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广州首推“双限双竞” 推倒旧有利益格局？
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http://www.cnestate.com 中国地产投资网 2006/11/17
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11月17日上午，广州国土资源和房屋管理局成功出让7幅土地，其中6幅为住宅用地。出让的7幅土地总面积84万多平方米，总建筑面积则超过160万平方米。如此大面积的土地一次性推出，这在广州土地出让史上可谓规模空前，同时，也成为了众多发展商们的一次盛宴。
而更值得人们关注的，无疑是这次拍卖广州在全国范围内首次推出的“双限双竞”的出让模式，这一模式的尝试也得到了国家建设部等相关部门的密切关注。
金沙洲楼市再成焦点
此次金沙洲推出6号——9号4幅住宅用地备受瞩目。这4幅地在限套型、限房价的基础上，采用竞房价、竞地价的方法出让，这是广州首次采取“双限双竞”方式出让地块，也是我国首次运用“双限双竞”模式进行土地拍卖，而这一模式是否会起到控制房价的效果，仍需时间检验。
这4幅商品住宅地块总出让面积为306831平方米，占此次出让总面积的36％，总建筑面积为613659平方米，位于金沙洲南部地区、新社区的南边。根据规划，这批地将建设80％以上90平方米以下中小户型，共建4545户。而根据现场竞拍情况得知，此4幅地块的销售房价将被限制在6150元/㎡到6500元/㎡之间。四幅地的成交均价为4852.8元/㎡。
其中8号地竞争最激烈，最终被香港保利房地产集团经过21轮的竞价以41300万元竞得，7号和9号地被广州中海地产以57100万元的总价包揽，他们无疑成为了这次拍卖的最大赢家。6号地则由广州富力地产和深圳鼎力创业投资公司以50500万元的价格联合竞得。
而另一块备受开发商关注的位于水泥厂的5号地块由广州城市建设开发有限公司以17亿元的高价收入囊中。
“双限双竞”模式的初体验
今年8月和9月，广州市曾计划推行限套型、限房价的方法，但由于单一的“一限一竞”并未获得市场的认同，仅限制户型或房价都不能较好地解决稳定房价的问题。于是广州终于大胆推出了“双限双竞”的出让模式。
“双限双竞”是指在限套型、限房价的基础上，采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让土地。竞投分两轮竞价，第一轮竞房价，并确定最高限价。从竞买人报出的房价中剔除最高报价和明显偏离市场价格的报价后，取平均值作为未来房屋的最高售价；如果全部报价均明显偏离市场价格的，则由市政府确定最高售房价格。凡认可该售房最高价格的开发商，可继续参与第二轮竞地价程序，价高者得。此次广州推行的“双限双竞”是对解决房地产发展中的问题和全国土地出让模式改革的一次重要尝试。据业内人士分析：“双限双竞”将是未来最重要、最主流的拿地方式。
寻求利益的新平衡点
以“双限”方法推地并不能够完全确保满足目前无房群体的购房需求，“双限”产生的较低房价的住宅应该由谁购买，这又是一个新问题，也许更完善的土地出让政策应当是一个限套型、限房价、限对象的“三限两竞”的出让制度，比如这次推出的10号地：花都新华镇风神大道北地块，该地块在限房价和套型的基础上还限制了销售对象：东风日产乘用车公司员工有购买该地块所建房屋的优先权，并限定一户一套，剩余房屋可对外公开销售。
有业内人士表示：此次的拍卖应该看成是推倒旧有的利益格局，寻找新的利益平衡点的过程。这一模式要成功运行，还有很多问题值得关注，比如发展商是否会联合抬价或联合流拍，政府如何确定合理限价，如何监控发展商降低装修标准，将来二手房转让如何设限等等这些，未来还有很长的路要走。（夏峰） |
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