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顾云昌：问题是突出的，前景是美好的
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http://www.cnestate.com 中国地产投资网 2006/11/10
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2006年11月10日下午，在CIHAF2006W2号馆的中国房地产趋势论坛区，举行了由中房协主办的“中国房地产市场形势分析报告会”，中国房地产协会会长宋春华、国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲、建设部政策研究中心主任陈淮，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌等以深刻的分析和精准的判断明晰中国房地产发展的前景和信心。
顾云昌就当前的房地产市场发展态势对房产新政、土地严政、楼市走势作了精辟的演讲。他用“非常关注年”和“政策井喷年”幽默地概括了2006年的中国房地产市场。他提到房价上涨过快的背后是供求结构状况的变化。为什么2002年、2003年房价上涨比较稳定，到了2004年突然从3%涨到15%呢，决定房价有两个因素，一个是成本，一个是供求关系。应该说从03年到04年成本没有发生多大变化，但是突然这一年价格发生了10%的增长，说明供求关系变化了，在市场经济条件下，供求关系决定房价是起主要作用的。宏观调控以后，房价增幅继续回落，但没有出现大起大落（今年一到九月份的房价涨了6%多，去年房价比前年同比上涨7%多，而再前是15%多）。从总量来看，价格增幅在逐步回落，最近一个月又反弹一点，但仍要看长过程，所以增幅继续回落这个趋势不可忽视。
国六条提出的是调整住房供应结构，但是调整供应结构不是说今天调整明天就能出来的，今天批的土地到明年甚至明年下半年才有可能显示出来。而且还有具体的准备过程，原来批的土地现在怎么调整，这也需要过程。所以结构调整有小小的反映是比较现实的，但是随着时间的推移，这方面的效果必然会体现出来。国八条出来以后有观望情绪，国六条出来以后也有观望情绪，但是两次的观望情绪不太一样，因为这次不仅仅是开发商和买房人在观望等待，我们的地方政府也在观望等待，所以结构调整尚需时间。
随后，顾云昌和在坐的业内人士分享了他对未来房地产市场的几点预测分析：第一，楼市仍处在持续需求旺盛期，原因有三：第一是恩格尔系数不断下降，恩格尔系数不断下降证明我们的购买力在不断增加，我们的经济好，预期好，这是支撑楼市继续兴旺的主要原因；第二，城市化仍在加速，因为城市化意味着更多人到城市里来，会产生更多的需求，每年有1500万人进入城市，这是未来的住房消费需求对象；第三，旧城改造继续进行，就会带来拆迁，刚性需求仍然有一定的数量。
第二，＂钱松地紧＂一时不会改变，大多数城市出现楼市卖方市场。钱很松，地很紧，是买楼的人手里钱很松，但是需求又很旺，这就必然导致大多数城市出现楼市卖方市场。这是一种判断，当然有些城市好一点，供应量大一点，目前来看这个情况一时很难改变。
第三，市场内在变化加大，产品更新换代加大。由于我们国家实施了国八条、国六条，要求在小套型占主导地位的情况下，必然使楼市的供应产生变化，很可能在一个阶段当中，中小套型多了，供求关系平衡了，房价平稳了，甚至房价下跌了，但是反过来说如果我们的大方向的市场需求还是很多，我们的供应量减少了，那么就会造成房价的上升，所以说这种变化没那么快，稳定房价任务艰巨，政策存在变数。
最后，顾云昌热情洋溢地说道，从中国股市看中国楼市，楼市的情形就好比股市，股市的坯子一开始不那么好，它出生过程当中就是有缺陷的；而楼市从房改一开始就是成功的，坯子比股市要好。这几年通过股权分置改革，股市已经看到了希望，开始成为反映国民经济的晴雨表，接下来相信楼市会比股市走得更好。中国楼市的问题是突出的，前景是美好的！（张曦）
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