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    积极参与 科学调控――谈土地政策在稳定房价中的作用

    http://www.cnestate.com　 国土资源报　 2005/5/23
    　　在抑制当前房价过快上涨的各种措施和手段中，土地供应政策是人们关注的焦点。土 地供应调控手段的运用，并非简单地增加或减少供地数量，要综合考虑，全面权衡，才能正确、有效地发挥作用。

    　　正确认识土地供应对当前房地产市场的影响程度

    　　从理论上讲，土地是房地产的基本要素；在有的国家和地区，土地和房地产在概念上是相同的。因此，土地供应直接影响房地产市场的供求状况。在我国，土地与房地产的关系同样适用这一规律，但是在现阶段，受我国房地产市场中一些不规范因素的干扰，土地供应对房地产市场的影响仍未达到应有的程度。

    　　非理性需求拉动房价过快上涨

    　　目前房价高或增长快的城市基本上都是投资性需求膨胀的地方。比如，上海、北京、南京等地的投资性购房比例都在16％以上。出于我国现行利率处于低位、物价涨幅有限、股市低迷等原因，大量民间资金进入房地产市场，同时，由于近年来房价上涨过快，大量境外资金也开始介入，造成房地产市场投资增多。投资性需求比例过高成为当前房价过快增长的直接动力。

    　　地价对商品房价格的影响仍是有限的

    　　从近几年监测结果来看，全国总体地价水平和主要城市地价年度增幅基本上是稳定的。国土资源部2005年第一季度城市地价动态监测报告显示，全国城市地价同比增长率为1．21％，地价增长幅度总体呈回落态势。而同期的城市房屋销售价格同比上涨9．8％，其中商品住宅销售价格上涨10．5％。显然，地价与房价的变化不成比例。另据北京市发展和改革委员会发布的数据，北京市存量房地产开发用地，可满足10年以上的开发需求，土地供应充足。地价在房地产成本构成中的比例，北京为22．98％，上海为16．15％，、广州为11．4％。由此可见，在当前商品房的价格上涨中，地价的影响程度是有限的。

    　　因此，有效地抑制房价上涨，还取决于其他手段。在炒房依然盛行，商品房非理性需求迅速增长的情况下，如果片面地强调增加土地供应数量，不但不能抑制房价上涨，反而会进一步推动房价上涨，助长房地产市场泡沫形成，带来灾难性后果。

    　　正确运用土地供应调控手段需要考虑的相关因素

    　　我国土地资源的状况

    　　我国人多地少的基本国情，要求我们必须节约和合理利用土地资源，必须保护耕地确保我国的粮食安全，土地供应的有限性及区位的差异性，客观上决定了土地供应的相对不足和土地供需不平衡。在当前住房需求快速增长的情况下，房地产开发的土地供需矛盾是不可避免的，土地价格上涨也是必然的。现实国情决定了我国的土地市场不可敞开供应，只能在综合平衡各种因素的情况下，尽量缩小矛盾，使土地价格保持在一个合理的范围之内。

    　　房地产用地的特点

    　　房地产投资与生产是长期行为，从土地购置开始到市场的商品房供给增加会有一个较长的周期，土地供应对房价的影响有一个相当长的滞后期。同时，土地政策的趋紧，会对人们的需求心理产生一定影响，从而导致一些非理性需求，对商品房价格具有一定刺激作用。因此，土地的供给必须考虑市场在一定时期内的真实需求量，要根据房地产市场发展情况，增减房地产用地量，从而稳定房地产价格，避免房地产市场大起大落。

    　　整体经济形势的变化

    　　继续把好土地审批和信贷投放两个闸门，控制固定资产投资规模，是今后我国经济宏观调控的重要措施和手段，因此，利用土地供应调控房价必须与土地政策在经济宏观调控中的运用相协调，与宏观经济发展趋势相适应。同时，土地供应量增加后，如果税收、金融等相关制度和措施不到位，土地仍不能形成有效供给。

    　　因此，政府平抑房价的土地供应应是健 康、理性的，同时要保证稳定的土地市场预期，严防开发商囤地。如果一味扩大土地供应，一旦非理性需求降温将出现供应过剩，造成土地资源和社会资金的大量浪费。

    　　采取适当、有效的措施调控土地供应

    　　进一步完善土地市场制度建设土地配置的市场取向是市场经济发展的客观要求，它解决了市场公平竞争的问题，也使土地价值得到充分实现，并在客观上规范了房地产市场的发展。土地有偿使用制度改革以来，土地市场建设取得了长足进步，建立了一整套的土地市场制度，如集中统一供应制度、经营性用地招拍挂制度等，这些制度大大提高了政府对经济的宏观调控能力。

    　　完善土地价格管理

    　　要规范商品房价格构成和销售行为，建立健全房地产市场价格监测和监督检查机制，抑制住房价格过快上涨。要建立规范的基准地价定期更新和发布制度，以基准地价为依据调控、引导住房市场价格水平。采取有效措施加强对土地价格的监管，规范土地市场交易行为，逐步完善土地招拍挂制度，使土地价格保持在合理的水平。加强商品房成本的监管，引导住房价格合理形成。

    　　节约和集约利用土地

    　　在增量用地被严格控制之后，面对强大的社会需求，要引导人们改变粗放式的用地模式，节约用地。通过建立建设用地经济指标，通过市场机制和价格作用，促进建设用地合理配置。清理、盘活闲置土地，促进存量土地的合理利用。在符合城市规划的前提下，提高房地产开发用地的开发建设强度，实现土地集约化利用。

    　　科学确定土地供应量

    　　要研究不同城市的住房用地需求，根据人口结构等对不同的土地供应、价格，房屋开发面积、类型等进行测算，确定土地供应量增减的一个合理数值。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例。要增加中低价位、中小、户型普通商品住房、经济适用住房建设的用地供给，改善住房供应结构。

    　　完善市场信息披露制度

    　　通过增强政策透明度，全面落实土地市场信息的公开，推行土地招拍挂信息的发布和协议出让结果公告。定期披露土地供应、各类住房的发展布局、规模总量和年度建设计划，正确引导居民住房消费，促进市场理性发展。

    　　随着我国土地市场调控机制和地价形成机制的逐步成熟，土地供应的总量和结构日趋合 理，地价将继续呈现平稳上升的势头，市场主体在土地市场和房地产市场上的行为日趋理性，今后土地市场对房地产市场的影响也将趋于平稳。