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地产外来者登堂入室 多元化开拓成宏观调控下“护身符”
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http://www.cnestate.com 中国地产投资网 2007/2/13
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去年底，财政部发布的第十二号会计信息质量检查公告显示：检查的39家房地产开发企业，其平均利润为26.79％，有的高达57％。与大部分行业当前社会平均利润率7%至8%的水平相比，可以用暴利来形容。在资本的逐利性和业绩增长的压力驱动下，其他行业也纷纷转战房地产业，这在宁波地区表现得颇为明显，宁波十大商业品牌中就有5个涉足房产。
雅戈尔、罗蒙、杉杉瓜分了宁波十大商业品牌的前三甲，且3大企业名下均有房地产成员企业纷纷深浅不一地切入房地产；奥克斯、波导等家电手机类企业也利用品牌的知名度和辐射力，向房地产领域实施多元化开拓；除此以外，余姚、慈溪一带以制造业起家涉足地产的企业更是数目众多，据不完全统计在40家左右，可以说是一个十分有趣的宁波特色现象。
据了解，余姚本地副业经营房地产的企业就有20多家，其中不乏上市公司。这些公司也比较活跃，不局限于当地开发，比如以生产吸尘器为主的宁波富达集团旗下子公司控股的赛格特经济技术开发有限公司就分别在镇江、包头有项目；塑料贸易起家的中宇经贸公司下属的中宇房地产有限公司把触角伸到了江苏高邮；以五金制造业闻名的蓝达集团下属的宁波蓝达房地产开发有限公司也在浙江江山拓展了市场。当地领导对此表示，余姚民间经济活跃，民营企业多，而且民间资金也比较丰厚，房地产投资回报率高，所以不少企业都到房地产业趟趟水。
宏观调控以前，宁波房价涨幅曾连续三年位居全国35个大中城市首位，房地产市场的利好消息更是频频见诸报端，不由得外行不眼红。这些外行们多是有钱有地的主儿，进入房地产等于盘活集团内部存量资金的同时还可以使已有的土地储备价值最大化，可谓一箭双雕。个别企业由于产业发展在前几年获得一些好地块，雅戈尔就曾借厂房搬迁，在原厂区启动原地产业务，销售火爆，利润很高，廉价的土地储备使其地产业务的毛利一度高达40%多；奥克斯也凭借原有厂房用地进入地产开发。除了存量土地的优势，他们拿地的方式和条件比纯开发商更有利。就如一位业内人士所言，这些大企业是各地政府主动争取的对象，因为大企业的进驻对当地的GDP、就业以及利税收入是个保障。有了天时、地利、人和，专业化程度要求不那么高的地产业理所当然成为他们的选择。
如今，房地产行业的竞争和专业化程度越来越强，拿地就赚钱的时代已经过去了，随着宏观调控进一步深入，这些企业和纯开发商一样面临洗牌的风险。长三角地区不断提高的土地成本和售价的有限增长也在双向压迫开发商的利润，这些当初在房地产的高额利润诱惑和业绩增长的压力驱动下涉足地产的弄潮者是否就如一些业内人士预言的那样“一旦遇到行业的周期性调整，就会重新回到主业”了呢？
据慈溪市招投标中心的徐先生介绍，慈溪副业经营房产的企业的占本地的房地产开发企业中的绝大多数，宏观调控以后，供地紧缩、贷款紧缩导致实际经营房产的企业在减少；而余姚的情况略有不同，仅有三江房产退出房产开发回到主业，理由是在房地产市场已经赚够了，房地产只是作为短期的利润增长源。余姚市国土资源局一领导对此表示，这些涉足房产的企业实力都比较雄厚，宏观调控对他们影响不大，无论融资还是贷款，对他们来说都比专业的房地产开发企业来得容易，更何况他们还有自己的产业。罗蒙房产的易经理也告诉笔者：“和纯开发商相比，我们最大优势就是有资本支持，没有资金压力。同时，我们可以充分利用在主业领域建立起来的良好声誉，通过品牌拓展把主副业理念完全嫁接起来，向市场提供良好的产品和服务。”而从服装大鳄成功变身为地产大鳄的雅戈尔更是在宏观调控的氛围中“背道而驰”，大肆攻城掠地，前不久刚刚创下了宁波新一代的地王神话。如今的雅戈尔已经不能称之为外行了，16年的房地产开发经验可以说比国内大多数纯开发企业都专业，房地产业务所占比重逐年上升，已成其长期坚持的主业和重要利润来源。
看来，在宏观调控的大背景下，这些多轨并行的企业要比只撑一条船的纯开发商稳当的多。地产行业具有明显的周期性，又跟土地储备、资金状况挂钩，投资风险也相应比其他行业大得多，因此能够坚持下来开发房产并树立地产品牌的多元企业寥寥可数。同时，这些公司出于主品牌辐射力考虑基本集中在长三角或东南沿海一带开发，还未出现全国性的地产公司。虽然这些企业中的佼佼者已经成功从外行转型内行，但从地产入侵者的姿态到领导者地位的认可还有很长的路要走。（张曦） |
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