•  
    购房者是开发商合作对象

    http://www.cnestate.com　 　 2005/5/27
    　　在嘉定江桥，未来将崛起一个交通便捷、环境优美的华江居住区，其中率先挑起开发建设重担的是上海华江建设发展有限公司，近日记者就华江的开发与管理理念采访了公司的总经理史慧娟女士。

    　　开发商不能“近视”

    　　史慧娟最近忙得团团转，因为她正在为今年9月第一批房源的交房工作做准备。

    　　华江公司旗下的项目名叫“嘉城”，是嘉定江桥地区重点发展的大型住宅区。据介绍，嘉定区政府正在江桥新镇全力打造“华江居住区”，这里将成为上海西部的又一生活新镇。华江居住区规划位于曹安路以北、外环线以西，占地4600亩，建筑体量近187万平方米，人口容纳量近5万。其中，华江公司负责1320亩土地的开发建设，整个工程计划在2008年前全部完工。

    　　作为华江居住区首个启动的项目，史慧娟对嘉城倾注了全部的心血。“江桥是与安亭、菊园、南翔齐位的嘉定四大房产板块之一，江桥新镇分别与普陀区、长宁区、闵行区相接，是嘉定与中心城区的往来枢纽，独特的地理位置已使其成为上海西北角的第一生活圈。而我们的项目占据华江居住区东首的1320亩风水宝地，规划了近100万平方米的小高层与联排别墅组合社区，分四期进行开发建设。即将交房的是一期南块的小高层，目前公司正在抓环境、配套的建设，以及交房后的管理服务。”

    　　通过项目的开发，看到市场环境的变化，史慧娟意识到，开发商不能是“近视眼”，房地产业将经历一个洗牌的过程，开发商也在目前市场“冷却”的情况下面临着新的考验。“我认为，现在对开发商来说，第一是心态问题，市场正在回归理性，开发商的心态也要平和下来，追求正常的利润，考虑合适的销售时间周期；第二是要学会思考，主要是供求平衡问题，工程节奏时间的控制、拿地的时机等都是开发商今后把握供应量时需要研究的；第三是规避风险，为此，开发商需要在产品创新、市场研发、理念引导、质量保证等方面下工夫；第四是服务环节，消费者其实是开发商的合作对象，没有成交时要对准客户进行培育，售后也要积极听取意见，并能够妥善解决可能发生的问题。”

    　　调控政策让楼市回归理性

    　　这一阶段，连续出台的政府宏观调控政策开始显现出它的影响，开发商、代理商、中介商们都已经嗅到了一些变化的味道，市场各方面都基本保持着观望态度，等待着形势的进一步明朗。在业内摸爬滚打了10年的史慧娟也在销售变化中明显体会到了政策的影响。

    　　“从去年下半年开始销售的嘉城的确碰到了一个火热的市场，如即将交房的一期南块的小高层早已销售一空，另有计划在今年分4批推出的一期西北块房源，推得较早的前2批也是供不应求。”然而，史慧娟坦承，上月推出的以联排别墅为主打的第3批的销售情况与之前就显出明显的差异。“我能够感受到投机者被真实淘汰，而自住者需求依然活跃的这一变化。在政策的调控下，楼市正逐渐恢复理性。”

    　　而让史慧娟感到庆幸的是，由于近期推出的房源主要是处于中高端的联排别墅，量也较少，因此没有对整个项目的运营带来影响。“联排别墅在江桥当地属于较新的房产品种，周边还没有什么可对比的项目。由于没有什么区域效应，所以当初规划时，我们也明确这批别墅在整个嘉城项目中是起点缀、提升品质、拉升价格的作用，开发量不宜过多。由于此轮调控政策并非打压自住者的刚性需求，而是针对投机性炒房，是为了稳定、培育市场，我想公司未来会根据市场情况的改变及时调整。”

    　　史慧娟表示，虽然去年至今年初的销售情况非常好，但在史无前例的强劲增长背后，她也为一种无序、非理性的增长形势而感到担心。“我每天都在与管理层讨论市场形势，老实讲，如果开发商只是‘等’政策，那就被动了。”史慧娟也提出，政策还应当有效控制市场上的各类不规范行为，支持有序竞争，推动市场成熟发展，并要注意不要过于打击自住者的购买热情，“对市场信心的培育往往需要一个阶段，房地产业对国民经济的贡献率也不可忽视，政府在实施调控时还是要反复推敲，更要思考可能引起的一些负面效应。”

    　　而谈及公司未来的发展，史慧娟诚恳地表示，嘉城项目的土地储备量还是相当充足，开发周期也较长，公司目前还没有什么后顾之忧。“我们先要交出第一份令人满意的成绩单。当然，目前华江在嘉定地区已有一定知名度，我们也希望今后在嘉定能够参与更多的开发建设。”

    　　喜欢挑战

    　　记者了解到，2002年成立的华江公司是由上房集团、景瑞股份、嘉定房地产集团等6家实力企业投资1个亿资金组建而成，而史慧娟作为一名女性，能够成为公司的一把手，与她丰富的行业经验，以及敢于接受挑战又认真负责的职业理念分不开。

    　　1995年2月，史慧娟涉足房地产业，加入景瑞股份，从最底层的销售做起，直至一手创建景瑞营销，成为公司的总经理。“大家都知道，当时的房地产市场不景气，刚踏入这一领域的我压力很大，但我喜欢迎接挑战，面对面的销售工作让我更能理解客户的需求，并最先在房产营销界提出贵在‘诚’字的理念，工作也越做越好。”

    　　史慧娟是上海第一届房产营销十佳人物之一，而后她选择了自我的转型。史慧娟专职从事房产营销一直做到2000年七八月份，当时她离开时楼市其实还是很低迷，是从当年底才开始有复苏迹象的，也就是说她经历的是上海房产营销担子最重的一段时期，不过乐观自信的史慧娟还是把这段经历当作了最好的锻炼。

    　　到了2001年，她开始参与景瑞股份的投资开发工作，如徐汇新城等项目都是她联系的，“当时就是找一些土地，而营销的职业经历恰恰为我积累了人脉资源。”直至2002年参与华江居住区的谈判，随后史慧娟便把心思全扑在了这里。“做房地产，压力真的很大。”她很坦率，“它是一个‘大协调’的概念，如与政府的配合度、市场的认可度……做一件事很多方面都要考虑到、协调好。”

    　　同时，在企业内部建设上，史慧娟也“很有一套”。“可能是女性有着不同于男性的思考角度，我会更多地为他人考虑，在企业建设、员工管理上更讲求人性化，形成一个具有凝聚力，在市场环境改变的情况下也敢于、善于‘打仗’的团队。而我比较青睐实务型的人员，做的要比说的好，不做表面功夫；我也支持内部提拔制度，房地产业的人员流动率较高，但有一些公司是落入了‘人家的总比自己的好’这一误区，我愿意挖内部潜力，通过工作、培训等留住人才，这也是公司董事会在思索的有关长期发展的问题。因为长远来看，人才和资本的积累对房地产企业都很重要。”