|
|
| |
|
北京：二手房猛增挤掉商品房泡沫
|
|
http://www.cnestate.com 法制晚报 2005/5/26
|
持币观望 京城购房人冷战开发商
面对居高不下的房价，
国家有关部门连续出台新政策进行调控，而京城购房人已经开始持币观望，开发商惯用的提高房价手段的内幕也开始被识破和揭穿。
业内人士认为，购房人不应放弃与开发商的紧张“博弈”，京城房价是涨是跌，年内必见分晓。
持币待购成购房主流
面对越来越高的房价，购房人会怎样行动呢？截至今天上午9点半，正在进行的一项调查结果表明，近九成接受调查者表示将放缓购房的计划，选择“持币待购”。
连日来，针对房地产新政对购房人的购房计划以及房价影响等20项具体问题开展了调查。截至今天上午9点半，在关于“新政对北京购房者心理影响”的这项调查中，1120名参与调查的网友中有86.96%的人表示将会“持币待购”，只有13.04%的网友表示会不受影响。这反映出面对高房价，购房人普遍选择持币观望的态度。
尽管大多数人会选择“持币待购”，但在关于“新政对北京房价的影响”的调查中，却有68.74%的人认为北京的房价仍会保持平稳上扬。不过，在“对于北京市房价上涨，您认为这是市场健康发展的表现吗”的调查中，认为“不健康”的人数比例占据了71.76%。
一方面是近九成的调查者对一直持续上扬的房价表现出相当不满，以及超过七成的人认为房价如此上涨是不健康的；另一方面是近七成的人认为房价还会平稳上涨。这看似有些矛盾，但反映出购房人已经开始和开发商进行冷静地“博弈”。
楼盘热销渐成过去式
连日来，记者在走访曾经旺销的楼盘时发现，前来看房的人已经明显减少。
昨天下午，记者在京西大盘远洋山水的售楼现场看到，只有两个人停留在沙盘前。其中一人已经购买了一套房屋，只是当天前来问问进展情况。在另一个百万平方米大盘玉泉新城设在某写字楼里的售楼处，沙盘前竟然空无一人。只有洽谈室里贴满一墙的销控表似乎在证明这里曾热闹一时。
据悉，目前京城一些价位较高的项目已经步入尴尬局面。像朝阳区东北部一个销售价格曾达到9000元／平方米的项目，此前一般每月能够保持40多套的销售量，但进入5月以来，该楼盘只销售出10多套。销售人员表示，现在不但购买者在减少，而且咨询的人数也在减少。
而在上周日刚刚落幕的5月城市房展上，记者现场看到，一个每平方米均价超过万元的高档公寓的展位前，甚至无一人前来咨询。两位销售人员也显得无所事事，百无聊赖。
网友号召购房人
沉住气暂不买房
近期一些业主论坛上普遍出现网友自发号召购房人暂时不买房，以抵制高房价。
一位网友甚至披露说，他的一些房地产界的朋友告诉他，目前京城很多商品房的销售状况比较糟糕，不少开发商的资金链遇到了问题，不加紧卖房子就活不下去了。
对于开发商所称的公开拍卖造成地价上涨，提高了房屋成本，网友们更是嗤之以鼻，认为这是开发商在制造紧张空气，让人们抢购房屋，以抬高房价。所以网友们号召购房人要沉住气，跟开发商打持久战，最终撬动房价下跌。
针对有人认为土地是不可再生资源，房价只会涨不会跌的观点，网友举例分辩说：“日本比中国更加人多地少，但他们的房地产已经连续低迷12年了，地产价格连着跌了12年！因为他们的房子盖得够多了，供大于求了。”
事实上，国家从去年下半年已经开始收紧银根，严格控制开发商的贷款。这使很多开发商的周转资金遇到了问题，只能依靠尽快卖出房子加以变现。
所以，在购房人担心房价上涨的同时，对开发商来说，更是到了生死存亡的关键时刻。
京城开发商利润超过15%
除了开发商有意提高房价的因素外，对于京城房价居高不下，有关专家在接受新华社记者采访时认为，这还出于北京存在着一些特殊情况。
