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房地产市场中的土地执法依据
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http://www.cnestate.com 国土资源报 2005/5/27
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《土地管理法》第五条、《房地产管理法》第六条及《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六条的规定为县级以上国土资源部门参与房地产市场管理提供了依法行政的主体资格。
依照《房地产管理法》第十条及第十一条、《城市房地产开发经营条例》第十条及第四十二条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条规定，县级以上国土资源部门对集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后确定房地产开发项目的，应当严格审查是否符合土地利用总体规划、年度建设用地计划。根据省级以上人民政府下达的控制指标拟定出让土地使用权总面积方案，对用于房地产土地使用权出让的地块、年限和其他条件要会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订方案。按照财政部、国土资源部、中国人民银行财综[2004]85号《关于进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》足额缴交土地有偿使用费后，报经有批准权的人民政府批准，由县级以上国土资源部门依照《国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》实施出让土地。
按照财综[2004]85号文件规定“凡不按国家规定的标准足额缴交土地有偿使用费的一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。
否则，以违法批地进行处理”。对依法出让的房地产开发项目用地情况，国土资源部门要跟踪管理，对违反《房地产管理法》第二十五条、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十九条、《城市房地产经营管理条例》第十五条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条、《闲置土地处置办法》第二条等规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设或已动工开发建设但开工建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足 25％且未经批准中止开发建设连续满 1年的，县级以上国土资源部门应依照“出让合同约定的动工开发期限满 1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20％以下的土地闲置费或者予以罚款；满 2年未动工开发的，批准文件自动失效，依法无偿收回土地使用权”的规定予以行政处罚。
对违反《房地产管理法》第三十八条、第三十九条及《城市房地产开发经营条例》第二十条规定，擅自转让房地产开发项目的，县级以上国土资源部门应依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十八条的规定“没收违法所得，可以并处违法所得 5倍以下的罚款”，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
法律是准绳，处罚是手段，经济是杠杆。只要能够严格依照国务院《切实稳定住房价格的通知》及有关土地管理法律法规的规定，抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率，国土资源部门的土地执法工作在宏观调控政策措施的贯彻落实中一定会大有作为。 |
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