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地产商热衷开发混合物业 提升楼盘品质
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http://www.cnestate.com 东方早报 2005/5/25
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随着别墅市场整体品质的大幅提升，别墅物业的容积率理应越来越低。而记者从有关部门了解的情况却正好相反，今年一季度，上海新开别墅的平均容积率已接近1.0，其中近半数的新开别墅超过了1.0的容积率。业内人士分析，造成这一现象主要是由于公寓与别墅混合物业的放量上市所致。混合型物业不但提升了楼盘的品质，更有效地化解了开发商的销售风险。
今年一季度，公寓与别墅混合物业集中推出6例，成为一季度别墅市场的主力供应物业。与纯别墅物业相比，公寓与别墅混合物业的整体品质相对较低，而且小区容积率普遍在1.0以上，从而导致了一季度别墅市场达到了0.96的超高容积率。从纯别墅物业情况进行分析，今年一季度0.48的平均容积率较上季度同样有所上升。
上海申房新生代资深市场分析师王眀琼认为，早在去年，公寓别墅混合型物业的比重就开始明显增大，数量已达到总量的一半左右。混合型物业借地段优势，在周边公寓住宅定位普遍不高的环境下，其混合型物业的定位不但提升了楼盘的品质，更是有效地化解了开发商的销售风险，从而受到了开发商的青睐。
福纳咨询的地产总监杨子江说：“这是规划和市场共同作用的结果。混合型楼盘通常总体面积规模大一些，而容积率指标、建筑密度往往有限制，现在要全部做高密度肯定不行，同时，市场上对于产品也有不同的需求选择。所以这种混合型楼盘就多起来了。公寓和别墅一起卖的话，通常别墅以联体和叠加居多，那么和公寓的档次距离不会拉得太大。公寓的价格作为基础，联体别墅等再上一个台阶，可谓相得益彰。这类混合型楼盘中往往是小高层公寓作为主力，也可以包括一部分高层或多层公寓。然后是联体别墅或叠加别墅，景观和建筑形态上也比较有层次感。通常一个大中型盘开始销售的时候，随着本身的影响力和宣传推广，会有多种类型的客户过来。只要处理得好，这里的人口结构也会比较丰富。” |
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