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宁波：限价房，影响楼市几何
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http://www.cnestate.com 钱江晚报 2005/5/26
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从今年4月开始，宁波江北区洪塘街道，这个距离宁波首批限价商品房所在地不到10分钟车程的地方，成了宁波人另一个幸福的等待——这里将建设成宁波目前面积最大的限价房小区，预计可入住9000户家庭。
“限价商品房”究竟是什么房？什么样的人才有资格购买限价房？它对楼市有着怎样的影响？到底是否对各地具有参考意义？这些问题引起了人们的兴趣。
限价房是经济适用房的一种
[新闻回读：宁波市建委的最新消息，即将于今年年底投入使用的江北经济适用房，其中有1000套左右的房源将成为宁波市首批限价房。——摘自《钱江晚报》2003年11月11日]
2003年，宁波商品房均价4565元/平方米，市区房的单价动辄超过6000元，本地人买不起房，那些刚到宁波工作的外地人更买不起。“针对那些达不到购买低收入住房条件，但又急需住房的工薪阶层，我们推出了限价普通商品房。”宁波市建委相关负责人表示，与杭州相比，宁波把限价商品房、低收入家庭住房和拆迁安置房统称为经济适用房。
限价房的价格比同类地段的商品房价格低。例如去年宁波“广厦怡庭”的限价房在3000元/平方米左右，而同期该小区内二手房的价格已经超过5500元/平方米。限价房在土地挂牌出让时就已经被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算，然后设定土地出让的价格范围。
“因为地价高，为了保本所以房价也要提高。”这个被开发商重复使用的“理由”，在限价房开发过程中不起作用。以房价定地价，政府组织监管、市场化运作，是宁波限价商品房的开发模式。
根据限价房销售对象的特点，限价房以中小户型为主，面积在55~90平方米之间，均价为3000元/平方米左右，这正是宁波商品房市场最稀缺的类型。据宁波市统计，截至去年12月共推出限价房5012套。
点评：事实上，宁波限价房开发模式与杭州经济适用房非常类似，但宁波限价房采取土地招投标形式，此外申购并不实行轮后制，今年没有申购到的家庭明年还是和其他新申购家庭一起参加摇号。
据了解，今年宁波市海曙区、江东区、江北区（庄桥、洪塘、慈城三镇除外）将建设经济适用房20万平方米，推出限价商品房20万平方米。具体摇号时间目前尚未确定。
6类居民可买限价房
[新闻回读：限价商品房销售对象范围为海曙区、江东区、江北区（除庄桥、洪塘、慈城三镇外）具有城镇常住居民户口且符合申购条件的居民。——摘自《宁波日报》2003年11月11日]
根据宁波市的相关政策，中低收入家庭可以购买“限价房”或者“低收入家庭住房”，但后者的申购对象必须是《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》、《特困职工证》其中一项的持证人，因此，相对来说申购限价商品房的条件则要宽泛一些。
在宁波最新公布的《市区普通（限价）商品房销售管理办法》中规定，“凡是海曙区、江东区、江北区（庄桥、洪塘、慈城三镇除外）三区具有城镇常住居民户口的群众”，只要符合六个条件之一，就可以申请购买限价商品房。
首先，在海曙、江东、江北、鄞州、镇海和北仑六区的城镇没有自有住房和承租公房的家庭，或者所拥有的（含以前有但已转让）自有住房、承租公房（不包括军产住房）人均住房建筑面积不超过18平米的家庭（要求人口在两人或两人以上）；
或者本人（或配偶）没有享受过地方住房实物分配或者没有购买部队经济适用房的军队转业及复员退伍军人；
或者1999年6月1日以来，城市拆迁货币安置且还没有购房的拆迁户；
或者申请日任何一方都已经达到晚婚年龄（男25周岁，女23周岁，下同）并已经领取结婚证的；
