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杭州土地市场的五部曲（上）
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http://www.cnestate.com 每日商报 中国地产投资网 2005/12/23
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2005年的杭州土地市场划出了飞舞的音符：从年初的逐步回暖直至三四月的火热朝天，再到新政背景下下半年本土企业出手谨慎。同一时间，港资进入杭城；而外地政府土地推介部门，也相继把“嫁”地目标锁定到了浙江开发商身上。这如同一曲交响乐，奏响在2005年的土地市场。
一部曲：节奏放缓，成交率高
在宏观调控的形势下，政府部门根据市场需求和开发企业的实力适当调整供地节奏和供地量十分必要。2005年初，杭州计划全年将推地4500亩，其中包括普通商品房住宅用地3000亩和公建用地1500亩。随着宏观调控的逐步深入，供地计划也适时作了调整。
成交比率高于往年
2005年杭州土地成功出让的比率明显高于往年。根据中国地产投资网最新统计，自2005年2月3日杭政储出[2005]1号地块正式出让起，截至2005年12月10日，前58宗公开出让地块加三宗未公告地块，杭州市国土资源局共推出国有土地61宗(含推出后因故取消地块)，出让面积为2757亩，其中成功出让地块59宗，总成交面积约2724.6亩，占出让土地总面积的98.82%，仅2宗地块共32.4亩因各种原因未成交，另有近200余亩国有土地目前尚处于公示阶段。
宅地供应仍是重点
虽然进入9月以后，公告出让的宅地供应量有所减少，但综合分析全年情形，宅地仍为2005年土地出让的主角。
在成功出让的59宗土地中，住宅用地（含商业金融住宅用地等）为31宗，合计面积约1760.82亩，占总成交面积的65%；商业办公用地为21宗，合计面积约743.36亩，占总成交面积的27%；商业（含商业金融用地）为4宗，合计出让面积为61.78亩，占总成交面积的2.2%；其他综合用地如科研、公共服务用地等为3宗，合计面积约158.22亩，占总成交面积的5.8%。如果再加上目前已公示尚在交易中的120余亩住宅用地，2005年杭州的土地供应量中，宅地的成交比例接近70%，所占比例与去年基本持平，总量略高于去年同期出让的1442亩（含商住用地）。
今年土地供应的高峰期出现在3月和4月，全年成交价相对较高的几个地块多数也于这两个月期间成交。尤其是3月份，土地供应量多达558亩；而进入下半年后，供应步伐明显放慢，9月初拱墅区两宗地块成交之后，接下来近3个月的时间宅地供应近乎空白。
规模缩小容积提高
与往年相比，今年虽不乏占地百亩以上的大规模土地，但总体却以“中等规模”为主。出让的各宗土地面积从3.53-191.03亩不等，兼顾大小规模，平均每宗土地成交面积为45.61亩。地块规模在10-100亩的地块占到出让总数近8成的比重；地块规模在10亩以下的土地占到出让总数的近五分之一；超过100亩的土地只有5宗。
与往年出让地块相比，2005年杭州出让的地块平均容积率有所提高。成功出让地块的平均容积率为3.1，住宅用地的平均容积率为2.49，比往年略有所上涨，除少数地块因其地理位置的影响容积率低于1.5以外，其他地块容积率普遍在2.0以上，钱江新城、滨江、九堡等地块的容积率多在2.5以上，连以休闲为定位的转塘板块，今年出让的几宗土地容积率也全部为不大于2.0。由此看来，杭州将进入真正意义上的高层时代，而这也充分体现了政府集约用地的政策导向，同时也保证了在开发用地规模缩小的情况下，单宗地块的房产开发量依然保持着原有水平。
二部曲：九堡转塘成新贵
