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九江：土地出让趋于理性 浙商成房地产生力军
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http://www.cnestate.com 中国地产投资网 2007/2/14
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◎商品房销售火旺
2006年1-11月份，全市完成城镇以上固定资产投资203.58亿元，超过了去年全年的投资总数192亿元，同比增长49.4%，与去年同期相比，增幅高出8.4个百分点，继续保持了较高速度的增长。
据2006年前三季度8统计，九江市160多家房地产开发企业共完成投资15.55亿元，同比增长9.36%，其中商品房建设投资10.03亿元，同比下降2.5%；土地开发投资29.46亿元，同比增长11.1倍。
如上图，去年前三季九江市房屋施工面积235.4万平方米，同比下降3.6%，房屋竣工面积77.3万平方米，同比增长4.2%。商品房屋销售面积80.63万平方米，同比增长40.4%。商品房屋空置面积5.2万平方米，同比下降60.4%。整体看来，九江市房地产业发展速度放慢，销售市场比较火旺。
◎土地投放结构调整 出让面积下降
去年，九江市在土地投放结构和总量上都进行了调整。据九江市国土资源局统计，2006年九江市共公开出让土地26宗，合计725.16亩，成交额66459.27万元。土地成交面积较2005年明显下降，但每亩成交均价比2005年高出了近50万元。
| 成交宗数 | 出让面积（亩） | 成交总额（万元） | 成交均价（万/亩） | | 2005年 | 13 | 1464.21 | 61517.13 | 42 | | 2006年 | 26 | 725.16 | 66459.27 | 91.65 |
2006年，虽然成交宗数为上一年的两倍，但总成交面积连上一年的50％都没有达到，说明受宏观政策的影响，九江市进一步紧缩“地根”，有效控制了市场开发的非理性因素。
2006年土地出让单宗面积明显下降，与前两年相比，土地出让逐渐平衡，没有出现超大面积的地块。但单宗地块的成交均价大幅上升，处于150万元每亩以上的地块增多，达到了13宗，占总量的50％，其中最高地价已达到300万元/亩，由此可见，虽然政府紧缩“地根”，但土地市场的竞争激烈程度却明显上升，开发商的拿地信心十足，流拍现象几乎没有。
从供应区域上分析，如以下图表所示：
| 出让宗数 | 出让面积（亩） | 成交总额（万元） | 成交均价（万/亩） | | 市中心区 | 11 | 205.98 | 20131.71 | 97.74 | | 城东 | 8 | 291.55 | 27929.54 | 95.8 | | 开发区 | 7 | 227.63 | 18398.02 | 80.82 |
(数据来源：九江市国土资源局）
2006年九江市土地出让区域分布均衡。其中市中心区出让土地宗数最多为11宗，共205.98亩，成交额20131.71万元；城东出让8宗，合计291.55亩，27929.54万元；开发区出让面积相比去年有所下降，出让7宗共227.63亩，成交额18398.02万元。
各区域地块均价，目前市中心大多数在180万每亩以上，土地均价最高；城东板块次之，但也出现了个别高价地块，如今年成交的一宗位于长虹北路与滨江路交汇口的地块，成交均价达到了300万元每亩，也创下了近年来的地价新记录；与前两者相比，开发区目前地价仍有较大提升空间，虽然今年开发区的供应步伐减缓，但广大的土地储备空间依然值得期待。
另外，2006年土地投放在结构上和总量上的调整，也使得开发商囤积土地的现象得到了有效控制。土地市场继续维持健康发展之势。
◎浙商纷纷施展拳脚
自从2002年之后，一批来自江浙一带的房产企业进入九江市场。他们凭借雄厚的资金实力，看好了九江房地产发展的前景，纷纷在九江施展拳脚，使得原有九江房产市场格局被打破，外来企业开始占据半壁江山，如浙江新湖集团和远洲集团打造的新湖·柴桑春天和远洲国际花园都是该市高品质住宅的代表。随着浙江资本的不断涌入，激活了九江乃至江西全省的房地产市场，从而形成了“浙江地产现象”，令业界关注。
近三年来大批浙商纷纷涌至九江投资兴业，注册户数由三年前的2000余户增长到如今的4000多户，投资总额由三年前的25亿元扩增至现在的60多亿元，年上缴税金由三年前的数千万元增至现在的２亿余元，已成为九江经济发展的生力军。据不完全统计，在江西的浙江籍从业人员近30万，上规模的企业达400多家，浙江资本占江西引进外来资金30%以上。（夏峰） |
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