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杭州土地市场的五部曲（下）
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http://www.cnestate.com 每日商报 中国地产投资网 2005/12/23
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2005年的杭州土地市场画出了飞舞的音符：从年初的逐步回暖直至三四月的热火朝天，再到新政背景下下半年本土企业出手谨慎。同一时间，港资进入杭城；而外地政府土地推介部门，也相继把“嫁”地目标锁定在浙江开发商身上。这如同一曲交响乐，奏响在2005年的土地市场。
三部曲：土地竞价日渐理性
每亩单价继续走高
2005年成交的59宗地块中，每亩单价平均为675万元，其中住宅类地块平均成交价为631.57万元/亩，平均楼面地价为3804.5元/平方米，与2004年469万元/亩的平均价相比有了较大幅度的增长，比例高达40%。如容积率最高的钱江新城，土地平均成交价格为941.4万元/亩，位居各区域之首；而西湖区由于市场发展潜力良好，成交均价也排在前列，为605.86万元/亩。
究其原因，一是九堡、三墩、转塘、钱江新城等新兴居住区域日渐成熟，并日益被消费者所接受，市场前景看好，地价呈上扬趋势。二是今年所供应土地的容积率相比去年有明显增长，因此使得每亩单价上涨幅度较高，其实楼面地价上涨幅度相对要低很多。
同时，随着市中心地块的日渐稀缺，市中心区域地块的价格也有所攀升。2005年上半年，吴山四宜路地块创下了住宅楼面地价的最高纪录，每平方米地价达22295.3元，成为杭州名副其实的“新地王”；原浙大湖滨校区地块则创下了杭州实行公开出让以来单幅地块总价的最高纪录，由香港嘉里建设以24.6亿元的高价力挫同样来自香港的劲敌太古集团，高出底价9.6亿元，折合楼面价达14349元/平方米。几宗高价土地也一度成为杭州土地市场关注的焦点。
区域成交渐呈理性
从上半年出让的28宗地块可以看出开发企业对杭州市场的信心。不过，受宏观调控的影响，杭州下半年土地市场的上升势头有所收敛。2005年下半年出让的33宗地块，上升幅度集中在20%以内，仅有原浙大湖滨校区等3宗地块上升幅度超过50%，土地市场日渐理性。
3月份，杭州的土地出让市场依然延续了去年底的火爆，连续10宗土地出让现场吸引了杭州大量的房产开发企业出动。如3月2日7宗地现场出让当天，参与的开发企业达到了99家，平时很少露面的绿城、南都等开发企业也都加入到竞争者的行列。当日，吴山8号地块拍出22295.3元/平方米的楼面价，天目山路杭州磁带厂地块拍到7500多元/平方米，九堡地块以3866元/平方米的价格成交。与去年同期相比，基本上有近1000元/平方米以上的涨幅。
4月29日是土地市场的“分水岭”。4月底开始，各区域的地价开始回归理性，部分区域的价格回归到去年该区域的平均价格。7月18日，被看好的滨江绝版江景29号地块经过17轮，被浙江钱江房地产开发公司和杭州城建发展公司联合以67120万元拿走，折合楼面价为2890元/平方米，与之前区块内一线沿江地块近4000元/平方米的楼面价形成差距。从现场看，各房产公司想拿地的心态仍然迫切，但出手却显见谨慎。
四部曲：外地财团巨资砸向杭城
就在本地房地产商举棋不定之时，香港的房产大鳄们却出手了，他们看中的是杭州本地开发商最不擅长操作的公建综合用地。
众所周知，省外不少房产大鳄对杭州关注已久，但由于杭州本土企业的雄厚实力以及市场的火爆，多数房产大鳄们心仪已久却不得门而入。而今年以来，香港地产界的华润、嘉里建设、太古集团三大财团开始逐鹿杭城。
华润集团捷足先登
8月29日，先是华润集团以11.002亿元拿下钱江新城一宗近150亩的综合性用地，准备未来在此地开发一个大型的购物中心。因为地块总价过高，加上对竞投者设置了颇高的条件，华润集团在没有竞争对手的前提下轻松夺得，成为第一家轻松打入杭州市场的“港版”房产大鳄。
嘉里太古同台竞技
