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向“高度”要“钱景” 宁波楼宇经济东南北三面开花
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http://www.cnestate.com 中国地产投资网 2007/1/16
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供过于求——似乎可以说是宁波写字楼市场多年以来的一块心病。而在国家针对住宅市场从开发到消费的一系列大力调控之后，宁波写字楼市场从曾经的低迷渐成楼市热点,以往住宅和写字楼倒挂的现象正在发生改变。“中提升”战略催生了新一轮国际化楼宇经济，同时写字楼产品同质化现象也在悄悄改变，向专业化、概念化、生态化方向发展。
自2003年起，宁波的写字楼开发量就已经在不断上升。2005年起出现一个开发高峰，据不完全统计，2005年新开发总建筑面积达58万多㎡，累计供应面积67万㎡；2006年新推量在61万㎡左右，加上2005年的存量32.5万㎡，供应量预计为93.5万㎡左右，市场供求比预计为3.1：1；2007年宁波还将有超100万m² 写字楼体量推向市场，供应量明显高过需求。但也有一些业内人士对此表示，在住宅市场受宏观政策调控的抑制后，大量投资商开始转战到写字楼市场，投资性的需求量达到三成左右。而杭州湾大桥建成后，到上海的距离缩短到2个多小时，届时商业办公需求的爆发力不可小觑。
目前，宁波存在五大核心商务圈：传统CBD（中央商务圈）、江东商务圈、城南商务圈、城西商务圈、江北商务圈，近段时间写字楼的供应量主要集中在鄞州新城区、科技园区、海曙西区等。东门口历来是商家必争之地，但也存在局限性，空间有限，可开发土地资源相当稀缺。且起步较早，一些楼宇规划理念跟不上时代，交通情况堪忧。中央商务圈的不足同时给了其他板块商圈机遇，很多的开发商开始向二线区域和其他板块迁徙，写字楼市场开始发生区域上的转移。在不久前的“2007宁波商务楼宇经济精英对话会”上，宁波双赢房产副总经理曾雪松就提到，宁波的商务楼宇经济态势要分区域去看，近期是看城南，长远看东部新城和江北。2006年江东、鄞州、江北三区商业供地总量或可侧面反映出宁波楼宇经济未来的走向，据本网不完全统计如下：
鄞州区楼宇经济可谓方兴未艾，由于起步较晚，超前的规划设计理念，弥补了东门口商圈的不足。目前已经出现万达广场、南苑国际、新洲银座、春江花城等高品质项目，万达广场的开发更是“引爆”了鄞州地区的发展，带动周边楼价的跳跃性提升，并以之为轴心形成了一个写字楼商圈，进一步巩固了鄞州作为城市副中心的地位。从宁波网上售房系统来看，尽管目前的写字楼市场还是供过于求，但鄞州新城区的写字楼销售情况普遍不错。城南开发商借力政府完善的规划以及大型配套设施的兴建抱团作战，目前鄞州新城房产、和邦集团、浙江新中源、奥立赛置业、永丰置业等已纷纷在此区域开发写字楼。巨大的商业、办公体量使得板块的居住氛围逐渐浓厚。
城市向东发展，已经成为定音。就如一位开发商所说的，政府导向在中国决定了你发展的导向，开发商和政府联手操作项目，对开发来说可能会更容易，包括销售上、项目形象上都会更加轻松。东部新城的规划前景也将成为写字楼市场发展的风向标，随着城市功能不断完善，写字楼市场开始逐渐活跃，并以不同的定位形式向市场推出：庭院式办公的银晨国际、花园办公的新城国际、会展型商务平台的万特•财富港、商务休闲一体化的上东国际等，个性化产品层出不穷，弥补了当下市场的一些空白。
江北的商业用地推出量和另外两个区目前还不可同日而语，写字楼市场也还处在一个不温不火的状态，但从外滩大厦、日湖国贸中心到北岸财富中心，以及明后年会推出凯德汇豪天下的办公物业，江北的商务楼宇正吸引着越来越多的目光。随着杭州湾大桥的建成，江北将成为沪杭苏甬的中心，形成2个小时的黄金交通网络，将更紧密的融入到大上海的经济圈中。届时，高端办公楼开发竞争必然加剧，竞争加剧又将促进产品优化，提升了区域商业氛围，从而提升整个城市办公环境，一个黄金商圈呼之欲出。
城市的发展是从一个中心到多个中心，写字楼市场的发展多是跟随着城市发展的步伐，随着城市的功能设施逐步健全，写字楼市场的地位也得到切实的巩固。政府导向、交通优势等利好因素注定了城南、江东以及江北将在几大商圈中脱颖而出，而这几个商圈的产品在概念的创新和环境的营造上提升了商圈整体品质也是不可忽略的。正是各个商圈具备各种形态、各种定位的办公楼产品，才能够满足当下不同阶层的消费者以及投资者的多种需求。（张曦）
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