或者1999年及以后参加工作并且就学前户口不在海曙、江东、江北（不包括庄桥、洪塘、慈城三镇）以外的大专及以上学历毕业生，但只能购买小套型住房；
或者申请人在申请日已经达到25周岁并且在海曙、江东、江北、鄞州、镇海、北仑六区城镇范围内没有自有住房和承租公房，或者所拥有的自有住房、承租公房小于建筑面积32平方米的单身居民，但只能购买小套型住房。
其中第2至第5条的对象必须同时符合第1条中除家庭人口要求外的其他条件。
点评：据宁波市建委相关负责人介绍，户口已经迁到上述三区的大专院校毕业生，只要满足申购条件也可以申请购买限价房。与杭州市申请经济适用房的条件相比，宁波限价房的覆盖面更广。
限价房拉低楼市均价
[新闻回读：今后3年，宁波中心城区每年100万平方米的新建限价房量将使经济适用房在同期住房供应量中所占比例由去年的31%提高到40%左右。——摘自《宁波日报》2005年04月16日]
宁波楼市1998年开始复苏，到2002年进入飙升期，其房价涨幅屡屡位居全国前三名。2003年宁波有48.2万平方米土地用于建造限价商品房，大约可建60万平方米住房，据业内人士测算，这相当于宁波每年住房销售面积的三分之一。
“2002年以前的房价上涨有补涨因素，有城市基础设施和环境改善的因素，还是必要的。但近两年房价涨得过快、过猛了。”宁波市副市长何剑敏在检查限价商品房建设时曾说。
可见，推出限价房，宁波是抱着拉低房价的目的的。实际情况如何呢？据宁波统计部门公布的数据：由于包括限价房在内的低价房的投入，宁波2004年商品房平均销售价格被拉低386.5元/平方米。
至今，宁波市申购限价房的家庭已达1.72万户，除5012户已经如愿外，还有1万多户仍在等待。为此宁波市建委明确表示，2005年至2007年每年在中心城区推出100万平方米的经济适用房，总数约1万套，以限价商品房为主。当然，最合理的结果是：使商品房占到市场全部房源的65~70%，限价房、低收入家庭住房等政府调控房源占总房源的30~35%。
点评：5月初宁波市审议通过了《关于完善城镇住房供应体系的若干意见》，首次明确了经济适用房的上市限制。“限价住房和低收入家庭住房自取得产权证之日起5年和10年内（含5年和10年）不得转让或出租，若擅自转让或出租，将由政府按原购买价格收回住房，并不再受理购买申请。经济适用住房在规定期限后上市转让的，需补交土地收益金差价或土地出让金。”这与杭州对经济适用房的上市限制是一致的。但在杭州开发商开发经济适用房的利润率被控制在5%以内，宁波则是7~8%左右。
观点
限价房，楼市的有益尝试
宁波限价商品房地块是挂牌出让的。尽管据估算开发商每平方米利润不超过300元，但仍然有25家房地产开发企业竞标。因为标书规定，建成一年没有售完，政府全部收购——对开发商来说，开发这样的楼盘几乎没有风险。
因为房价持续走高，所以低价商品房有市场，哪怕位置稍偏；因为风险小，所以开发商愿意开发低价商品房，哪怕利润稍薄。这或许是“限价商品房”有人愿意开发，愿意建设的存在基础。
那么，限价房对楼市究竟有没有影响？这不是一个容易回答的问题。有人认为，影响并不大。尽管限价房针对的人群比较广泛，但其申购对象主要是无房或人均住房面积小于18平方米的中低收入的城镇居民，因此它与普通商品房并没有更多交叉，也不存在激烈竞争。
此外，宁波每年有1万户左右的拆迁量，有外地到甬工作、定居人口，有婚房、改善住房条件等住房需求，这些都是实实在在的需求，通常不会因为房价上涨而消失。而这其中绝大多数不会也无法通过限价房来满足。
也有人认为，限价房把楼市的平均楼价拉低了。不过，这很大程度上是因为限价房的价格水平几乎是恒定的，所以用限价房与普通商品房的总额来算住房价格平均水平自然可能拉低房价，但这并不意味着普通商品房价格没有上涨。
不能否认，宁波的限价房也不是灵丹妙药，面对高企的房价难免显得捉襟见肘。但要看到的是，它毕竟是对“区别对待，分类供应”的住房机制的一种有益尝试。让房地产市场趋向健康，我们需要更多这样的尝试，但不仅止于尝试。 |
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