•  
    外资入杭积极大于消极　本土开发企业向规模化和成熟化发展

    http://www.cnestate.com　 杭州日报　中国地产投资网　 2006/7/18
    　　自从去年底华润、嘉里进驻杭城以来，今年年初杭州市政府携3000多亩土地到香港进行招商推介。此后，凯德置地、万科等地产大鳄纷至杭州攻城略地。这对一直是本土开发企业上演“诸侯争霸战”的杭州房地产市场意味着什么？本土企业是继续“与虎谋皮”，还是放弃杭州退而求其次？

    　　回顾

    　　杭州作为长三角经济圈核心城市，是不少地产大鳄垂涎的对象，但由于杭州本土企业的雄厚实力以及市场的火爆，多数房产大鳄心仪已久却无处下手。宏观调控似乎带来了外资入杭的契机：去年8月，华润集团在没有竞争对手的前提下以11.002亿元轻松拿下钱江新城一宗近150亩的综合性用地，准备未来在此地开发一个大型的购物中心。华润集团成为第一家轻松打入杭州市场的港派开发企业。今年初，华润新鸿基房地产（杭州）有限公司（该公司由华润集团、新鸿基地产各持股60%、40％设立）运作团队已基本组建完成，并与戴德梁行签约，聘请后者担任其杭州钱江新城项目住宅部分市场顾问。这是华润、新鸿基地产在房地产业务上的首次合作。

    　　今年携手南都杀入杭城的万科也捡了个大便宜：分别以25086万元、22562万元的成交价拿下两块位于杭州江干区科技园内分别为43453平方米和40985平方米的地块，楼面价分别为2502元/平方米和2510元/平方米，甚至低于两年前九堡地块首次公开出让时的楼面价。

    　　今年初，新加坡凯德置地和香港恒基兆业37轮的竞价拉锯战固然精彩，而去年10月原浙江大学湖滨校区地块（约99亩）出让，因为遭遇香港嘉里集团和太古集团两大亨的争夺战，竞价则高达102轮。最终香港嘉里建设集团以24.6亿元获得土地开发权，整整高出底价9.6亿元，折合楼面价达14349元/平方米，刷新了杭州“总价地王”的纪录。而据悉落败的太古也并未死心，目前正在和杭州市政府积极洽谈杭州发动机厂厂区地块出让事宜，该地块坐落于京杭运河之濒，与著名的西湖景区及武林广场仅几里之遥。

    　　业界观点

    　　外来的土地推介会对杭州开发企业来说简直和家常便饭一般。在外来土地看好杭州开发企业的同时，杭州市为何在本土开发企业还吃不饱的情况下，不远千里到香港推介土地？

    　　业内人士分析，杭州房地产市场一直是本土开发企业唱主角，持续的调控给杭城房地产市场带来一些影响：杭州作为一个国际型大都市，目前还是缺乏大的叫得响的房地产品牌。杭州市政府到香港，到国外进行招商推介，引进外资，引进外来开发企业先进的开发理念，抑或凭借上市地产公司丰富的国际商业经验进一步提升杭州地区的整体商业环境是一方面。此外，还有一种可能就是营造一种杭州还是有地产大鳄关注的，极具诱惑力和开发潜能的市场氛围。

    　　对于引进外地开发企业是否加速提高了土地的成交价，业内看法不一，多数人以华润和万科的例子反驳了这一观点。

    　　对此，中国地产投资网专访了中国人民大学土地管理系主任、房地产信息中心主任、教授，博士生导师、中国土地学会常务理事叶剑平博士，他谈到两种情况：一种是杭州市政府想引入外地品牌企业资本建设标志性建筑，从而提升城市的档次，如果是这样的情况，则预示着杭州楼市已经慢慢成熟，外地开发企业带来的不仅仅是资本，还有先进的管理模式和运营理念。对于标志性建筑的建设，政府不用担心开发商建完房子就走；另一种仅仅是引入外地资本，土地价格是上浮了。但这种情况容易导致与本地开发企业的竞争矛盾，从而使得本地开发企业的大量资本外流。杭州的情况应该是前一种。这对于提升城市的品质和形象是非常重要的，也是建设国际型大都市的必然选择。

