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全国房产土地库存超10万公顷
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http://www.cnestate.com 北京现代商报 2005/5/27
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首次解读全国房地产开发用地“库存”超过10万公顷《北京市2005年度土地供应计划》参与方伟业顾问
总经理杨泓披露报告出炉经过
全国房地产开发用地“库存”超过10万公顷
5月14日，西安，中城联盟联席会上，由其赞助的REICO工作室发布了《2004年中国房地产市场年度报告土地市场分报告》(以下简称《REICO土地分报告》)。发布会现场有些过于平静，就连报告中有“一石激起千层浪”之力的重要结论，都被多数人忽略——到2004年末，全国“库存”着超过10万公顷的房地产开发用地。
本周一晚上，北京，作为报告主笔，一直对媒体比较低调的首都经济贸易大学洪亚敏教授“破例”接受了本报记者的专访，详细解读了上述结论的出炉。
“我们有理由认为，目前全国市场中可供房地产开发之用的土地总量应该不少于10万公顷，近期关于土地供不应求、不敷使用的问题是不应该存在的。”洪教授说。REICO工作室研究人员的“有理由”来源于以下三组根据国家统计局和国土资源部统计所得的数据：
(1)1998年—2003年，全国“土地购置面积”的年均增速率为32.4%，不仅明显快于“土地开发面积”(完成开发的土地面积)的年均增速，而且明显高于同期房地产开发的“施工面积”、“竣工面积”、“新开工面积”以及“商品房销售面积”的年均增速。
在房地产企业购置土地面积与开发土地面积的对比中可见，2000年之后，由于企业购置土地面积增速加快，二者每年的数量之差(“待开发土地面积”，包括在开发)逐渐拉大，尤其是在2002、2003、2004年。
(2)1998年—2004年，全国待开发土地面积逐年增加。其中，全国房地产开发企业累计购置土地17.15万公顷，完成土地开发10.55万公顷，二者之差为6.6万公顷，大于近3年全国房地产企业完成土地开发面积的总和。
(3)1998年—2004年，据估算，有5万公顷的土地已成为可供房地产开发的用地，但不在统计局资料中反映。据国土资源部不完全统计，7年间全国共出让国有土地74万公顷。如果按照30%的比例进行估计，期间以出让方式供经营性房地产开发之用的土地总量为22.2万公顷。而同期房地产企业购置的土地数量只有17.2(17.15)万公顷，两相比较，有5万公顷的量差。
“6.6万公顷房地产企业已经购置但尚未进入开发的土地，加上5万公顷政府已经出让却不在统计局资料中反映(表明企业已经购置)的土地，得出了不少于10万公顷的结论。”
北京今年土地“供应很充足”
也许是巧合。5月14日前后，北京市国土资源局公布《北京市2005年度土地供应计划》(以下简称《供应计划》)，今年北京市计划供应土地6500公顷，与2003年相当。其中，基础设施用地2300公顷，工矿仓储用地1100公顷，科教文卫体和行政办公用地600公顷，经济适用住房用地200公顷，住宅商品房用地1750公顷，商服用地550公顷。“加上2004年‘8·31’因素提前释放的1290公顷，2005年实际土地供应总量为7790公顷，供应很充足，不会出现土地紧张局面。”市国土局相关官员说。
据了解，这是自土地市场进入公开交易以来，北京市首次制定并公布年度供地计划。制定过程中，伟业顾问一直参与土地市场的基础性研究工作。公司总经理杨泓向记者介绍，从2004年开始，相关部门就着手准备资料；到2004年年底时，制定工作正式启动。今年3月底，市国土局副局长张维曾对媒体表示，由市国土资源局起草的《供应计划》“已经完成，正在会审当中，近期将公布”。
张维当时还表示，今年北京市的土地供应现状将有4个方面调整：一是解决本市土地供应的机制问题，用“年度供应计划”来调控土地市场；二是规定今后将统一由北京市政府统一组织管理全市国有建设用地的供应，控制国有建设用地的供应总量和供应结构；再者，今后北京市将分不同用途，采取不同的土地供应方式，如奥运工程等将给予保障，而高档商品房的开发用地将通过市场行为竞争取得；除此之外，今后，市国土局还将进行每个季度的土地供应分析，增加土地供应透明度。而前三个方面的调整，目前已经逐步显现。
与已经公布的土地供应总量相比，开发商和一些消费者更关心的是“区域供应”、“供应节奏”等细化指标的详细情况。比如“供应节奏”，如果是年初完成土地交易的，可能在本年度内形成有效开发；但如果是在第三、四季度完成土地交易的，这种供应就很难对本年度形成有效开发，转而是进入到下一年度。至于这些细化指标信息，相关管理部门何时、以什么样的方式公布，杨泓表示尚未得知。
除官方口径外，记者也了解到，类似于全国房地产开发用地“库存”的情况，北京同样存在，而且数量“的确不少”。
“软硬兼施”加速存量盘活
“尽管在供给总量上能够满足需求，但是由于结构上的不相匹配，市场依然会出现结构性短缺或匹配不良性短缺。”洪教授补充道。换句话说，土地市场上的存量面临着如何“盘活”的问题。洪教授认为，提出解决办法之前，首先需要对“库存”分门别类。
她认为，导致土地“库存”的原因主要包括：一是宏观调控后对房地产企业的资金实力要求提高。用很少自有资金、通过土地抵押、做预售迅速回笼资金的日子已成过去，很多已经拿到手的土地，因为缺钱导致开发受阻；二是规划趋严，很多项目因规划门槛提高而迫使开发商压缓开发，比如一些受交通环境改善影响而搁置开发的高容积率或者交通热点区的项目；三是倒手次数较多、几方合作开发的项目，因为产权分配比例等问题而扯皮；四是看涨房价而留地等待升值的，等等。
目前，国家已经开始使用强硬手段把一部分“库存”土地“逼”进市场。其中，5月中上旬，建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》(下称“意见”)中明确指出：“加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为……对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。”
“任何事物都有两面性，有受益的一方面，也有受损的另一面。”北京国美置业副总经理吴坤岭说。在炒地行为被禁止时，有地没钱开发的一方急于将土地出手，对有资金实力的开发公司来说则是扩张的好机会。北京富力总经理吕劲也表示，七部委的该要求对实力开发商“不会有太大影响”。
洪教授还表示，在“强制”之外应该有“疏导”的解决之道。比如针对拿到土地后没钱开发的，她建议是否可引入深圳等地的做法：凡是交齐地价款的土地，可以再上市交易。这与目前通行的“买项目公司买土地”的操作方法相比，前者的风险更小，同时也能缩短“库存”土地的流转周期。 |
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