来是需要的，问题是要脚踏实地，要根据楼盘的自身资源优势把概念做足，落到实处。

    　　笔者认为，无锡目前无论是建设施工面积还是新开工面积，都已接近去年全年的60％，许多楼盘已经生成，开发格局已定，在上市量超过去年的情况下，开发商在进一步提高产品品质的同时，在消费者持币观望的情况下，开发商要更多地与消费者互动，让产品更透明。另外，开发商在做好楼盘自身配套的同时，特别要注重提高整合城市资源的能力，让业主更充分享用楼盘周边已形成的城市资源，从而得到更多的楼盘附加值。