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北京：二手房炒家出现降价抛售迹象
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http://www.cnestate.com 新京报 2005/5/27
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一投资客一次性将手中12套棕闾泉公寓，以单价低出市场千元委托给中介公司销售。但同时，更多二手房买家选择持币待购，导致市场交易量下降
关键词：二手房
今年房地产市场新政频出，
打击投机购房成为重点，其中近日出台的七部委新政中提到，对出售未满2年的房产将征收营业税，对此部分投资性业主希望在6月1日新政细则出台之前尽快出手房产，而一些中介公司为迎合市场需求也推出了“速配”业务，但据记者调查，推出此业务的中介公司交易量并不理想，近一周内，业务员感觉约客户看房困难，交易量也出现了明显下降，可见新政已促使更多购房者产生持币待购心态。
持币观望人数上升了35%，实际交易量下降
虽然部分中介公司推出“速配”业务，甚至有业主主动降价以求尽快出手，但由于更多购房者持币观望，使交易量未升反降。
七部委新政出台以后，社会上出现了种种预期。一周来，千万家经纪公司通过对其拥有的四十多家分店及同行单位的跟踪调查得出的结论是：政策咨询热，实际成交冷。
千万家经纪公司调查显示，目前，市场对政策表现出相当高的关注度，咨询人数明显增多，咨询内容集中在以下几个方面：如各区县的过户时间是多久？营业税缴纳比例如何？2年的起算期是什么？据该公司人士认为，北京市一直没有出台相应的实施细则与标准，业主高度关注新政如何解读，所以引起这样的咨询热潮。
虽然千万家经纪公司在政策出台后，及时推出了“15天限时配对，万元赔付金”服务，但据记者调查，此类服务的市场反应甚是冷淡，实际成交量并未因新政出现交易大增的现象，主要是由于15天政策实施预警，让大部分人来不及做出反应。千万家经纪公司指出，很多业主现在还处于琢磨与思想斗争阶段；与此同时，推出类似限时成交业务的美丽家园经纪公司尽管房源增多，甚至还有业主愿意主动降低房价出手，但业务人员表示，目前基本约不出看房的人，难以成交。
据美丽家园经纪公司门店经纪人介绍，持币观望者的数量相比之前上升了35%，许多有意向购房的客户由于该政策出台纷纷推迟自己的置业计划，期待房价能够回调。我爱我家公司副总裁胡景晖向记者透露，该公司未出现明显的降价抛售行为，有人直接亮出底价以求快速出手，还价免谈，但买家观望的心态使交易受到一定影响，不过由于公司相对日常交易量基数大，本周交易未出现明显波动。
二手房炒家蠢蠢欲动
据多家中介公司的调查显示，二手公寓开始放量，5月第二周房源信息比上月同期增长了18.6％。由此可见，部分二手房炒家开始有所行动。
千万家经纪公司本周在对该公司的信息中心调研后发现，二手公房信息量与上月同期相比只增长了8.5％左右，而公寓部的统计数字却显示本月第二周的信息量比上月同期增长了18.6％。另据美丽家园经纪公司与我爱我家经纪公司统计资料分析，政策变动后与政策变动前相比，公寓租赁市场出现大量的房源供给现象。
其中据千万家经纪公司统计，抛售的楼盘主要集中在：高夫公寓、公园大道、棕闾泉等高档公寓，其中一位客户一次将手中的12套棕闾泉公寓以14000元的单价委托给千万家经纪公司销售，而目前棕闾泉的市场单价在15000元- 18000元，其委托价格至少低于市场价1000元以上。由此可见，真正的炒家开始现出原形，而这恰恰符合了政府出台新政的目的，并不是要给所有的买卖交易者造成打击，而是对部分投机者进行精确打击才是本意。
美丽家园房产经纪公司总经理助理宫萍指出，在京城的房产投资当中，有将近70%左右的人群都是投资二手商品房，此次七部委新政对2年以内转手出售征收营业税的措施，是对房龄年限较短的二手商品房最为直接的打击，使得二手商品房的投资风险提高。面对国家对房地产市场调控措施逐渐加大，房价出现平稳回调的趋势已经非常明显；但是，现阶段受到京城强劲需求的支撑，二手房价并不会出现很大幅度的下降，作为房产投资者仍然可以进行中长期投资。
投资者可以租代售合理避税
由于新政操作性更强，对此业内人士建议，投资者可以采取以租代售来合理避税，由此产生的租赁房源放量将会促使市场产生连锁反映，步入良性循环。
胡景晖指出，回顾近一年国家出台的一系列与房地产行业相关的宏观调控政策，可以看出此次新政策最大特点就是较以往更加具体，从需求供给、价格结构、需求管理、交易税费和市场监管等多方面进行了规定，从利率手段到操作性较强的规定，充分表明政府对“打压高房价”、打击房地产投机行为的决心。