北京师范大学管理学院教授董藩指出，北京有全国最大的公务员群体、有规模最为庞大的涉外机构、有数量最多的外省市驻京办事机构、有全国人数最多的白领阶层、有全国规模最大的科教队伍，还有数量最多的文化艺术机构和从业人员。“这‘六最’的存在，大大增加了北京商品房的需求量，进而在一定程度上拉高了北京的房价。”
此外，代理行认为造成京城高房价的还有一个重要原因是供给不足。大地房地产顾问公司总经理段枚焱表示，2003年前4个月北京市场的商品房供应量约为890万平方米，2004年同期的供应量为1000万平方米，而2005年前4个月供应量只有730万平方米。“今年前4个月，北京市房地产的供应量比去年同期下降了近30%，因此价格上升是市场正常的一种反应。”
但据有关部门介绍，北京市房地产开发行业的平均利润超过房价的15%，二三环之间黄金地段的利润比例更是超过20%。而在国外成熟的房地产市场上，这一比例一般被控制在5%左右。
二手房猛增挤掉商品房泡沫
国家连续出台控制房价的新政策中，都提到了要稳定房价，这使得上海等地的房价出现了明显下降。北京的一些开发商尽管声称近期不会出现房价下跌的情况，但也不得不承认，京城房价上涨的幅度相对减缓。
楼市评论专家李小宁认为，新政策将会给京城房价带来下降，预计在年底就会有所显现。他认为，如果现在购房人持币观望，那么到了业内所说下半年京城楼市集中放量的时候，将会形成有效反应，因为新政策都提到了要“有效供给”，在房源供应加大的同时，一旦购房人数量减少，就会造成供需关系的倒置，从而带来房价的回落。
其他业内人士也认为，今年二季度京城二手房成交量将会比一季度上升25%左右。二手房市场交易量猛增，将在一定程度上遏制一级市场冲高的势头，从而挤垮商品房市场中的一些泡沫。
开发商营销解密
网友们的言论表达出目前购房人的情绪。记者在采访中发现，目前，京城楼市热销的局面，的确有很大一部分是开发商刻意营造出来的。按照开发商的行话，这叫做“营销手段”。
招式一：“高开低走”
被开发商挂在嘴边、也是最常使用的手段之一是“低开高走”，以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低，然后售价逐渐上升，让后来的购房人误认为房子升值了，而加快购买速度。
动作分解
先卖差的后卖好的
采用这种手段的往往是开发面积较大的楼盘。这种楼盘一般都有一些位置相对差的房子，比如靠近铁路、距交通干道较远等。在开盘时，主要先销售这些房子，然后依次销售位置好一些的，最后才销售位置最好的房子。
招数效应
顺理成章提高售价
这样一来，开发商不但营造出售价较低的开盘价，以吸引购房人抢购，而且还把位置不好的房子也卖了出去。同时在销售位置不错的房子时，“顺理成章”地提高售价，让购房人以为此项目迅速升值了，购房人往往出于“买涨不买落”的心理而提前了购房计划。事实上，后来销售的房子的价格原本就是事先定好的，并不存在什么太多的升值。
招式二：“房屋售罄”
开发商还经常使用的一个“营销手段”是故意称房源不足，让购房人误认为房子销售十分紧俏。记者曾电话咨询过朝阳区东部一个大型楼盘，销售人员在电话中称现在只有一套两居室了，其他的均已售罄。但是在不久连着举办的两场大型房展会上，记者发现该项目都大张旗鼓地参展了。
动作分解
销售四成夸口全部
据业内人士透露，不少房地产项目在销售出40%左右的房子后，就会对购房人说：“房子都卖完了，没有了，等下期吧。”其实，这时开发商手中还存有60%左右没卖出去的房。
招数效应
打造热销引诱消费
开发商之所以这样做，其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。这时候，销售人员通常会对购房人十分和蔼地说：“您留下联系方式，我们看看有没有退房的，帮您留一套。”但所谓帮购房人找到的房子，其实就是还没有售出的房。 |
|
|