回头来看，华润只是序曲。两个月后的10月21日，原浙江大学湖滨校区地块开始出让，这让香港嘉里集团和太古集团在杭州上演了一场最具港版“星味”的竞拍会：外方高层领导亲自坐镇，竞拍区和观望区泾渭分明，竞价达102轮，最终价格高出底价整整9.6亿元。这次角逐中，香港嘉里建设集团笑到了最后，以24.6亿元获得土地开发权。
这是杭州历年挂牌出让土地以来的最高总成交价，折合楼面价达14349元/平方米，刷新了杭州“总价地王”的纪录。该地块面积约99亩，容积率要求在2.4至2.6之间，可建楼面将达到16万至17.5万平方米。事后，嘉里建设（杭州）有限公司有关人士表示，该地块今后将用作“商住娱乐项目”。在这次角逐中，杭州本地开发商成了完完全全的看客。对此，业内人士多数认为，虽然此地块早在今年6月份传出将拍卖时就引起关注，但由于地块规模较大，加上地处市中心黄金地段，地价不菲，本地开发商毕竟实有力限，加之至今对于商业物业的开发仍处于摸索阶段，能够吸引香港开发商进驻，对任何一方都是一件好事。
在短短近60天时间里，香港两大巨头先后成功登陆杭州，将35.6亿元砸向杭州地产业，为楼市新添了几许亮色。
五部曲：外来土地相中杭州“女婿”
放眼省内甚至是全国，浙江的开发商仍然是各个地方争相引进的好女婿。就在杭州忙于推地之时，周边的一些城市也频频瞄准了杭州的开发企业，纷纷上门“嫁”地。
绍兴：近水楼台先得月
2004年年底，绍兴市开始频频主动接触杭州开发商。他们先是在杭州举办了一场声势浩大的“绍兴市土地出让推介会”。这场推介会吸引了浙沪近200家开发企业前来参与且效果显著，诸如上海复地、宁波雅戈尔、杭州坤和等业内知名企业前去咨询。
今年11月1日，绍兴出让的镜湖新区大滩三大黄金地块近262亩土地，由杭州坤和建设集团以7.69亿元的价格把它们全部“收入囊中”，创下了外地企业在绍兴一次性投资买地的最高纪录。
这也让绍兴成为浙江省内又一个房地产开发的新兴区域。据悉，随着近几年杭、甬、温等地黄金地段的房地产投资已接近饱和，俗称为“杭州后花园”的绍兴成为杭州房地产商们顺理成章的目标，从今年上半年开始，就已出现杭、甬、温房地产商向绍转移的迹象。
定海：力挺海岛经济
还有一些实力雄厚又有远见的地产商，则把投资的目光瞄准了海岛旅游及生态资源的开发潜力和广阔前景，转而投资海岛旅游项目和旅游房产开发。目前省内呼声最高的当属“千岛之城”的舟山，近期已有不少开发企业先后赴舟山进行考察、物色项目。
舟山定海区政府也适时推出了“东岠岛”和“摘箬山岛”两项黄金海岛旅游的招商项目，并向不少杭州的开发企业抛来绣球。东岠岛处于南部诸岛的中心，其最高点小坑岗顶海拔205米居诸岛之首，同时又临近已开发的凤凰山度假岛，故东岠岛成为南部诸岛开发的首选地和切入点，另一岛屿“摘箬山岛”是东海著名的火山岛，随着2007年大陆连岛大桥的建成，这些项目将成为新一轮海岛游的第一批受益者。
江阴：看好杭州“伯乐”
江阴市国土资源局推介方式十分标新立异，采用的是轮番轰炸式：
今年6月，江阴市国土资源局相关人员悄然来杭召开了小型座谈会，着重介绍了江阴市的房地产市场情况和土地市场出让现状，并表达了希望引进大型开发企业来提高当地开发水平的愿望。
10月份，江阴市人民政府通过中国地产投资网发出盛情邀请，组织了二十多家浙江省内外知名的房地产开发企业，赴当地参加房地产投资说明会，并对相关地块、江阴市容市貌进行了实地考察。
11月底，江阴市国土资源局又紧锣密鼓地先后在温州、上海等地举办了“2005年中国江阴房地产投资说明会”，对即将推出的8宗总计2315亩土地进行详细推介。
至此江阴已在与会企业中留下了相当深刻的印象，前去考察的企业诸多，其中不乏上海绿地、复地、开元、莱茵达等知名企业，看来江阴市政府“打破本地的开发模式，引进外地先进的开发理念，形成竞争机制”的愿望在不久的将来即成为现实。
据粗略统计，今年外地在杭举办土地推介会的政府不少于20家，其中不少来自山东、四川、湖北、江苏等地，他们以较低的地价和优惠的开发条件，吸引了一批批开发商外出“掘金”。 |
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