    　　本土开发企业：福兮？祸兮？

    　　关注杭州土地市场的人都会发现，宏观调控后地价增幅减缓，甚至有相对下降的趋势，本土开发企业却在吸纳土地时一反往年的“豪迈”气度，举棋不定的情况时有发生，而不少地产大鳄借此东风登陆杭州土地市场，在本土开发企业坐壁上观的情况下扫走不少好地：从去年的华润到今年的万科可以说都在杭州捡了大大的便宜，杭州本土企业为何集体坐视不理，还是不敢缨其锋？

    　　以杭州西湖区近年来出让的几幅住宅用地为例:

    地块编号四至范围出 让时 间成交价（万元）面积（亩）土地均价（万元/亩）成交公司
    杭政储出[2004]30号西湖区，东至通济路，南至董家路04年5月19日37800 101.98370.66 杭州三盛房地产有限公司
    杭政储出[2004]49号西湖区，东至耀江文萃苑04年8月27日27190 30.87880.79杭州时代房地产开发有限责任公司
    杭政储出[2005]2号西湖区，北至天目山路05年3月2日50100 76.59654.13浙江发展房地产开发有限公司
    杭政储出 [2005]13西湖区，东至转塘镇规划 D13 05年4月8日37600 87.39430.26浙江金纬房地产开发有限公司
    杭政储出 [2005]33号西湖区，东至亲亲家园05年7月18日28658 84.08340.84坤和建设集团有限公司


    　　某全国知名本土开发企业经理表示：地产大鳄前期投入的人力、精力比当地企业要多得多。此外，他们把握的时机也很准，可以说是瞅准了在新一轮的宏观调控下，本土开发企业不会和他们竞争；当地的一些开发企业基本上在早期已经屯了比较多的土地。而在宏观调控下，现有的土地、资金、销售量都还刚刚好，所以就不去抢这些地产大鳄的“嘴边肉”了。

    　　杭州某开发企业负责人谈到：这要从两方面看。一方面，这些大型开发企业具备进入杭州的实力，他们的资源也好，技术理念也好，杭州本土的开发企业还不具备这个水平，品牌推广力度上有很大差距。

    　　当被问及面对地产大鳄的竞争，他们是否会放弃杭州退而求其次时，他表示该公司在2-3年前就预测杭州房地产市场会受国家宏观调控的影响而走下坡路。所以，从2003年下半年开始，该公司就到省外发展，省内的项目基本已经结束了，现在的重心放在中、西部地区的一些二、三线城市，主要是响应国家开发中、西部的号召，也看中了国家政策对其的利好因素。

    　　众多开发企业表示，万科这些地产大鳄入杭，积极因素肯定是大于消极因素的，杭州以前都是本土开发企业均分天下，真正意义上的竞争还未展开。地产大鳄的进入对于促进良性的市场竞争有好处。

    　　某本土开发企业负责人还提到，房地产讲究的是规模效应，比如杭州市中心如果有一块大规模的土地出让，通过“招拍挂”的途径，至少要10个亿，小的公司就没这个实力。地产大鳄的进入，迫使本土开发企业联手，或者走其他渠道发展，比如近期的土地出让就有几幅地块是联合竞买的。房地产发展需要有这一步。地产大鳄在应对政府调控、市场定位以及产品的成熟度方面都比较有经验。我们要向他们学习经验，比如企业架构、产品创新，不断完善和提高自己。最后，该企业负责人还顺带提到：因为地方政府每年有引进外资的指标，所以对外来的大开发企业在政策上有相当的倾斜，这有对当地企业和市场不负责任的嫌疑。

    　　看来，各界对外资入杭都持比较积极的态度，杭州本土开发企业对此也多数表现出乐观的心态，并提出“本土开发企业联手，或者走其他合作渠道发展”的策略。由此可见，杭州本土开发企业已经开始走向规模化和成熟化。