从2005年开始，杭州土地市场的供应区域有了较大改变，前几年一直唱主角的下沙、城北开始退隐江湖，江干的九堡和西湖区的转塘，成为市场的新生力量。
从土地成交宗数来看，西湖区、江干区、滨江区是今年的“供地”大户，供地宗数位居前三甲，领先于其他各区域。而从供地规模来看，江干区稳居第一，达706.47亩，西湖区的成交总量依然紧随其后，为649.034亩。
申花路集中优势房产
西湖区全年共推出了11宗地块共617亩，总量在各区域中领先。所推地块主要集中在三墩、申花路区域和“新贵”转塘区块。前两年一直唱主角的文教区概念地块几乎已经断“粮”了，最后一宗略具规模的地块———原浙江理工大学地块，于4月29日以112418万元的价格由金都房产轻松收于囊中。
随着丰潭路、申花路的改造完成以及浙江大学人气的辐射，申花路区域的房产开始渐入主题。随着广宇·西城年华、天阳·美林湾、耀江·文鼎苑等楼盘在本年度的相继推出，并凭借较高的性价比和浓郁的人文气息获得购房者青睐，区域内推出的土地一度成了众多开发商继文教区之后的又一必争之地。华立、富越控股、旅游、滨江等新老开发企业相继入驻，成为知名品牌企业的又一聚集地，为未来板块的发展注入了新鲜的力量。
转塘开打休闲房产
转塘是今年地产市场的新生力量。去年底，该区域第一块宅地出让时，西湖房产以4.6417亿元的价格拔得头筹，折合每平方米的楼面地价不到2000元，当时还让很多房产公司惊讶不已。然而，不到半年，转塘板块的楼面地价已达到4617元/平方米。
据统计，至目前为止，转塘已成功出让土地5宗，共计400多亩，浙江金纬、红石、西湖三家房企先后进驻。首个房产开发项目西房·云溪香山已于日前动工，转塘房产开始发力。
目前转塘向山路、美院南路等道路也已相继建成，板块内“二横、三纵、半环”的交通基本框架已初露端倪。加之中国美术学院视觉艺术学院的迁入，为转塘镇提升城镇品位，打造休闲城镇提供了一个较好的平台。
钱江新城公建居多
江干区今年有19宗地块出让，成为出让地块最多的区域，但主要集中在钱江新城和九堡区域，区域内的下沙板块前几年在杭州出让市场占据半壁江山，但是今年一直未有大的动作，仅出让了2宗小地块。
钱江新城今年到12月10日共有10宗土地推出，以商业办公内用地居多，虽然出让面积都不是很大，但是成交楼面价基本上稳中略升，住宅用地楼面地价集中在5000元/平方米左右，与去年同期基本持平。不难看出，作为杭州未来的商业金融中心，钱江新城正迈入大规模开发时期，相信未来一两年之内，随着大量住宅、商业项目的建成，钱江新城将再造杭城新城市中心。
九堡房产蓄势以待
九堡的规划定位中，最为突出的是两个项目，一是将建中国四季青服装交易中心；二是杭州未来的高速公路长途客运中心站就在这里，这直接成就了九堡未来作为交通枢纽和商贸集中地的定位。在居住方面，九堡的新江花园即将建成，蓝桥名苑也于前不久开工，即将上市供应。这两项配套和居住区氛围上的利好，让九堡去年底在土地市场初一露面，就受到了开发商的追捧。
2004年12月29日，九堡首批两宗住宅地块成功拍卖，楼面地价2900元/平方米左右，可建面积达28万余平方米。由浙江旅游取得的“红苹果”项目，已于今年10月前在2005年省房交会上高调亮相，估计将会在不久拉开九堡房产销售的一轮新高潮。
进入2005年后，九堡地区已成功推出4宗地块，且全部为住宅用地，面积达212.21亩，容积率全部为2.5，估计建成面积将达35万平方米，加上去年的28万平方米的开发量，明后两年该区域的供应量将达到63万平方米。对此，业内人士指出，九堡位于杭州两大副城下沙和临平的桥头堡位置，区域优势明显，其房地产市场未来几年内必定是杭城最活跃区域之一。 |
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