而对于众多投资者如何应对，宫萍则认为，可以采取先租后卖的策略，以此来合理规避营业税。而租赁房源的放量，可以降低租赁价格，租赁价格的下降又可以促进租赁市场的需求，租赁需求的上升又可以产生两方面的影响，一方面转移了部分潜在购房群体，缓和了二手房的供需矛盾，从而有助房价的回落，这样也达到了政策调控的目的；另一方面，租赁需求增加又可以稳定租赁价格平稳上升，租赁价格的平稳又能够保证市场的供给，通过这样的良性循环，有助于促进京城二手房市场的健康有序发展。
■市场预测
征收营业税可能会加速房价上涨
卖方占主导的二手房市场中，卖家可能将新征营业税交易成本折算到房价中
对于七部委《意见》新政出台后二手房市场的发展趋势，我爱我家经纪公司市场研究中心认为，新政目标将对象确定为投机炒房者，所以对于大多以自住为目的的二手房市场来说，影响不会太大。据胡景晖估计，在政策影响范围内的主要是二手商品房，而未过2年的商品住宅和高端公寓所占总比例大约为整个二手房交易的15%，这对于一些交易量大的公司基本没有太大的波动，所以今年整体交易量继续保持增长的问题不大。
顺驰中国董事局主席汪浩表示，加收营业税对房价的变化起到加速作用，不会直接促成房价下跌，如果房源需求紧张，房价继续增长，在卖方主导市场的情况下，卖家可能会将增加的成本折算到房价中，加速房价增高；如果整个市场预期房价下跌，该政策会加速房价下跌。不过，我爱我家经纪公司方面认为，目前的二手房市场基本处于卖方主导，实际交易中已经有业主提出准备将税收折算到房价中，否则不出手。
我爱我家经纪公司对此还认为，政府除了通过宏观调控打压房产炒作，抑制整体房价上升外，还应从政策上扶持二三级市场的发展，使房地产一、二、三级市场的梯级消费呈现良性循环，互动起来，最终实现北京房地产市场健康有序地发展。
■业界热论
两年大限起算日引发争议
由于二手房权属复杂，业内建议根据房屋种类不同区别对待
自新政颁布，千万家经纪公司咨询电话最多的问题是，购房两年内转手征税的起算时间是什么？由于北京市政府主管部门尚未出台实施细则，不仅给老百姓留下了悬念，连千万家经纪公司接待咨询时也颇为尴尬，虽然财政部税政司副司长在中央电视台焦点访谈节目中，间接指出新政征收以产权证下发日期为准，但对此80%客户持反对态度，他们认为，产权证办理的时间掌握在开发商手里，购房者即使交了契税，在购房后一两年拿不到产权证都算正常的，这样算来，一套房子岂不是至少要购买三四年的时间才能进入流通市场。
千万家经纪公司在接受客户咨询的同时，对920多位客户进行的民意调查显示，目前，购房者对新税征收起算期主要有四种观点，包括以房屋交接或入住时间为起算日期、以取得产权证的时间为起算日期、以取得房产契税票的时间为准、以取得产权证的日期和入住日期谁先为原则。
营业税征收起算时间之所以引起人们的关注，主要是因为它涉及房产重新上市门槛问题。但目前在市场上流通的房产种类很多，有商品房、拆迁房、房改房，这些房产情况各不相同，政府在打击不良投机行为的同时，也应根据实际情况区别对待，有针对性地制定其上市规定。千万家经纪公司人士对此表示。
■业主说
我将以租代售除非买家代缴税款
●王先生（西直门天兆家园业主）
我是在2004年5月份购买的房子，现在开始考虑出售，已委托给一家中介公司。最近一个月有5个买家看过，但没有一个能确定要购买的，感觉他们暂时不太想买房，只是看看，可能是期待今后房价能够降下来。从目前来看，我自己也不太急于出手，现在这套房子月供才3000多元，出租租金能达到4000多元，足够还按揭贷款，晚一两年出手对我没有太大的影响。如果房价真下跌，就改做出租。如果买家同意将税款加到房价中，6月1日后，我还可以考虑出售。
■购房者说
购房还要再等等
●赵小姐
我在一年之前就开始考虑买房了，由于在城区内工作，所以一直想在北京四环以内买套房，只是城区内的房价确实太高了，买房的愿望就没能实现。但看到近两年，京城房价总是往上蹿，不知何时才是尽头，所以我下决心还是尽快把房买了。可没想到前几天国家又出台新政要控制房价，而且给人感觉这次力度很大，相信应该会使房价平稳回调。既然我已经等这么久了，想想还是再等等吧。
■投资者说
赢得起，也输得起
●胡先生
目前，我还没搞清楚到底是避税合算还是出租合算。再说从新政出台距离6月1日，仅仅数天的时间，万一在出售时，办理转让手续上出点麻烦，就更被套牢了。所以我觉得还是等等再说，何况房子又不是股票，不至于一跌就成费纸了，房子卖不了我还可以出租。更何况我也不是真正的房地产大腕投资者，我已经给自己留有一定的安全空间，所以赢得起，也输得起。 |
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